Как правильно снять коммерческую недвижимость? Регистрируем договор аренды в Росреестре

Подписать договор аренды — полдела. Чтобы документ обрёл полную юридическую силу, его нужно зарегистрировать в Росреестре, государственном ведомстве по вопросам недвижимости. В этой статье разбираемся, зачем это делать, и какой правильный порядок действий.

Зачем регистрировать договор аренды?

Если срок действия договора аренды составляет двенадцать месяцев и больше, такой документ нужно зарегистрировать в Росреестре. Закон не указывает, сколько на это даётся времени: в теории, зарегистрировать долгосрочный договор можно даже за месяц до истечения его срока действия. Никаких санкций за задержку не предусмотрено. Зачем, в таком случае, это делать?

Сам по себе договор регулирует отношения между двумя сторонами: съёмщиком и арендодателем. Если между ними возникнут разногласия, они смогут опереться на текст документа, чтобы доказать свою позицию в суде. Но как только в диспуте появляются третьи лица — например, новый владелец помещения или налоговая — незарегистрированный договор уже ничем помочь не сможет. Государственная регистрация наделяет документ дополнительной юридической силой, которая особенно важна для арендатора: отметка Росреестра укрепляет его положение и защищает от внезапных выселений или других проблем.

А если не зарегистрировать?

Разберём пример. ИП Николай снимал помещение под барбершоп на первом этаже жилого дома. Он заключил с собственником договор аренды на пять лет, но затягивал с регистрацией: постоянно появлялись более важные дела, да и арендодатель особо с этим не торопился. Через два года владелец помещения продал объект предпринимателю Дмитрию, который хотел запустить на этом месте свой бизнес. Николай ничего не знал о сделке, а Дмитрий ничего не знал об уже существующем договоре аренды. Суд решил дело в пользу нового владельца: Николаю пришлось экстренно съезжать и искать новое место, потому что незарегистрированный договор не имеет юридическую силу при смене сторон.

У съёмщика могут возникнуть и другие неудобства — не настолько критичные, но всё равно неприятные. Например, без регистрации договора аренды не получится получить алкогольную лицензию и продавать спиртные напитки. А вот налогов платить придётся больше: без отметки Росреестра арендные платежи не считаются расходной статьёй — а значит, налоговую базу уменьшить не получится.

Основные документы

Первый документ, который понадобится — это заявление на регистрацию договора аренды. Его может подать и арендатор, и собственник помещения. С этим документом связан один нюанс: сторона, которая подаёт заявление, должна оплатить госпошлину. Это требование часто вызывает разногласия, поэтому мы рекомендуем заранее зафиксировать в тексте договора, кто берёт на себя расходы. К заявлению нужно приложить следующие документы:

• договор аренды в трёх экземплярах: по одному для съёмщика и арендодателя и один для Росреестра. Что должно быть в тексте: кадастровый номер и подробное описание объекта; 
• акт приёма-передачи помещения — желательно вместе с заверенной описью всего передаваемого имущества. Опись страхует арендатора от необоснованных претензий и даёт владельцу возможность требовать возмещение какого-либо ущерба;
• квитанция об оплате госпошлины. Для физических лиц и ИП она составляет 2000 рублей, для юридических лиц — 22 000 рублей.

Если в сделке участвует физическое лицо, потребуется также предъявить паспорт. Если в роли контрагента выступает юридическое лицо, его представитель должен предоставить документы, подтверждающие полномочия: приказ о назначении на должность генерального директора или нотариальную доверенность.

Конкретный перечень нужных документов может меняться в зависимости от участников и других вводных данных. Перед визитом в МФЦ всегда лучше звонить сотрудникам и уточнять, что именно понадобится для регистрации — это позволит сэкономить время и избежать конфликтов с другой стороной.

Дополнительные документы

Условия сделки могут быть разными — некоторые факторы влияют на пакет документов, который нужно собрать. Поговорим о самых распространённых из них.

Недвижимость находится в залоге. Например, арендодатель оформил кредит или ипотеку под залог помещения. Чтобы сдавать это помещение в аренду, он должен получить письменное согласие банка на сделку.

Недвижимость покупалась в браке. Имущество, которое приобретается в браке, автоматически становится общей собственностью супругов. Чтобы сдать его в аренду, нужно обратиться к нотариусу и оформить письменное согласие мужа или жены на сделку.

Если в брачном договоре указано, что коммерческая недвижимость принадлежит арендодателю, согласие не требуется. То же самое касается объектов, которые приобретались ещё до заключения брака.

Сдаётся часть помещения. Иногда в аренду сдаётся не весь объект, а некоторая его часть — например, офис в бизнес-центре или комната в крупном помещении под ритейл. Чтобы сделка считалась законной, у каждой части должен быть свой кадастровый номер. Если изначально его нет, Росреестр попросит предоставить технический план.

