article

Как перевести жилое помещение в нежилое в 2023 году. Из квартиры в стрит-ритейл

Содержание

    У Николая есть квартира в старом многоэтажном доме. Находится она на первом этаже, в ней никто не живёт, а её владелец уже давно подумывает о том, чтобы открыть небольшой продуктовый магазин. При этом у Николая нет денег на новое помещение, и он хочет задействовать простаивающую квартиру. Как это сделать? Перевести её в нежилой фонд. Обо всех тонкостях процесса расскажем в этой статье.

    Часто бывшие квартиры оборудуют под барбершопы
    Лучшие помещения для вашего бизнеса:
    в Реутове, на Носовихинском шоссе, 33
    в Реутове, на Носовихинском шоссе, 33
    Лот 4199 Магазин, автосалон, бижутерия, сувениры
    730 000 000 ₽
    на 3-й Хорошевской, 27
    на 3-й Хорошевской, 27
    Зорге Лот 6763 Детский сад, магазин, свободное, банк, спортзал, бижутерия, бизнес, сувениры
    220 000 000 ₽
    на Новослободской, 19
    на Новослободской, 19
    Менделеевская Новослободская Лот 7592 Магазин, свободное, кофейня, кофе с собой, маникюрный кабинет, цветы, бижутерия, бизнес, сувениры, микрокредит
    42 000 000 ₽
    на проспекте Лихачёва, 12
    на проспекте Лихачёва, 12
    Технопарк Лот 7748 Штаб-квартира, клиника, магазин, свободное, банк, спортзал, детский сад, бижутерия, бизнес, сувениры
    350 000 000 ₽
    в Малом Гнездниковском переулке, 12
    в Малом Гнездниковском переулке, 12
    Тверская Лот 7923 Ресторан, магазин, свободное, банк, салон красоты, супермаркет, бар, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры
    172 000 000 ₽
    Зорге, 9
    Зорге, 9
    Полежаевская Хорошево Лот 3105 Магазин, свободное, кофейня, аптека, кафе, пункт выдачи, алко-маркет, бижутерия, бизнес, сувениры
    37 600 000 ₽
    во Вознесенском переулке, 9
    во Вознесенском переулке, 9
    Охотный ряд Тверская Лот 8464 Магазин, свободное, банк, салон красоты, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры
    230 000 000 ₽
    на улице Эдварда Грига, 16
    на улице Эдварда Грига, 16
    Лот 8559 Магазин, свободное, кофейня, аптека, лаборатория, алко-маркет, бижутерия, бизнес, сувениры
    30 500 000 ₽
    на Судостроительной, 1
    на Судостроительной, 1
    Коломенская Лот 8689 Магазин, аптека, бижутерия, сувениры
    49 500 000 ₽

    Зачем это делать

    Часто встречаются сценарии, похожие на ситуацию Николая: квартира простаивает, и нужно найти ей новое применение. Но вести бизнес в жилом помещении — незаконно. Про это быстро узнают соседи, и нелегальщику прилетит увесистый штраф и требование свернуть все дела. Чтобы этого избежать, квартире нужно присвоить нежилой статус: де-факто помещение останется тем же, а вот де-юре его назначение полностью поменяется.

    Стоит также учитывать, что в старых районах зачастую возникают проблемы с инфраструктурой. В новых районах этот вопрос решается тем, что первые этажи новостроек отдаются под ритейл, но в советские времена такая практика ещё не существовала — а значит, у жителей могут быть не закрыты некоторые потребности. Если правильно занять нишу — можно запустить успешный бизнес.

    Почему это сложно

    Раньше предпринимателям не нужно было согласовывать перевод квартир в нежилые помещения с жильцами. Достаточно было просто получить разрешение от администрации, сделать отдельный вход — и всё. Многим это не нравилось: вместе с бизнесом в дом приходили незнакомые люди, шум и грязь. Особенно если открывались клубы или пивные.

    В 2019 году закон встал на сторону жильцов и значительно ужесточил требования к переводу: теперь его нужно согласовывать со всеми жителям дома, а в особенностями — с непосредственными соседями.

