Как перевести жилое помещение в нежилое в 2024 году. Из квартиры в стрит-ритейл

У Николая есть квартира в старом многоэтажном доме. Находится она на первом этаже, в ней никто не живёт, а её владелец уже давно подумывает о том, чтобы открыть небольшой продуктовый магазин. При этом у Николая нет денег на новое помещение, и он хочет задействовать простаивающую квартиру. Как это сделать? Перевести её в нежилой фонд. Обо всех тонкостях процесса расскажем в этой статье.

Зачем это делать

Часто встречаются сценарии, похожие на ситуацию Николая: квартира простаивает, и нужно найти ей новое применение. Но вести бизнес в жилом помещении — незаконно. Про это быстро узнают соседи, и нелегальщику прилетит увесистый штраф и требование свернуть все дела. Чтобы этого избежать, квартире нужно присвоить нежилой статус: де-факто помещение останется тем же, а вот де-юре его назначение полностью поменяется.

Стоит также учитывать, что в старых районах зачастую возникают проблемы с инфраструктурой. В новых районах этот вопрос решается тем, что первые этажи новостроек отдаются под ритейл, но в советские времена такая практика ещё не существовала — а значит, у жителей могут быть не закрыты некоторые потребности. Если правильно занять нишу — можно запустить успешный бизнес.

Почему это сложно

Раньше предпринимателям не нужно было согласовывать перевод квартир в нежилые помещения с жильцами. Достаточно было просто получить разрешение от администрации, сделать отдельный вход — и всё. Многим это не нравилось: вместе с бизнесом в дом приходили незнакомые люди, шум и грязь. Особенно если открывались клубы или пивные.

В 2019 году закон встал на сторону жильцов и значительно ужесточил требования к переводу: теперь его нужно согласовывать со всеми жителям дома, а в особенностями — с непосредственными соседями.

Какие документы нужны

Чтобы запустить процесс перевода помещения из жилого в нежилой фонд, нужно подать документы через портал «Госуслуги». Вот полный список бумаг, которые нужно собрать:

• заявление о переводе помещения;
• документы, устанавливающие право собственности заявителя на объект;
• протокол общего собрания жильцов многоквартирного дома (МКД); 
• список жильцов, принявших участие в собрании; 
• бюллетени участников собрания; 
• письменные согласия всех соседей, квартиры которых непосредственно примыкают к переводимому помещению;
• проект перепланировки или переустройства помещения.

Это обязательные документы, без которых ведомство даже не начнёт рассматривать заявку. К ним также можно приложить поэтажный план дома и учётно-техническую документацию на переводимый объект — собирать их необязательно, но это может ускорить процедуру.

Согласие жителей дома

А теперь подробно поговорим про самую значимую часть всей процедуры — и по совместительству главный источник проблем для предпринимателей.

Соседи

С 2019 года судьбу переводимого объекта определяют не государственные органы, а жильцы многоквартирного дома, в котором он находится. Сначала вопрос решается на локальном уровне: заявитель должен получить письменные согласия владельцев всех квартир, граничащих с помещением через стены, пол или потолок. Если хотя бы один из них ответит отказом, для бизнеса придётся искать другое место — на данном этапе ближайшие соседи имеют неоспоримое право вето.

Согласия составляются в свободной форме. Единственное требование — в документе должны указываться следующие реквизиты:

• паспортные данные владельца квартиры; 
• реквизиты документов, подтверждающих право собственности;
• номер примыкающей квартиры.

Убедитесь, что согласие подписывает именно собственник имущества: если в будущем выяснится, что за него подписался съёмщик, есть все шансы потерять бизнес на этом месте.

Остальные жильцы

Если соседи поддерживают инициативу, предложение выносится на следующий уровень — теперь его должно одобрить общее собрание жильцов. Здесь всё сложнее: закон устанавливает кворум — минимальное количество голосов, без которого результаты голосования не имеют никакую силу.

Напомним, что количество голосов распределяется среди жильцов неравномерно. Чем больше общая площадь всех квартир, которые принадлежат одному собственнику, тем больше голосов он получает — и наоборот. Это значит, что владелец одной четырёхкомнатной квартиры имеет большее влияние, чем четыре владельца однокомнатных.

В рамках голосования по этому вопросу жильцы делятся на две категории. К первой относятся собственники, квартиры которых находятся в том же подъезде, что и переводимый объект. Ко второй — владельцы квартир во всех остальных подъездах. К этим категориям выдвигаются разные требования:

Кворум для первой категории — две трети голосов от общего количества.

Кворум для второй категории — 50% голосов от общего количества.

Если набирается нужное количество голосов, можно приступать к голосованию. Решение определяется простым большинством — за какой вердикт выступает большая часть голосов, такой и выносится.

Общее имущество

Описанные выше условия применимы только к изменению статуса помещения. Если владелец помещения планирует не только перевести его в нежилое, но ещё и задействовать часть общего имущества, нужно получить 100% голосов. Например, если вы хотите обустроить на входе в помещение крыльцо, проект должны одобрить абсолютно все жители дома — потому что с точки зрения закона это уменьшает пространство общего пользования.

Дополнительные требования

Одобрение жильцов — это важно, но без одобрения администрации тоже ничего не получится. Перевести в нежилой фонд можно только объект, который находится на первом этаже и при этом изолирован от внутреннего пространства дома, которым пользуются жильцы. Соответственно должен быть отдельный вход со стороны улицы или возможность его оборудовать. Также в помещении не могут находиться никакие постоянные жильцы, а сам объект должен быть чистым с юридической точки зрения — никаких обременений в виде залогов или арестов.

В теории квартира может располагаться и на втором, и на десятом этаже. Единственная проблема — все помещения под ней тоже должны быть нежилыми. По закону такое провернуть можно, но на практике это практически неосуществимо. А ещё перевести квартиру в нежилой фонд можно только полностью — отвести под деловые активности отдельные комнаты и жить в других не получится.

Сколько это стоит

Средняя стоимость всей процедуры начинается от 250 000 рублей. Главные статьи расходов — подготовка проекта по перепланировке или переустройству, последующая экспертиза, подготовка технической документации, услуги нотариуса и строительные работы.

Мы также рекомендуем обратиться за помощью к юристу, чтобы защитить себя от неприятных сюрпризов в будущем — любая юридическая ошибка на этапе перевода может обернуться потерей самого помещения и всех вложенных в него средств.

Заключение

Хотите найти идеальное помещение для своего бизнеса? Мы поможем. Перейдите на главную страницу сайта, чтобы ознакомиться с самыми актуальными предложениями на рынке стрит-ритейла и готового арендного бизнеса в Москве. А если не хочется тратить на это время, просто свяжитесь с нашими специалистами по номеру +7 (499) 681-70-67 — сделаем для вас индивидуальную подборку с 3–5 самыми подходящими вариантами и проведём показ. С любовью и без комиссии.