article

Как правильно снять коммерческую недвижимость? Регистрируем договор аренды в Росреестре

Содержание

    Подписать договор аренды — полдела. Чтобы документ обрёл полную юридическую силу, его нужно зарегистрировать в Росреестре, государственном ведомстве по вопросам недвижимости. В этой статье разбираемся, зачем это делать, и какой правильный порядок действий.

    Зачем регистрировать договор аренды?

    Если срок действия договора аренды составляет двенадцать месяцев и больше, такой документ нужно зарегистрировать в Росреестре. Закон не указывает, сколько на это даётся времени: в теории, зарегистрировать долгосрочный договор можно даже за месяц до истечения его срока действия. Никаких санкций за задержку не предусмотрено. Зачем, в таком случае, это делать?

    Сам по себе договор регулирует отношения между двумя сторонами: съёмщиком и арендодателем. Если между ними возникнут разногласия, они смогут опереться на текст документа, чтобы доказать свою позицию в суде. Но как только в диспуте появляются третьи лица — например, новый владелец помещения или налоговая — незарегистрированный договор уже ничем помочь не сможет. Государственная регистрация наделяет документ дополнительной юридической силой, которая особенно важна для арендатора: отметка Росреестра укрепляет его положение и защищает от внезапных выселений или других проблем.

    Лучшие помещения для вашего бизнеса:
    в Реутове, на Носовихинском шоссе, 33
    в Реутове, на Носовихинском шоссе, 33
    Лот 4199 Магазин, автосалон, бижутерия, сувениры
    730 000 000 ₽
    на 3-й Хорошевской, 27
    на 3-й Хорошевской, 27
    Зорге Лот 6763 Детский сад, магазин, свободное, банк, спортзал, бижутерия, бизнес, сувениры
    220 000 000 ₽
    на Новослободской, 19
    на Новослободской, 19
    Менделеевская Новослободская Лот 7592 Магазин, свободное, кофейня, кофе с собой, маникюрный кабинет, цветы, бижутерия, бизнес, сувениры, микрокредит
    42 000 000 ₽
    на проспекте Лихачёва, 12
    на проспекте Лихачёва, 12
    Технопарк Лот 7748 Штаб-квартира, клиника, магазин, свободное, банк, спортзал, детский сад, бижутерия, бизнес, сувениры
    350 000 000 ₽
    в Малом Гнездниковском переулке, 12
    в Малом Гнездниковском переулке, 12
    Тверская Лот 7923 Ресторан, магазин, свободное, банк, салон красоты, супермаркет, бар, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры
    172 000 000 ₽
    во Вознесенском переулке, 9
    во Вознесенском переулке, 9
    Охотный ряд Тверская Лот 8464 Магазин, свободное, банк, салон красоты, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры
    230 000 000 ₽
    на улице Эдварда Грига, 16
    на улице Эдварда Грига, 16
    Лот 8559 Магазин, свободное, кофейня, аптека, лаборатория, алко-маркет, бижутерия, бизнес, сувениры
    30 500 000 ₽
    на Судостроительной, 1
    на Судостроительной, 1
    Коломенская Лот 8689 Магазин, аптека, бижутерия, сувениры
    49 500 000 ₽
    Пример коммерческой недвижимости

    А если не зарегистрировать?

    Разберём пример. ИП Николай снимал помещение под барбершоп на первом этаже жилого дома. Он заключил с собственником договор аренды на пять лет, но затягивал с регистрацией: постоянно появлялись более важные дела, да и арендодатель особо с этим не торопился. Через два года владелец помещения продал объект предпринимателю Дмитрию, который хотел запустить на этом месте свой бизнес. Николай ничего не знал о сделке, а Дмитрий ничего не знал об уже существующем договоре аренды. Суд решил дело в пользу нового владельца: Николаю пришлось экстренно съезжать и искать новое место, потому что незарегистрированный договор не имеет юридическую силу при смене сторон.

    У съёмщика могут возникнуть и другие неудобства — не настолько критичные, но всё равно неприятные. Например, без регистрации договора аренды не получится получить алкогольную лицензию и продавать спиртные напитки. А вот налогов платить придётся больше: без отметки Росреестра арендные платежи не считаются расходной статьёй — а значит, налоговую базу уменьшить не получится.

    Основные документы

    Первый документ, который понадобится — это заявление на регистрацию договора аренды. Его может подать и арендатор, и собственник помещения. С этим документом связан один нюанс: сторона, которая подаёт заявление, должна оплатить госпошлину. Это требование часто вызывает разногласия, поэтому мы рекомендуем заранее зафиксировать в тексте договора, кто берёт на себя расходы. К заявлению нужно приложить следующие документы:

    • договор аренды в трёх экземплярах: по одному для съёмщика и арендодателя и один для Росреестра. Что должно быть в тексте: кадастровый номер и подробное описание объекта; 
    • акт приёма-передачи помещения — желательно вместе с заверенной описью всего передаваемого имущества. Опись страхует арендатора от необоснованных претензий и даёт владельцу возможность требовать возмещение какого-либо ущерба;
    • квитанция об оплате госпошлины. Для физических лиц и ИП она составляет 2000 рублей, для юридических лиц — 22 000 рублей.

