Перепланировки нежилого помещения в Москве: всё о том, как происходит согласование

Перепланировка — изменения в конфигурации помещения, не выходящие за границы существующего строения и не меняющие его метраж. Любые мероприятия, объединяющие или разделяющие помещения, меняющие их размер и предназначение, относятся к перепланировке.

Какие действия с нежилым помещением считаются перепланировкой?

Перепланировкой считаются любые виды работ, связанные с демонтажем, переносом, изменением размеров стен, внутренних перегородок, оконных и дверных проёмов, встроенной мебели. Под это определение попадает и возведение новых конструкций внутри помещения. Перепланировка отличается от обычного ремонта, переоборудования и реконструкции.

1. Ремонт. К ремонтным работам относятся мероприятия, нацеленные на восстановление работоспособности и улучшение состояния объекта. Есть несколько разновидностей ремонта:

• косметический. Восстановление внешнего вида помещения без конструктивных изменений. Покраска стен, потолков, замена обоев и напольных покрытий; 
• текущий. Проводится с целью восстановления рабочего состояния объекта и поддержания его эксплуатационных качеств;
• капитальный. Предполагает ревизию конструкций для обнаружения скрытых повреждений, замену неисправных и выработавших свой ресурс деталей. Такой ремонт предполагает большой объём работ и значительные расходы; 
• плановый. Проводится в заранее запланированные сроки и по утвержденной смете.

2. Переоборудование. Под переоборудованием понимаются работы по демонтажу, замене или переносу имеющегося сантехнического оборудования. Это может быть перестановка плиты, унитаза, мойки, замена ванны на душ-кабину или установка электроплиты вместо газовой. Переоборудованием не считаются изменения, которые не заносятся в технический паспорт объекта, например, установка электроточек, кондиционеров, посудомоечных и стиральных машин.

3. Реконструкция. Подразумевает изменение технических параметров и общего предназначения объекта. Во время реконструкции может меняться этажность строения. Есть возможность сооружать пристройки и надстройки, восстанавливать несущие конструкции, вносить изменения в инженерные системы. Реконструкция — более ёмкое понятие. Она может включать в себя перепланировку, переоборудование и все виды работ по ремонту. Всегда выполняется на основании конструктивных расчётов по утверждённому и согласованному во всех инстанциях проекту.

Более простыми словами. Если планируется добавить этаж или жилую мансарду — это реконструкция. Если одна большая комната делится на две с помощью перегородки — это перепланировка. Если в другое помещение протягиваются электрические кабели и устанавливаются новые приборы — это переоборудование.

Чем отличается перепланировка в нежилом помещении и в квартире?

Правила, по которым выполняется перепланировка коммерческой недвижимости и нежилых помещений, значительно отличаются от перепланировки квартир в многоэтажных домах. Это обусловлено некоторыми техническими особенностями и тем, что такие объекты чаще расположены на первых этажах зданий или в отдельных постройках. Основные отличия:

• не существует жёстких требований к расположению «мокрых зон». В офисах можно размещать санузлы везде, где есть техническая возможность. Без ограничения по количеству и расположению;
• обязательно наличие отдельного эвакуационного выхода; есть свои требования к освещению, вентиляции и пожарной безопасности;
• минимальные требования к расположению и назначению помещений; 
• комнаты, в которых нет рабочих мест, не требуют обязательного источника естественного освещения.

Какие действия по закону разрешены, а какие категорически запрещены?

Жилищный кодекс РФ — основной документ, который регламентирует все действия по реконструкции, переоборудованию и перепланировке. Особого внимания заслуживает 4 глава, содержащая 5 статей, в которых подробно описано, как правильно подавать заявление, причины возможных отказов и последствия нарушения закона.

В конце 2018 года вышел закон ФЗ №558, который регулирует новые правила проведения перепланировок. Он учитывает изменения конфигурации помещения и перемещение инженерных сетей, которые требуют внесения в технический паспорт объекта и предварительного согласования с городской Жилищной инспекцией. В нём обозначены работы, которые можно проводить без согласования и чёткий перечень перестроек, которые нельзя производить в принципе.

Переоборудование недвижимого имущества, согласно жилищному законодательству, не должно изменять его функционал. Если есть необходимость переоборудовать фитнес-зал в кафе или парикмахерскую, потребуется предварительное согласование.

Разрешение на перепланировку в нежилом помещении потребуется, когда выполняется:

• перенос, объединение, возведение стен и перегородок; перемещение «мокрых» зон, таких как санузел, раковина, душевая;
• установка, разрушение, перенос вспомогательных зон: крыльцо, балконы, лоджии, лестницы, окна; 
• изменение формы проёмов окон; 
• установка оборудования, требующего подключения к инженерным коммуникациям: душевые кабины, унитазы, раковины, газовые и электрические плиты; 
• изменения основания пола, влекущее дополнительные нагрузки на несущую конструкцию основания здания; 
• снос имеющихся лестничных пролётов или обустройство новых.