Составлением технических планов занимаются кадастровые инженеры. Нужного специалиста можно найти через интернет. Ключевой критерий отбора — наличие его имени в официальном реестре кадастровых инженеров. На подготовку документа обычно уходит от пяти до пятнадцати дней. Как только он оказывается у вас на руках, можно подавать заявление на обязательную регистрацию.

Сделка считается крупной. Другими словами — составляет 25% и больше от стоимости всего имущества компании. Такие сделки можно проводить только с письменного согласия учредителей. Если проигнорировать это требование, любой из участников ООО может обратиться в суд и добиться признания договора недействительным.

В договоре стоит подпись представителя. Чтобы подпись представителя имела юридическую силу, на него должна быть оформлена доверенность. Этот документ заверяется у нотариуса, который вносит данные о нём в Нотариальную палату. При регистрации договора Росреестр обращается к этим данным, чтобы убедиться, что доверенность действующая.

Перед тем как подать документы, рекомендуем проверить статус доверенности на сайте Нотариальной палаты.

Регистрируем договор

Подать документы на регистрацию договора аренды в Росреестр можно тремя путями: через отделение МФЦ, почтой или через сайт. Разберём каждый из этих способов в деталях.

Через МФЦ

Отдел МФЦ должен находиться в том же регионе, что и помещение. Других требований нет. Как только вы выберете подходящий филиал, алгоритм действий такой:

• записаться на приём: через сайт или по телефону; 
• в назначенное время прийти в МФЦ, оплатить госпошлину и сдать оригиналы документов; 
• получить расписку с номером обращения и планируемой датой окончания регистрации. Номер можно использовать для отслеживания статуса заявления. 

Почтой

Перед отправкой нужно нотариально заверить все бумаги и составить опись вложений. После этого пакет документов отправляется ценной посылкой в центральное отделение Росреестра или его филиал в том районе, где находится помещение.

Через сайт

Этим методом можно воспользоваться, только если у обеих сторон есть электронные подписи — каждый участник сделки должен подписать свои документы самостоятельно. Если все бумаги готовы, нужно загрузить их электронные версии или сканы на сайт Росреестра и внести данные о заявителе и объекте сделки.

Сколько придётся ждать

Договор зарегистрируют в течение девяти дней. Если к пакету документов прилагается технический план, срок может увеличиться до 12 дней. Процесс скорее всего затянется, если заявитель отправляет документы по почте — в этом случае понадобится несколько дней не только на проверку документов, но и на логистику.

Что получают заявители

Если государственная регистрация проходит успешно, Росреестр возвращает сторонам их экземпляры договоров. На них теперь стоит отметка с номером документа и датой его регистрации в ведомстве. Арендатор также получает выписку из ЕГРН, которая подтверждает его право пользования помещением.

После регистрации

Если между сторонами не возникают никакие конфликты и срок действия договора истекает сам по себе, арендатор должен уведомить Росреестр о его прекращении. Для этого в ведомство нужно подать три документа:

• заявление; 
• договор аренды;
• акт приёма-передачи, который подтверждает, что арендатор передал помещение обратно собственнику.

Как расторгнуть и завершить договор аренды

Если контрагенты хотят изменить условия аренды или досрочно расторгнуть договор, они составляют дополнительный документ и передают его в Росреестр. Государственная пошлина в этом случае составляет 350 рублей для физических лиц или ИП и 1000 рублей для организаций.

Проблемы с регистрацией и как их решить

Проблема. Росреестр приостановил регистрацию, потому что владелец объекта запретил проводить её без своего участия.

Решение. Владельцу объекта нужно направить в Росреестр специальное заявление, чтобы снять запрет.

Проблема. Росреестр приостановил регистрацию на срок до трёх месяцев и выслал соответствующее уведомление.

Решение. Обычно такое случается, когда в пакете бумаг отсутствует какой-либо важный документ — например, согласие супруга или решение общего собрания учредителей ООО о заключении крупной сделки. Чтобы решить проблему, нужно получить недостающие документы и направить их в Росреестр в указанный срок.

Проблема. Не хватает трёх месяцев для того, чтобы собрать все документы или разобраться со всеми нюансами.

Решение. Если выделенного Росреестром времени недостаточно, можно подать заявление о приостановке регистрации на шесть месяцев.

Заключение

Хотите найти идеальное помещение для своего бизнеса? Мы поможем. Перейдите на главную страницу сайта, чтобы ознакомиться с самыми актуальными предложениями на рынке стрит-ритейла и готового арендного бизнеса в Москве. А если не хочется тратить на это время, просто свяжитесь с нашими специалистами по номеру +7 (499) 681-70-67 — сделаем для вас индивидуальную подборку с 3–5 самыми подходящими вариантами и проведём показ. С любовью и без комиссии.