    Какие документы нужны

    Чтобы запустить процесс перевода помещения из жилого в нежилой фонд, нужно подать документы через портал «Госуслуги». Вот полный список бумаг, которые нужно собрать:

    • заявление о переводе помещения;
    • документы, устанавливающие право собственности заявителя на объект;
    • протокол общего собрания жильцов многоквартирного дома (МКД); 
    • список жильцов, принявших участие в собрании; 
    • бюллетени участников собрания; 
    • письменные согласия всех соседей, квартиры которых непосредственно примыкают к переводимому помещению;
    • проект перепланировки или переустройства помещения.

    Это обязательные документы, без которых ведомство даже не начнёт рассматривать заявку. К ним также можно приложить поэтажный план дома и учётно-техническую документацию на переводимый объект — собирать их необязательно, но это может ускорить процедуру.

    Цветочный салон, открытый в бывшей квартире
    Новые предложения для аренды и покупки:
    на Малой Дмитровке, 24/2
    на Малой Дмитровке, 24/2
    Маяковская Лот 8703 Офис, свободное, бизнес, рабочее место
    700 000 ₽ / месяц
    на Большой Садовой, 6
    на Большой Садовой, 6
    Маяковская Лот 8708 Ресторан, магазин, свободное, салон красоты, стоматология, кафе, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры
    211 200 000 ₽
    на Василисы Кожиной, 13
    на Василисы Кожиной, 13
    Лот 8724 Магазин, штаб-квартира, ресторан, свободное, спортзал, бижутерия, бизнес, сувениры
    332 000 ₽ / месяц
    в Зубовском проезде, 2
    в Зубовском проезде, 2
    Парк Культуры Лот 8723 Магазин, свободное, салон красоты, пункт выдачи, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры, шоурум, спортзал, кафе
    600 000 ₽ / месяц

    Согласие жителей дома

    А теперь подробно поговорим про самую значимую часть всей процедуры — и по совместительству главный источник проблем для предпринимателей.

    Соседи

    С 2019 года судьбу переводимого объекта определяют не государственные органы, а жильцы многоквартирного дома, в котором он находится. Сначала вопрос решается на локальном уровне: заявитель должен получить письменные согласия владельцев всех квартир, граничащих с помещением через стены, пол или потолок. Если хотя бы один из них ответит отказом, для бизнеса придётся искать другое место — на данном этапе ближайшие соседи имеют неоспоримое право вето.

    Согласия составляются в свободной форме. Единственное требование — в документе должны указываться следующие реквизиты:

    • паспортные данные владельца квартиры; 
    • реквизиты документов, подтверждающих право собственности;
    • номер примыкающей квартиры.

    Убедитесь, что согласие подписывает именно собственник имущества: если в будущем выяснится, что за него подписался съёмщик, есть все шансы потерять бизнес на этом месте.

    Остальные жильцы

    Если соседи поддерживают инициативу, предложение выносится на следующий уровень — теперь его должно одобрить общее собрание жильцов. Здесь всё сложнее: закон устанавливает кворум — минимальное количество голосов, без которого результаты голосования не имеют никакую силу.

    Напомним, что количество голосов распределяется среди жильцов неравномерно. Чем больше общая площадь всех квартир, которые принадлежат одному собственнику, тем больше голосов он получает — и наоборот. Это значит, что владелец одной четырёхкомнатной квартиры имеет большее влияние, чем четыре владельца однокомнатных.

    В рамках голосования по этому вопросу жильцы делятся на две категории. К первой относятся собственники, квартиры которых находятся в том же подъезде, что и переводимый объект. Ко второй — владельцы квартир во всех остальных подъездах. К этим категориям выдвигаются разные требования:

    Кворум для первой категории — две трети голосов от общего количества.

    Кворум для второй категории — 50% голосов от общего количества.

    Если набирается нужное количество голосов, можно приступать к голосованию. Решение определяется простым большинством — за какой вердикт выступает большая часть голосов, такой и выносится.

    Общее имущество

    Описанные выше условия применимы только к изменению статуса помещения. Если владелец помещения планирует не только перевести его в нежилое, но ещё и задействовать часть общего имущества, нужно получить 100% голосов. Например, если вы хотите обустроить на входе в помещение крыльцо, проект должны одобрить абсолютно все жители дома — потому что с точки зрения закона это уменьшает пространство общего пользования.

    Дополнительные требования

    Одобрение жильцов — это важно, но без одобрения администрации тоже ничего не получится. Перевести в нежилой фонд можно только объект, который находится на первом этаже и при этом изолирован от внутреннего пространства дома, которым пользуются жильцы. Соответственно должен быть отдельный вход со стороны улицы или возможность его оборудовать. Также в помещении не могут находиться никакие постоянные жильцы, а сам объект должен быть чистым с юридической точки зрения — никаких обременений в виде залогов или арестов.

