Как найти помещение под производство: практические советы от эксперта

Покупка или аренда помещения под производство требует немалых вложений. Место расположения, качество здания и доходы компании имеют взаимозависимую связь. Поэтому никогда нельзя торопиться с выбором. Чтобы инвестиции окупились, необходимо узнать, как выбрать помещение под производство.

Общие правила поиска помещения под производство 

Поиск помещения ─ широкий вопрос, и начинается он не только с определения характеристик, требований и расположения здания. Эти критерии являются вытекающими из решения основного вопроса: знания своего рынка. У каждого бизнеса есть своя:

• Идея; 
• Уровень;
• Специфика;
• Логистическая система; 
• Степень конкуренции;
• Востребованность на рынке.

Владельцу бизнеса также необходимо ориентироваться на цель поиска помещения. По назначению отличают несколько видов зданий:

1. Производственные. 
2. Складские и производственно-складские. 
3. Подсобные. 
4. Для пищевой промышленности.
5. Санитарно-технические. 
6. Под изготовление горючих и взрывоопасных изделий.

Несмотря на то, что каждый вид производства имеет свои особенности, есть общие технические требования ко всем помещениям под промышленную деятельность:

• Достаточное освещение для каждого рабочего места сотрудников. 
• Площадь для одного человека должна быть от 4,5 метров и больше. 
• Так как будет устанавливаться оборудование, высота потолка требуется от 3 метров. 
• Должен быть аварийный выключатель электроэнергии.

Гигиенические требования к микроклимату производства 

Гигиенические требования к микроклимату устанавливаются для отдельных рабочих мест и производственного цеха в целом. Расчёт обязательных показателей и предельных выполняется с учётом нескольких факторов:

1. Объём и интенсивность энерготрат сотрудников.
2. Количество человек и часов в одной смене. 
3. Условия в разные периоды года.

Цель гигиенических требований к микроклимату ─ поддержание теплового баланса в здании на оптимальном или допустимом уровне. То есть, чтобы всем работникам было тепло и комфортно. Показатели, которые определяют микроклимат:

• Температура воздуха: +16-25о C. Зависит от времени года и вида деятельности. 
• Температура поверхностей: стен, полов, ограждений, оборудования и защитных конструкций. В пределах +15-25о C. 
• Интенсивность теплового облучения. 
• Уровень относительной влажности воздуха: 40-60%. 
• Скорость движения воздуха не должна превышать 0,3 м/с.

На заметку. Если в помещении не будут соблюдены нормативы к микроклимату, то работодатель должен сократить количество рабочих часов. Но оплата труда будет прежней.

Ввиду существования таких обязательств, работодателю нужно знать, как найти подходящее помещение под производство. В нём должны быть: ремонт, нормально функционирующие инженерные коммуникации. Если помещение не вписывается в эти параметры, его придётся приводить в порядок самостоятельно.

Купить или арендовать ─ что и когда выбрать?

Эксперты придерживаются такой формулы: новичку в промышленности лучше арендовать помещение, а опытному предпринимателю ─ покупать. Хотя это не правило, у такого решения есть положительные и негативные стороны. Плюсы приобретения:

1. Полная независимость. 
2. Не нужна арендная плата. 
3. Не потребуется срочно искать новое помещение. 
4. Собственное здание даёт приоритет среди инвесторов и кредиторов. Поэтому будет легче получить кредит.

У аренды также есть свои плюсы:

1. Гибкость. Арендованное помещение можно поменять на другое, в более выгодном районе. 
2. Рынок аренды разнообразен. Предприниматель может найти здание с лучшими условиями.
3. Не нужно оплачивать содержание.
4. Не требуется выделять и изымать из оборота крупную сумму.

Ввиду таких достоинств, для малого и стартующего бизнеса действительно лучше арендовать помещение. Мобильность позволит быстро поменять место производства.

Пошаговая инструкция, как выбрать недвижимость 

От выбора зависит доход, окупаемость, дальнейший рост производства. Чтобы не сделать ошибку, избежать рисков и финансовых потерь, рекомендуется проверять каждый найденный вариант по следующим критериям.

Учесть специфику производства 

Конструкция, размеры, планировка здания должны соответствовать специфике бизнеса. Это ярко видно на конкретных примерах. Для обустройства пекарни необходимо помещение со всеми коммуникациями, включая мощную электропроводку, систему вентиляции, качество трубопроводов и воды.

Для производства ЖБИ необходима высота потолка не менее 4,5 м. Ровная площадка для оборудования. Месторасположение по нормативам за пределами населённых пунктов и поблизости к источникам сырья. Обязательно разделить помещение внутри на зоны с противопожарным разрывом. Должен быть склад, подсобные отсеки, производственный цех. Условия абсолютно отличаются от пекарни.

Месторасположение 

Для любого производства важно, чтобы месторасположение было рядом с основными узлами инфраструктуры:

• Транспортная развязка, включая железную дорогу, порт для эффективной логистики. 
• Доступность общественного транспорта для рабочих. 
• Магазины. 
• Удалённость от населённых пунктов.

Конкуренты поблизости производственных мощностей могут вызвать упадок дел. Поэтому лучше искать место, где рядом нет похожих предприятий.

