Договор аренды нежилого помещения

Когда предприниматель нашёл подходящее место под кафе, магазин или офис, следующий шаг – подписать договор аренды с собственником. Это документ, закрепляющий условия, права и обязанности сторон, поэтому важно учесть все нюансы и подводные камни. Например, в договоре не прописано, кто отвечает за проблемы с коммуникациями или потёкшие трубы. Из-за этого арендатор и собственник могут перекладывать обязанности друг на друга.

Чтобы таких проблем не было, в этой статье рассмотрим, как оформить договор аренды коммерческой недвижимости и на какие пункты стоит обратить внимание.

Кто может подписывать договор

Со стороны арендодателя – собственник помещения или его законный представитель. Со стороны арендатора – предприниматель. Обычно договор заключают два юрлица, но есть исключения, когда арендатор выступает как физлицо. В этом случае ему можно только снимать помещение, а получать прибыль от ведения бизнеса – нет.

То есть, перед заключением договора аренды, арендатор должен оформить ИП или самозанятость. Иначе налоговая его оштрафует или заведёт уголовное дело за незаконное предпринимательство.

Как проверить собственника помещения

У арендодателя могут быть проблемы с законом или долги, о которых предпринимателю лучше узнать заранее. Какие документы потребуются:

• на основании которого собственник владеет помещением – например, договор купли-продажи или свидетельство о праве на наследство; 
• выписка из ЕГРН – подтвердит, что недвижимость не в залоге и не под арестом; 
• выписка из ЕГРЮЛ – покажет, если юрлицо в процессе ликвидации или банкротства; 
• нотариальная доверенность – нужна, если собственника представляет другой человек.

Как проверить арендатора

Собственнику также стоит подстраховаться и проверить предпринимателя. Можно запросить следующие документы:

• паспорт – убедиться, что документ действительно принадлежит арендатору; 
• справка об отсутствии судимости – проверить, что у предпринимателя нет проблем с законом; 
• кредитный рейтинг – подтвердить, что арендатор добросовестно платит за кредиты и ипотеки.

Какие пункты должны быть в договоре аренды

Когда обе стороны проверили друг друга, можно приступать к обсуждению условий договора.

Шапка договора

Первым делом в документе пишут информацию о сторонах, которые заключают договор. Указывают полные данные арендатора и арендодателя – ФИО, должности, названия компаний юрлиц.

Объект аренды

Или предмет договора – это помещение, которое собираются снимать. В описании нужно указать:

• точный адрес помещения;
• площадь;
• где находится в здании: какой этаж, номер кабинета и другие детали; 
• кадастровый номер

Описание нежилой площади должно совпадать с техническим паспортом помещения. Если формулировка в договоре не соответствует действительности, например, площадь объекта не 100 м2, а 98 м2, это нужно исправить.

Описание лучше сделать максимально подробным, чтобы его легко мог найти и проверить даже посторонний человек.

Как можно написать:

Нежилое помещение общей площадью 133 м² (сто тридцать три квадратных метра) на 1-м этаже здания по адресу: 127254, Москва, Огородный проезд, дом 16, кадастровый номер здания 77:00:123457:45678. Помещение принадлежит арендодателю по праву собственности. Регистрационные записи в Едином государственном реестре прав — № 77-10-00/01/2022-7777 от 20 мая 2022 года., свидетельство о государственной регистрации № АА 100 777 от 20 мая 2022 года.

Если в помещении проложена проводка, подключён интернет, стоит мебель – это тоже надо указать в документе.

Технический план

Если арендатор захочет сделать перепланировку или капитальный ремонт, лучше, чтобы все характеристики помещения были зафиксированы в договоре. Для этого нужно пригласить кадастрового инженера, который составит техплан. Он измерит объект и зафиксирует параметры на графической схеме.

Срок аренды

Договор может быть краткосрочным и долгосрочным. Краткосрочный договор заключают на 11 месяцев. Этого времени достаточно, чтобы арендатор и арендодатель поняли, хотят ли они сотрудничать дальше. Если всё хорошо – договор продлевают и его не надо регистрировать в Росреестре.

Долгосрочный договор заключают на срок от 12 месяцев, и его нужно регистрировать в Росреестре. О том, как это сделать, мы подробно написали в отдельной статье. Если кратко: арендатор, арендодатель или юрист подаёт договор аренды, акт приёма-передачи и дополнительные документы в МФЦ, на почту или через сайт Росреестра.

Существует и договор на неопределённый срок, но на практике его почти не используют из-за рисков для владельца помещения и арендатора. По такому договору обе стороны могут прекратить сделку в любой момент без объяснения причин.

Право субаренды

Если арендатор хочет делить нежилое помещение с кем-то ещё и владелец не против, в договоре нужно прописать условия субаренды. Например, что второй предприниматель может заехать только после письменного согласия арендодателя.

Можно добавить такую формулировку в тело договора:

Арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя передавать арендуемое Здание (или помещения в нем) в пользование или в субаренду третьим лицам.

Изменение и прекращение договора

В Гражданском кодексе РФ написано, по каким причинам расторгают договор аренды. Эти же условия должны быть прописаны в документе. Арендатор прекращает договор, если:

• арендодатель мешает пользоваться помещением – не даёт ключи, не пускает в здание;
• помещение в плохом состоянии – нет дверей, стен, окон, протекают трубы; 
• арендодатель не делает капремонт или отказывает арендатору, чтобы тот сделал его за свой счёт.

Арендодатель прекращает договор, если:

• арендатор нарушает условия договора – например, сдаёт помещение в субаренду без разрешения или без предупреждения делает ремонт; 
• арендатор намеренно портит помещение; 
• арендатор просрочил оплату несколько раз подряд; 
• арендатор не делает капремонт, хотя была такая договорённость.