    Если в сделке участвует физическое лицо, потребуется также предъявить паспорт. Если в роли контрагента выступает юридическое лицо, его представитель должен предоставить документы, подтверждающие полномочия: приказ о назначении на должность генерального директора или нотариальную доверенность.

    Конкретный перечень нужных документов может меняться в зависимости от участников и других вводных данных. Перед визитом в МФЦ всегда лучше звонить сотрудникам и уточнять, что именно понадобится для регистрации — это позволит сэкономить время и избежать конфликтов с другой стороной.

    Офисное пространство как вид коммерческого объекта

    Дополнительные документы

    Условия сделки могут быть разными — некоторые факторы влияют на пакет документов, который нужно собрать. Поговорим о самых распространённых из них.

    Недвижимость находится в залоге. Например, арендодатель оформил кредит или ипотеку под залог помещения. Чтобы сдавать это помещение в аренду, он должен получить письменное согласие банка на сделку.

    Недвижимость покупалась в браке. Имущество, которое приобретается в браке, автоматически становится общей собственностью супругов. Чтобы сдать его в аренду, нужно обратиться к нотариусу и оформить письменное согласие мужа или жены на сделку.

    Если в брачном договоре указано, что коммерческая недвижимость принадлежит арендодателю, согласие не требуется. То же самое касается объектов, которые приобретались ещё до заключения брака.

    Сдаётся часть помещения. Иногда в аренду сдаётся не весь объект, а некоторая его часть — например, офис в бизнес-центре или комната в крупном помещении под ритейл. Чтобы сделка считалась законной, у каждой части должен быть свой кадастровый номер. Если изначально его нет, Росреестр попросит предоставить технический план.

    Составлением технических планов занимаются кадастровые инженеры. Нужного специалиста можно найти через интернет. Ключевой критерий отбора — наличие его имени в официальном реестре кадастровых инженеров. На подготовку документа обычно уходит от пяти до пятнадцати дней. Как только он оказывается у вас на руках, можно подавать заявление на обязательную регистрацию.

    Сделка считается крупной. Другими словами — составляет 25% и больше от стоимости всего имущества компании. Такие сделки можно проводить только с письменного согласия учредителей. Если проигнорировать это требование, любой из участников ООО может обратиться в суд и добиться признания договора недействительным.

    В договоре стоит подпись представителя. Чтобы подпись представителя имела юридическую силу, на него должна быть оформлена доверенность. Этот документ заверяется у нотариуса, который вносит данные о нём в Нотариальную палату. При регистрации договора Росреестр обращается к этим данным, чтобы убедиться, что доверенность действующая.

    Перед тем как подать документы, рекомендуем проверить статус доверенности на сайте Нотариальной палаты.

    Интерьеры двухуровневого ресторана
    Новые предложения для аренды и покупки:
    на Малой Дмитровке, 24/2
    на Малой Дмитровке, 24/2
    Маяковская Лот 8703 Офис, свободное, бизнес, рабочее место
    700 000 ₽ / месяц
    на Большой Садовой, 6
    на Большой Садовой, 6
    Маяковская Лот 8709 Магазин, бижутерия, сувениры
    82 500 000 ₽
    на Василисы Кожиной, 13
    на Василисы Кожиной, 13
    Лот 8724 Магазин, штаб-квартира, ресторан, свободное, спортзал, бижутерия, бизнес, сувениры
    332 000 ₽ / месяц
    в Зубовском проезде, 2
    в Зубовском проезде, 2
    Парк Культуры Лот 8723 Магазин, свободное, салон красоты, пункт выдачи, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры, шоурум, спортзал, кафе
    600 000 ₽ / месяц

    Регистрируем договор

    Подать документы на регистрацию договора аренды в Росреестр можно тремя путями: через отделение МФЦ, почтой или через сайт. Разберём каждый из этих способов в деталях.

    Через МФЦ

    Отдел МФЦ должен находиться в том же регионе, что и помещение. Других требований нет. Как только вы выберете подходящий филиал, алгоритм действий такой:

    • записаться на приём: через сайт или по телефону; 
    • в назначенное время прийти в МФЦ, оплатить госпошлину и сдать оригиналы документов; 
    • получить расписку с номером обращения и планируемой датой окончания регистрации. Номер можно использовать для отслеживания статуса заявления. 

    Почтой

    Перед отправкой нужно нотариально заверить все бумаги и составить опись вложений. После этого пакет документов отправляется ценной посылкой в центральное отделение Росреестра или его филиал в том районе, где находится помещение.

    Через сайт

    Этим методом можно воспользоваться, только если у обеих сторон есть электронные подписи — каждый участник сделки должен подписать свои документы самостоятельно. Если все бумаги готовы, нужно загрузить их электронные версии или сканы на сайт Росреестра и внести данные о заявителе и объекте сделки.