Площадь 

Для свободной и безопасной установки оборудования должно быть достаточно места. На территории нужно место для парковки личного транспорта, простоя грузовых машин и их свободного разъезда.

Инженерные коммуникации 

В промышленном здании должны быть:

• Вентиляция, кондиционеры и системы охлаждения.
• Круглосуточная подача воды по трубопроводу соответствующего качества.
• Мощная электрика с защитным оборудованием и аварийным выключателем.
• Канализация. 
• Газоснабжение.
• Отопление.
• Системы безопасности: противопожарная, сигнализация, видеонаблюдение. 
• Интернет. 
• Технологический трубопровод для подачи и слива различных веществ.

Это основной перечень обязательных коммуникаций. Иногда приходится адаптировать и дополнять помещение нужными установками.

Наличие отдельной зоны под склад 

Сырье и готовые изделия должны хранится в надлежащих условиях. Так как их объемы бывают большими, требуется отдельное складское помещение. Если он будет расположен далеко, компании придётся тратить дополнительные деньги на доставку, логистику.

Условия использования 

В договоре конкретно прописываются условия использования помещения. Их необходимо знать и соблюдать, чтобы избежать штрафов. Например, за слишком ранний выезд с территории. Также есть зона ответственности арендатора и арендодателя, например, кто делает ремонт или охраняет территорию.

Ремонт и общее состояние 

Лучше искать здание, которое изначально соответствует требованиям и нормативам к производственной деятельности. Тогда не придётся тратить средства на ремонт. А если помещение в ненадлежащем состоянии, есть два выхода:

1. Договориться с собственником, чтобы он сам привёл его в порядок.
2. Сделать ремонт и внести его стоимость в арендную плату.

Необходимость получения разрешений 

Использовать арендованное помещение не по назначению запрещается. Если с договором нет проблем, то арендатор получает разрешение на ведение своего вида производства на основании технического соответствия здания. Например, для пищевой промышленности.

Соответствие требованиям безопасности 

Необходимо оценить:

1. Технологические: планировка, габариты, материалы здания. 
2. Санитарно-гигиенические. Комплекс требований: количество санузлов, микроклимат, количество пыли, вредных веществ. 
3. Противопожарные. Включают определение класса и категории помещений, условия расположения системы пожаротушения и другое.

Возможные риски при поиске недвижимости под производство 

При покупке или аренде здания могут быть подводные камни, которые приведут впоследствии к финансовым и другим проблемам. Возможные риски:

1. Финансовые проблемы продавца. Если оставляет за собой некоторые права, то после подписания договора в судебном порядке могут требовать отдать здание обратно.
2. Отсутствие прав на недвижимость или они оформлены некорректно. 
3. Владение объектом спорное. 
4. Владельцем является также супруг или супруга. Даже если брак распался, могут быть притязания на совместно приобретённую собственность.
5. Незаконная сделка купли-продажи. Даже если она была давно и без участия последнего покупателя, его могут лишить права собственности. 
6. Появление третьих лиц, которые могут предъявить требования по возмещению убытков, уплате долгов за владение или использование помещений.

Чек-лист для осмотра помещения 

1. Составить список критериев и требований с учётом специфики бизнеса.
2. Оценить техническое состояние. 
3. Проверить наличие всех необходимых коммуникаций и их соответствие деятельности. 
4. Определить наличие подъезда для транспорта, парковочных мест, свободного разъезда и зон погрузки-разгрузки.

Несколько подходящих вариантов 

На сайте компании РосРитейл представлен большой выбор коммерческой недвижимости под производство для аренды и покупки. Например, для открытия пекарни подойдёт помещение в бизнес-центре на Рязанском проспекте площадью 344 м2 . Находится по адресу Москва, Рязанский проспект, 3Б. В нём есть отдельный вход с улицы, большая парковка перед зданием, а внутри оборудована система вентиляции, противопожарная сигнализация и все коммуникации.

Большое помещение на проспекте Вернадского площадью 627 м2 можно использовать под швейное производство. Находится по адресу Москва, проспект Вернадского, 6, строение 3. В здании есть отдельные входы с улицы и со двора, зона разгрузки и вытяжка.

Как действовать после выбора подходящей недвижимости 

После того, как удалось найти подходящую коммерческую недвижимость, нужно приступать к оформлению договора аренды. Задача состоит из нескольких шагов:

• Сбор и проверка документов.
• Обсуждение условий договора, в том числе необходимость перепланировки, ремонта. 
• Составление документа. Нужно внимательно прописывать все спорные ситуации, в том числе в отношении эксплуатации и сроков внесения оплаты. 
• К договору прилагаются сопутствующие бумаги: технические сведения о помещении, описание сооружений и участка, акт приёма-передачи, протокол разногласий, согласования и другие.

Заключение 

Чтобы арендовать или купить помещение под производство без рисков и проблем, нужно искать варианты на проверенных площадках. Объекты обязательно оценивать по ряду критериев, важных для конкретной сферы предпринимательства. Все документы важно проверять, например, при помощи юридического анализа у опытных специалистов. Такой разумный подход поможет принять взвешенное решение и найти подходящую недвижимость.

Если вы затрудняетесь с принятием решения, обратитесь в агентство коммерческой недвижимости РосРитейл. Чтобы получить консультацию эксперта позвоните по номеру +7 (499) 955-46-03 или напишите в телеграм.