При переоборудовании объекта недвижимости запрещён снос несущих конструкций и нарушение их прочности. Недопустимо ухудшать внешний вид здания и разрушать противопожарные устройства. Преобразование недвижимого объекта требует предварительного согласования не во всех случаях. Действия по перепланировке, не относящиеся к изменениям в конструкции здания и не меняющие его общую площадь, предварительного разрешения не требуют. В таких случаях согласование можно получить, если это потребуется, после выполнения работ:

• установка кондиционеров и сплит-систем; 
• замена радиаторов отопления; 
• любые виды отделки внутренних стен, полов и потолков; 
• замена любых видов сантехнических приборов без перемещения;
• установка принудительной вытяжки; 
• остекление лоджий и балконов; 
• замена покрытия пола; 
• замена оконных конструкций без изменения размеров и конфигурации.

Перепланировка нежилого помещения в Москве потребует разработки проектной документации, сбор необходимой информации о здании, в котором размещается помещение, подлежащее перепланировке. Проект перепланировки нужно обосновать в городских инспектирующих службах. Все изменения заносятся в БТИ и государственный реестр недвижимости.

Обязательно ли нужно узаконивать перепланировку? 

Любые преобразования, особенно существенные, необходимо узаконить. Нередки ситуации, когда собственник или арендатор помещения выполняет работы без получения разрешения и без согласования с органами надзора. В такой ситуации на нарушителя налагается штраф. Но выплата штрафа не освобождает от оформления надлежащих документов.

Узаконить самовольную перепланировку получится в том случае, если она не противоречит действующим нормам. Предварительный проект придётся заказывать даже в том случае, если изменения в техническую документацию вносятся по факту выполненных работ. Получить разрешение и узаконить изменения по эскизу можно в случае незначительного переустройства. Оно не должно касаться сноса стен, закладки и переноса проёмов, существенных изменений в основных коммуникациях. Любая перепланировка не должна нарушать права других арендаторов и собственников.

Самовольной перестройкой в нежилом помещении считаются любые работы, выполненные без согласования с уполномоченным органом или противоречащие заранее утверждённому проекту. Лицо, виновное в незаконных действиях, несёт ответственность в соответствии с ЖК РФ и КоАП РФ. Все несогласованные изменения нужно будет устранить за свой счёт и вернуть объекту недвижимости первоначальное состояние.

В случае невыполнения требований Жилищной инспекции, собственность может быть продана по решению суда. Неприятных последствий можно избежать, если не нарушены права других граждан и юридических лиц, находящихся в здании.

Документы для согласования перепланировки 

Согласование перепланировки нежилого помещения — сложная процедура из нескольких этапов. Запрос на перепланировку может подать собственник помещения или лицо, действующее по договору аренды. Интересы заявителя может представлять его законный представитель или лицо действующее по доверенности. Для получения разрешения на перепланировку потребуются следующие документы:

Для физических лиц 

• запрос о согласовании переустройства или перепланировки;
• заверенная нотариусом доверенность, если заявление подаёт представитель заявителя;
• правоустанавливающие документы на объект перепланировки;
• учетно-техническая документация на помещение; 
• письменное согласие всех членов семьи собственника или нанимателя; 
• подготовленный и оформленный проект перепланировки или номер типового проекта; 
• дополнительные документы, если проведение работ связано с передачей в пользование общего имущества.

Исключение составляют нежилые помещения, находящиеся в собственности города Москва. Если при переустройстве меняется конфигурация смежного помещения, то потребуется нотариально заверенное согласие всех собственников смежного помещения.

Для юридических лиц, включая ИП 

Заявитель, собственник или арендатор нежилого помещения, должен предоставить:

• заявление о перепланировке, на бумаге или в электронном виде;
• уставные документы организации;
• приказ о назначении на должность директора; 
• выписку из ЮГРЮЛ/ЕГРИП; 
• доверенность на полномочия представителя, подтверждённую у нотариуса; 
• проект перепланировки и техническое заключение в бумажной или электронной форме с подписью разработчика; 
• из БТИ — поэтажный план, экспликацию помещений, выписку из техпаспорта; согласие от проектировщика объекта;
• разрешительные документы СЭС, Роспотребнадзора, газовой службы, других проверяющих органов. Перечень документов зависит от характера работ и степени воздействия на экологию; 
• согласие собственников для многоквартирных домов, если в процессе работ будет затронуто общедомовое имущество, к которому относится подвал, тамбур, лестница, чердак;
• согласие собственника, если с заявлением обращается арендатор нежилого помещения.

Жилищная комиссия может самостоятельно запросить некоторые документы, такие как техпаспорт, заключение инстанции по охране памятников архитектуры.

Разрешение на проведение работ по перепланировке действует 1 год. Если за этот срок ремонт не удалось завершить, есть возможность продлить работы ещё на 6 месяцев, но только один раз.

Как в Москве узаконить перепланировку в нежилом доме? 