    Сколько придётся ждать

    Договор зарегистрируют в течение девяти дней. Если к пакету документов прилагается технический план, срок может увеличиться до 12 дней. Процесс скорее всего затянется, если заявитель отправляет документы по почте — в этом случае понадобится несколько дней не только на проверку документов, но и на логистику.

    Что получают заявители

    Если государственная регистрация проходит успешно, Росреестр возвращает сторонам их экземпляры договоров. На них теперь стоит отметка с номером документа и датой его регистрации в ведомстве. Арендатор также получает выписку из ЕГРН, которая подтверждает его право пользования помещением.

    После регистрации

    Если между сторонами не возникают никакие конфликты и срок действия договора истекает сам по себе, арендатор должен уведомить Росреестр о его прекращении. Для этого в ведомство нужно подать три документа:

    • заявление; 
    • договор аренды;
    • акт приёма-передачи, который подтверждает, что арендатор передал помещение обратно собственнику.
    Открытая планировка офиса

    Как расторгнуть и завершить договор аренды

    Если контрагенты хотят изменить условия аренды или досрочно расторгнуть договор, они составляют дополнительный документ и передают его в Росреестр. Государственная пошлина в этом случае составляет 350 рублей для физических лиц или ИП и 1000 рублей для организаций.

    Проблемы с регистрацией и как их решить

    Проблема. Росреестр приостановил регистрацию, потому что владелец объекта запретил проводить её без своего участия.

    Решение. Владельцу объекта нужно направить в Росреестр специальное заявление, чтобы снять запрет.

    Проблема. Росреестр приостановил регистрацию на срок до трёх месяцев и выслал соответствующее уведомление.

    Решение. Обычно такое случается, когда в пакете бумаг отсутствует какой-либо важный документ — например, согласие супруга или решение общего собрания учредителей ООО о заключении крупной сделки. Чтобы решить проблему, нужно получить недостающие документы и направить их в Росреестр в указанный срок.

    Проблема. Не хватает трёх месяцев для того, чтобы собрать все документы или разобраться со всеми нюансами.

    Решение. Если выделенного Росреестром времени недостаточно, можно подать заявление о приостановке регистрации на шесть месяцев.

    Заключение

    Хотите найти идеальное помещение для своего бизнеса? Мы поможем. Перейдите на главную страницу сайта, чтобы ознакомиться с самыми актуальными предложениями на рынке стрит-ритейла и готового арендного бизнеса в Москве. А если не хочется тратить на это время, просто свяжитесь с нашими специалистами по номеру +7 (499) 681-70-67 — сделаем для вас индивидуальную подборку с 3–5 самыми подходящими вариантами и проведём показ. С любовью и без комиссии.

    Варианты помещений для вашего бизнеса:
    на Рождественке, 6/9/20, блок 4
    на Рождественке, 6/9/20, блок 4
    Кузнецкий Мост Лот 59 Магазин, свободное, ресторан, салон красоты, бар, кафе, фотостудия, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры
    138 000 000 ₽
    на Станиславского, 6
    на Станиславского, 6
    Таганская Лот 474 Офис, рабочее место
    95 000 000 ₽
    на Фестивальной, 29
    на Фестивальной, 29
    Речной вокзал Лот 6004 Клиника, магазин, свободное, стоматология, спортзал, салон красоты, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры
    300 000 ₽ / месяц
    на Таганской, 26
    на Таганской, 26
    Крестьянская застава Марксистская Лот 6016 Клиника, магазин, свободное, салон красоты, супермаркет, продуктовый магазин
    780 000 ₽ / месяц
    на Солянке, 2/6
    на Солянке, 2/6
    Китай-город Лот 8148 Магазин, свободное, банк, производство, салон красоты, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры
    1 450 000 ₽ / месяц
    Читайте также:
    Как выбрать помещение для стрит-ритейла? 5 простых советов
    Как выбрать помещение для стрит-ритейла? 5 простых советов
    6953
    Как арендовать помещение для бизнеса в Москве?
    Как арендовать помещение для бизнеса в Москве?
    3412
    Как открыть фастфуд в Москве с нуля — пошаговая инструкция
    Как открыть фастфуд в Москве с нуля — пошаговая инструкция
    5237
    Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость
    Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость
    8823
    Сдача коммерческих объектов в аренду как бизнес
    Сдача коммерческих объектов в аренду как бизнес
    4591
    Как перевести жилое помещение в нежилое в 2024 году. Из квартиры в стрит-ритейл
    Как перевести жилое помещение в нежилое в 2024 году. Из квартиры в стрит-ритейл
    8062
    Договор аренды нежилого помещения
    Договор аренды нежилого помещения
    5397
    Что такое кредит под залог коммерческой недвижимости, и как его оформить?
    Что такое кредит под залог коммерческой недвижимости, и как его оформить?
    2899
    Закажите звонок эксперта
    Оставьте заявку, и эксперт проекта свяжется с вами в первую свободную минуту
    Отправить заявку
    Обычно мы перезваниваем в течение 7 минут
    Александр
    Александр
    эксперт портала
    Позвонить эксперту whatsapp telegram
    Каширская
    Академический
    ЦАО
    Академический