Что такое арендные каникулы и как их прописать в договоре?

Арендные каникулы — срок, в течение которого арендатор не оплачивает в полном объёме стоимость за использование объекта недвижимости. В этот промежуток времени пересекаются интересы арендатора и собственника помещения. Для первой стороны — это возможность сэкономить средства на период ремонта. Для второй — способ сохранить арендатора и получить частичную компенсацию. Условия, действующие в этот период, лучше оговаривать до начала действия соглашения.

Что такое арендные каникулы и зачем они нужны? 

Например, вы решили открыть кофейню и нашли подходящее помещение. Оно находится в хорошем месте и условия аренды вполне устраивают. Не устраивает только одно — состояние самого помещения. Вы понимаете, что нужна перепланировка и ремонт, которые потребуют значительных вложения и займут время.

Собственник это тоже понимает, но свои средства вкладывать в ремонт не планирует. Ему проще снизить или полностью отменить плату за период отделочных работ, чем искать нового съёмщика. Арендатор переделывает помещение за свои деньги по своему усмотрению, экономит на оплате и все стороны получают выгоду.

Какие сроки предусмотрены законом?

Арендные каникулы на время ремонта могут длится от 1 до 6 месяцев. Срок может быть продлён по взаимной договорённости. Всё зависит от состояния помещения, его площади и видов строительных работ.

Прописать реальные сроки в договоре заинтересованы обе стороны. Арендатору выгодно быстрее запустить свой бизнес и получать прибыль. Собственнику — получать запланированную прибыль от сдачи помещения.

Договор составляется в свободной форме, но его условия не должны вызывать подозрений у налоговой проверки. Затянувшиеся каникулы могут быть причиной для признания сделки фиктивной.

Как начисляется арендная плата?

Плата по договору найма — ключевой момент при заключении сделки. Он определён в п. 1 ст. 654 ГК РФ. Наниматель обязуется регулярно оплачивать оговоренный счёт. Собственник имеет право требовать вовремя внести платёж. Без указания стоимости аренды договор считается недействительным.

Стороны на своё усмотрение определяют основные условия договора. В документе указываются:

• размер ежемесячной оплаты;

• предусмотренные скидки;

• штрафы за просрочку;

• арендные каникулы.

Условия каникул обозначаются однозначно и чётко. Они не должны вызывать сомнений у проверяющих органов. В документе нужно указать:

• какие виды работ будут выполнены в процессе ремонта;

• в чьей компетенции проведение ремонтных работ;

• в каком помещении будет проводиться ремонт;

• какое время потребуется для проведения запланированных работ;

• каким образом будет предоставлено освобождение от платы аренды или её снижение.

Необходимо указывать информацию в точных и конкретных цифрах. Если в договоре найма или дополнительном соглашении нет упоминания о каникулах, арендатор обязан вносить плату в полном объёме. Он может не использовать помещение по назначению, но платить всё равно придётся. Этот момент отражён в постановлении ФАС от 07.02.2005 № А56-22433/04.

Налоговые последствия

Каникулы не означают полную отмену оплаты за аренду помещения. Отказаться от платежей невыгодно обеим сторонам. Такой шаг будет расценён, как безвозмездная передача имущества в пользование.

Собственнику будет начислен НДС за безвозмездное оказание услуг. У арендатора появится неучтённый доход от безвозмездно полученных услуг. По закону, этот доход будет облагаться налогом.

Предусмотрены ли меры господдержки?

Государство предприняло ряд мероприятий для поддержки бизнеса во время карантина, связанного с коронавирусом. Многие организации были вынуждены приостановить свою работу. Сотрудники перестали посещать рабочие места в офисах, закрылись кафе, парикмахерские, центры досуга.

Предприниматели потеряли привычные источники дохода. Возник вопрос об арендной плате, как главной статье расходов.

Стандартная форма договора содержит пункт о ситуации форс-мажора. Было непонятно, можно ли считать карантин обстоятельством непреодолимой силы при аренде. Нужно учитывать, что форс-мажор всегда рассматривается в применении к конкретному должнику и ситуации. Наличие этого пункта в договоре не гарантирует изменение или отмену арендной платы.

Правительство предложило два варианта развития событий во время карантина:

• отсрочку платежей по аренде;

• уменьшение суммы платежа.

Основные льготы получили арендаторы, работающие в пострадавших отраслях. Они могли потребовать арендных каникул и собственник помещения обязан был согласиться. В остальных случаях была лишь рекомендация удовлетворить просьбу о снижении или отсрочке платежей.