Работы по перепланировке в нежилом здании нужно согласовывать. Получить разрешение необходимо до начала изменений. По завершении — подписать акт приёмки выполненных работ. Акт приёмной комиссии подтвердит законность действий по части 1 статьи 28 ЖК РФ и полное соответствие выполненных работ по заранее утверждённому проекту. Узаконить перепланировку не составит проблем, если в ходе работ не были нарушены СНиПы, если изменения не создают угрозу здоровью и жизни граждан и не затрагивают их законные права и интересы.

Порядок действий

Для того, чтобы узаконить перепланировку в Москве, применяют не только общие нормы ЖК РФ, но и столичные постановления №508-ПП и №432-ПП. Для согласования необходимо пройти следующие структуры:

• проектная организация с допуском к такому виду работ;
• мосжилинспекция, которая рассматривает разрешения на работы в МКД, даёт согласование и выдаёт акт комиссии;
• москомархитектура. Участвует в согласовании, если работы затрагивают внешние фасады здания; 
• ГБУ «МосгорБТИ». Вносит коррективы в тех. паспорт после завершения мероприятий по перепланировке; 
• ГБУ «Экспертный центр». Даёт технически обоснованное заключение о безопасности несущих конструкций.

Как узаконить перенос мокрых точек в нежилом здании? 

Согласовать перемещение мокрых зон или мокрых точек в нежилом помещении проще, чем в многоэтажном жилом доме. Если внизу нет жилых объектов недвижимости, то разрешение на перенос не потребуется. Нет ограничения и по количеству санузлов и душевых. Потребует согласования только подключение к общим коммуникациям, на которые возрастёт нагрузка.

Что делать, если перепланировка затрагивает фасад здания? 

Перепланировка может вносить изменения в архитектурный облик фасада здания. В этом случае жилищная инспекция отправляет предоставленный проект на согласование в комитет по архитектуре и градостроительству г. Москвы. Чтобы не получить отказ, следует заранее обратиться в эту организацию за консультацией. Если необходимо, внести корректировки и уже после этого подавать документы в ЖИ.

Как в Москве узаконить перепланировку в многоквартирном доме?

Согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме в столице опирается на постановление Правительства Москвы №508 от 2011 г. Последние изменения ППМ №1083 от 15.06.2022. В случае, если работы только планируются, необходимо получить разрешение. Для этого в Жилищную инспекцию нужно предоставить следующие документы:

• запрос на перепланировку; 
• копию свидетельства о собственности или договора аренды, заверенную у нотариуса; 
• устав организации; 
• приказ о назначении директора;
• справку о постановке на учет в налоговой инспекции; 
• проект перепланировки; 
• техническое заключение о состоянии строительных конструкций;
• договор на авторский надзор с проектной организацией;
• поэтажный план и экспликацию помещений; 
• выписку из техпаспорта по форме 1а; справку о техническом состоянии здания; 
• письмо о согласии собственника потребуется только для арендаторов.

В каждом конкретном случае могут потребоваться дополнительные документы. Например:

• разрешение Департамента имущества города Москвы;
• разрешение собрания собственников квартир; 
• акт государственной историко-культурной экспертизы;
• согласование с ОПС в случае устройства конструкций на прилегающих к зданию территориях.

Сроки и стоимость 

Если собран весь пакет документов, и они оформлены правильно, а изменения не нарушают строительные требования и юридические законы, то разрешение на проведение работ будет выдано через 20 рабочих дней. Это отражено в пункте 27.1.1.1. Приложения 2 ППМ №508. В случае отказа будут изложены его причины. После внесения исправлений, нужно сдавать все документы заново.

Каждая компания, предоставляющая услуги по согласованию перепланировки в нежилом помещении, назначает свою стоимость за выполнение работ. Лучше выбрать ту, которая быстро и качественно завершит начатое дело.

Каждый случай рассчитывается индивидуально. Стоимость согласования зависит от:

• площади помещения; 
• размещения объекта; 
• года постройки; 
• запланированных изменений.

Результаты узаконивания 

Согласование происходит на основании технического заключения о допустимости и безопасности выполненных работ. В подготовке документа участвует проектная организация с СРО. Спустя 10-20 дней после обращения собственника в МЖИ на осмотр объекта выезжает инспектор.

У собственника на руках должен оказаться акт о завершении работ по перепланировке. Он свидетельствует о том, что проведенные работы соответствуют проекту. Нет отклонений от плана и перепланировка не нарушает существующие нормы и региональные регламенты.

На основании акта комиссии вносятся сведения в ЕГРН. После внесения корректировок, собственник получает новую выписку из ЕГРН.

Как быть, если приобретено помещение, в котором уже была перепланировка? 

Если изменения выполнены с соблюдением всех правил, на руках у нового собственника должен быть акт о перепланировке, занесённый в ЕГРН. Если такой документ отсутствует, значит переделка была сделана незаконно и все документы придется оформлять новому владельцу. Каждая следующая перепланировка, вносящая изменения в прежнюю, согласовывается в обычном порядке.

Заключение 

Если вы ищите нежилое помещение для своего бизнеса, то перейдите на главную и подберите лот с помощью удобного фильтра. Или позвоните по номеру +7 (495) 106-19-99, и наши эксперты ответят на ваши вопросы, помогут с выбором и организуют показы.