    В теории квартира может располагаться и на втором, и на десятом этаже. Единственная проблема — все помещения под ней тоже должны быть нежилыми. По закону такое провернуть можно, но на практике это практически неосуществимо. А ещё перевести квартиру в нежилой фонд можно только полностью — отвести под деловые активности отдельные комнаты и жить в других не получится.

    Винный маркет, открытый в бывшей квартире

    Сколько это стоит

    Средняя стоимость всей процедуры начинается от 250 000 рублей. Главные статьи расходов — подготовка проекта по перепланировке или переустройству, последующая экспертиза, подготовка технической документации, услуги нотариуса и строительные работы.

    Мы также рекомендуем обратиться за помощью к юристу, чтобы защитить себя от неприятных сюрпризов в будущем — любая юридическая ошибка на этапе перевода может обернуться потерей самого помещения и всех вложенных в него средств.

    Заключение

    Хотите найти идеальное помещение для своего бизнеса? Мы поможем. Перейдите на главную страницу сайта, чтобы ознакомиться с самыми актуальными предложениями на рынке стрит-ритейла и готового арендного бизнеса в Москве. А если не хочется тратить на это время, просто свяжитесь с нашими специалистами по номеру +7 (499) 681-70-67 — сделаем для вас индивидуальную подборку с 3–5 самыми подходящими вариантами и проведём показ. С любовью и без комиссии.

    Варианты помещений для вашего бизнеса:
    на Пятницкой, 16, блок 3
    на Пятницкой, 16, блок 3
    Новокузнецкая Лот 236 Магазин, кафе, бижутерия, сувениры
    180 000 000 ₽
    на улице Балчуг, 5
    на улице Балчуг, 5
    Новокузнецкая Лот 4707 Офис, ресторан, магазин, банк, шоурум, продуктовый магазин, бижутерия, продукты, рабочее место, сувениры
    3 900 000 ₽ / месяц
    на Бахрушина, 36/14
    на Бахрушина, 36/14
    Павелецкая Лот 4536 Магазин, кофе с собой, маникюрный кабинет, фаст-фуд, цветы, бижутерия, сувениры, микрокредит
    650 000 ₽ / месяц
    Двинцев, 3
    Двинцев, 3
    Савеловская Лот 2211 Магазин, свободное, бижутерия, бизнес, сувениры
    100 200 000 ₽
    на Большой Ордынке, 9/4
    на Большой Ордынке, 9/4
    Новокузнецкая Третьяковская Лот 8000 Магазин, свободное, аптека, лаборатория, пункт выдачи, алко-маркет, продуктовый магазин
    420 000 ₽ / месяц
    Сущевский вал, 49
    Сущевский вал, 49
    Марьина Роща Лот 7999 Ресторан, магазин, свободное, банк, кафе, бижутерия, бизнес, сувениры
    187 180 000 ₽
    Читайте также:
    Ищем арендаторов для коммерческой недвижимости в Москве
    Ищем арендаторов для коммерческой недвижимости в Москве
    8181
    Про налог на коммерческую недвижимость в Москве. Реалии 2023 года
    Про налог на коммерческую недвижимость в Москве. Реалии 2023 года
    15546
    Собираем документы для сделки по коммерческой недвижимости
    Собираем документы для сделки по коммерческой недвижимости
    10681
    Меняем целевое назначение нежилого помещения
    Меняем целевое назначение нежилого помещения
    6985
    Сдача коммерческих объектов в аренду как бизнес
    Сдача коммерческих объектов в аренду как бизнес
    4261
    Как правильно снять коммерческую недвижимость? Регистрируем договор аренды в Росреестре
    Как правильно снять коммерческую недвижимость? Регистрируем договор аренды в Росреестре
    4090
    Что такое арендные каникулы и как их прописать в договоре?
    Что такое арендные каникулы и как их прописать в договоре?
    5946
    Закажите звонок эксперта
    Оставьте заявку, и эксперт проекта свяжется с вами в первую свободную минуту
    Отправить заявку
    Обычно мы перезваниваем в течение 7 минут
    Александр
    Александр
    эксперт портала
    Позвонить эксперту whatsapp telegram
    Каширская
    Академический
    ЦАО
    Академический