Вопрос снова встал в период санкций. Арендатор должен убедить владельца помещения в невозможности платить из-за экономического кризиса. Аргументом может быть прекращение поставок из-за санкций и приостановка торговой деятельности. Все вопросы решаются в договорном порядке. Право предоставить отсрочку или снижение оплаты остаётся за владельцем помещения.

Как сообщить арендодателю о необходимости каникул?

Арендные каникулы нужно оформлять документально. Процесс оформления состоит из двух шагов:

• направить письмо с просьбой о предоставлении каникул;

• после рассмотрения и принятия положительного решения заключить дополнительное соглашение к существующему договору аренды.

Письмо оформляется в произвольной форме. Установленных требований для составление таких просьб нет. Будет правильным указать в тексте ссылки на статьи законодательства, дающие право требовать отсрочку или уменьшение платежей. Обязательно объяснить причины и предложить свой вариант оплаты.

Возможные риски для собственника помещения

Основной риск в том, что суд может счесть каникулы дарением. Для коммерческих компаний такие действия считаются незаконными. Соглашение может оспорить назначенный управляющий, если арендодателя объявят банкротом.

Риск снизится, если на руках будет обязательство о ремонте помещения за период каникул. Часть расходов на строительные работы можно зачесть в арендные каникулы на время ремонта. Законодательство это разрешает при условии, что все улучшения останутся собственнику без возмещения их стоимости.

В соглашении стоит прописать, что стороны учли каникулы в стоимость платежей аренды за иные периоды. В этом случае налоговая не сможет добавлять налог, исходя из рыночной стоимости арендной платы за всё время каникул.

Каникулы невозможно оформить, если арендатор не может использовать помещение по назначению по независящим от него причинам. В такой ситуации он в любом случае не обязан вносить плату.

Что нужно прописать в договоре?

Есть несколько рекомендаций, как правильно обозначить в договоре условия об арендной плате, не вызывая вопросов ФНС и лишних проверок.

Снижение ежемесячной платы

Самый простой вариант — уменьшить плату за аренду на время проведения ремонтных или отделочных работ. Законом не предусматривается конкретный порог снижения. Нужно учитывать, что символическая стоимость аренды может вызвать подозрения.

Вычет расходов на ремонт из суммы платежа

В этом случае в договоре нужно указать на обязанность собственника компенсировать расходы на проведение арендатором текущего ремонта съёмного помещения. В договоре указывается полный размер арендной платы. Фактически арендатор её не платит за весь период проведения ремонта.

Равномерное распределение за первый год аренды

Ежемесячная арендная плата рассчитывается с учётом каникул на весь первый год аренды и фиксируется в договоре.

По окончании первого года участники перезаключают договор и прилагают к нему дополнительное соглашение. В нём будет указана реальная стоимость арендной платы.

Заключение дополнительного соглашения

Все действия сторон должны быть отражены в договоре. Арендные каникулы — не исключение. Условия о каникулах можно зафиксировать в договоре изначально. Если это не сделано при первом подписании, то составляется дополнительное соглашение.

Дополнительное соглашение на предоставление арендных каникул подписывается двумя сторонами и прилагается к основному договору. В нем обозначаются все решения по арендным каникулам к которым пришли участники сделки.

Что делать не рекомендуется

При заключении договора не рекомендуется указывать, что помещение предоставляется в безвозмездное пользование на арендные каникулы на время ремонта. За такой формулировкой может последовать дополнительная налоговая нагрузка для обеих сторон. Собственник не сможет начислять амортизацию на указанное помещение.

Сомнительный вариант — отличающиеся даты передачи помещения в пользование и с которой платежи начали поступать на счёт собственника. Первую дату могут связать с началом реального пользования помещением.

Чтобы избежать проблем с налоговой и ненужных расходов, рекомендуется хорошо продумывать и внимательно прописывать условия арендных каникул. Главное, чтобы каникулы не сочли за безвозмездное пользование недвижимостью.

Заключение

Арендные каникулы на время ремонта принесут пользу и выгоду для двух сторон. Арендатор сэкономит средства и подготовит помещение для ведения бизнеса. Собственник сможет получить небольшую прибыль, а главное удержать арендатора. Это имеет смысл при высокой конкуренции на рынке аренды недвижимости.

Если вы ищите помещение для своего бизнеса – пройдите на главную и скачайте каталог с лучшими предложениями месяца. Внутри – подборка лотов с фотографиями и цифрами.