Также надо добавить формулировку за сколько одна сторона должна предупредить другую, что хочет расторгнуть договор. Стандартный срок – за три месяца.

Арендная плата и порядок расчётов

Стороны договариваются как, когда и сколько арендатор будет платить за пользование нежилым помещением. Расчёт складывается из нескольких частей:

• аренда собственнику – указывают размер оплаты, валюту и включён ли НДС; 
• коммунальные расходы – обычно они входят в счёт всей оплаты;
• эксплуатационные расходы – если арендатор снял офис, собственник может потребовать дополнительную плату за уборку санузлов или коридора.

Кроме общей суммы прописывают:

• порядок оплаты – наличными деньгами или на расчётный счёт; 
• периодичность – раз в месяц или в несколько месяцев, раз в квартал; 
• срок внесения арендной платы – до какого-то числа.

Если договор долгосрочный, арендатор может поднимать арендную плату согласно росту инфляции. Например, с 1 января каждого года ставка будет увеличиваться на 5%. Важно подробно зафиксировать этот момент, чтобы в договоре было понятно как меняется стоимость с каждым годом.

Нелишним будет прописать условия арендных каникул, если арендодатель согласен их предоставить. Допустим, предприниматель захотел сделать ремонт. За время, пока идут строительные работы, арендатор не платит за использование помещения, потому что делает ремонт за свой счёт. Получается, что обе стороны в расчёте.

Но в документе нельзя писать, что арендатор не будет платить за помещение несколько месяцев. Налоговая заподозрит, что предприниматель пользовался объектом бесплатно, а это нарушает принцип возмездности договора.

Лучше написать общую формулировку:

Аренда за первые три месяца – 10 000 рублей, далее – 100 000 рублей в месяц.

Права и обязанности сторон договора

Права арендодателя и арендатора регулируются ГК РФ. Какие права есть у арендатора:

1. Прекратить снимать нежилое помещение в любой момент и заранее оповестить об этом арендодателя. 
2. Потребовать у арендодателя всю документацию, которая нужна для пользования помещением. 
3. Если арендатор заметил, что с помещением есть проблемы, которые не были прописаны в договоре, он может потребовать от арендодателя: чтобы тот привёл помещение в порядок; уменьшил арендную плату; возместил расходы за ремонт; уменьшил арендную плату на сумму расходов за ремонт. 
4. Сдавать помещение в субаренду с согласия владельца. 
5. Отдавать арендные права в залог. 
6. Забрать вещи, которые покупал за свой счёт. Например, мебель, цифровую и бытовую технику. 
7. Пользоваться земельным участком, если снимает здание или сооружение.

Какие права есть у арендодателя:

1. Проводить капитальный ремонт за свой счёт в срок, согласованный с арендатором. 
2. Устранять проблемы, которые случились не по вине арендатора.
3. Расторгнуть договор аренды и потребовать возместить убытки, если помещение использовали не по прямому назначению. 
4. Потребовать досрочного внесения арендной платы, если арендатор просрочил платежи.
5. Возместить расходы или уменьшить арендную плату, если арендатор сделал ремонт или починил что-то за свой счёт.

Акт приёма-передачи помещения

Это дополнение к основному документу, где указывают начальный срок аренды и дату возврата. Акт нужен, чтобы после завершения договора арендатора не обязали платить за помещение, которое он больше не снимает.

В акте прописывают показания счётчиков, техническое состояние помещения и что арендатор получит вместе с помещением – офисную мебель, электронные приборы или другие вещи. Здесь стоит продублировать всё, что указано в пункте «объект аренды».

Дополнительные условия

На что ещё стоит обратить внимание при составлении договора:

• распределение обязанностей в случае пожара и других форс-мажоров; 
• ограничения по кВт;
• согласие на вывеску внутри и снаружи здания;
• условия о парковочных местах;
• кто отвечает за содержание придомовой территории, есть объект аренды целое здание; 
• плата за односторонний отказ от договора или штраф, если одна из сторон не предупредила о расторжении; 
• включить технический план, если объект никогда не проходил кадастровый учёт.

Реквизиты и подписи сторон

Физлицу достаточно указать ФИО и паспортные данные. ИП пишет номер ИНН, а компания – ИНН и реквизиты.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос: Как арендатору проверить, что фактическая площадь помещения соответствует данным в техническом плане?

Ответ: Если у арендатора есть сомнение, можно предложить арендодателю провести обмер площади объекта. Если фактическая площадь окажется меньше, арендатор может попросить снизить арендную плату.

Вопрос: Может ли арендатор снять не всё помещение, а только часть стены или крышу здания?

Ответ: Да, но с соблюдением двух условий: индивидуализировать стену или крышу в договоре аренды, то есть приложить поэтажный план к документам и отметить конкретное место; использовать объект аренды по назначению – например, разместить на стене или крыше наружную рекламу.

Вопрос: Можно ли заключить договор с арендодателем, у которого нет права собственности на помещение?

Ответ: Да, кроме двух случаев, когда: арендодатель бессрочно пользуется земельным участком; арендодатель сдаёт самовольную постройку.

Вопрос: Нужно ли заверять договор аренды у нотариуса?

Ответ: Не обязательно, но если стороны выберут такой вариант, нотариус сам зарегистрирует договор в Росреестре.

Теперь, когда вы знаете о том, как составлять договор аренды, нужно найти подходящее помещение для бизнеса. Перейдите на главную страницу сайта, чтобы ознакомиться с актуальными предложениями стрит-ритейла и готового арендного бизнеса в Москве. Или позвоните по номеру +7 (499) 681-70-67 – специалисты РосРитейл сделают для вас подборку из 3-5 подходящих вариантов и проведут показ. Работаем без комиссии и с любовью.