Сдача коммерческих объектов в аренду как бизнес
Торговые помещения под ритейл или офисы постепенно вытесняют квартиры с позиции самых популярных активов для инвестиций. В сегодняшней статье разбираемся, как построить бизнес на сдаче в аренду коммерческой недвижимости: смотрим, как правильно подобрать помещение, оформить дело и посчитать будущий доход.
Почему это выгодно
Коммерческие объекты всегда отличаются большей рентабельностью, чем жилые. На это есть две причины. Первая из них — высокие арендные ставки, которые зачастую превышают расценки в мире жилой недвижимости в два, а то и в три раза. Вторая причина вытекает из первой — арендатор платит больше денег, а значит, сроки окупаемости ощутимо снижаются. Стрит-ритейл и офисные помещения уже который год занимают лидирующие места по доходности на московском рынке аренды, а вот с квартирами дела обстоят иначе: цены на них растут, а арендные ставки остаются прежними.
Немного цифр: средний показатель доходности площадей помещений под стрит-ритейл в спальных районах Москвы составляет 10–12%, а в центральных — 8–10%. Срок окупаемости при этом обычно не превышает 12 лет. Для сравнения, большинству квартир, чтобы окупиться, требуется хотя бы 17 лет.
В мире коммерческой недвижимости есть и другие приятные плюсы — например, арендодателям редко приходится тратиться на ремонт, потому что обычно этим занимаются съёмщики. А ещё договоры аренды принято заключать на длительные сроки хотя бы от пяти лет, что гарантирует получение прибыли и позволяет рассчитать доходы на несколько лет вперёд.
Однако есть и существенные минусы. Главный из них — сложность инвестирования. Чтобы не прогореть и отбить все вложения, нужно учесть множество факторов: не прогадать с назначением помещения, понять, с какими бизнесами вы в первую очередь хотите сотрудничать, и выбрать правильную локацию. Невостребованный на рынке объект принесёт только лишние траты. С квартирами всё немного проще: помещение в нормальном состоянии и в хорошем районе, скорее всего, будет приносить стабильный доход и без многостраничного бизнес-плана.
Как подобрать помещение
Для офиса
Офисы под аренду — одни из самых ликвидных активов на рынке коммерческой недвижимости. Правильно подобранный объект будет приносить своему владельцу высокий и стабильный доход. На что стоит обращать внимание, чтобы не прогадать:
Транспортная доступность. Чем проще добраться до офиса, тем популярнее он будет среди потенциальных арендаторов. Рекомендуем выбирать объекты рядом со станциями метро, остановками наземного транспорта и крупными дорожными развязками. Серьёзным преимуществом будет паркинг прямо в здании или неподалёку от него.
Инфраструктура бизнес-центра. Любая компания хочет, чтобы у её сотрудников всё необходимое было под рукой, поэтому комплексы с площадями под ритейл всегда в выигрыше. Обычно там открываются аптеки, кофейни, столовые и всегда стоят банкоматы крупных банков — то, что нужно арендатору.
Строительные материалы и технологии. Комфорт — один из главных критериев при выборе офиса. Что обязательно должно быть внутри: идеальный температурный режим, качественная вентиляция, хорошая подача воды и большое количество электрических мощностей.
Класс проекта. Всего их четыре: A, B, C, D. Самыми престижными считаются A и B, а также их градации — именно такие помещения позволяют установить максимальную арендную ставку. Присмотритесь к этим вариантам, если хотите получить максимальную финансовую отдачу.
Благоустройство. Ещё один пункт про комфорт сотрудников. Сады, скверы и прогулочные дорожки рядом с комплексом — большой плюс, который привлечёт более крупные компании с серьёзным бюджетом. Стоит также присмотреться к вариантам с общественными пространствами, где можно собираться для коворкинга, мозговых штурмов или просто отдыха.
Для торговой точки
Главный принцип выбора помещения под ритейл? «Локация, локация, локация». Этот лозунг сформулировали ещё в прошлом веке наши зарубежные коллеги, и его правдивость доказана десятилетиями практики. Хорошее расположение — главный магнит для арендаторов. Как его отыскать? Проверяйте место по следующим критериям:
Проходимость. Вас интересует как пешеходный, так и автомобильный трафик. Это важнейший показатель для любого предпринимателя: чем выше проходимость, тем больше доход.
Конкуренция. Посчитайте, сколько у вас конкурентов — их число определяется количеством свободных площадей в округе. После этого узнайте, какие арендные ставки они выставляют — сильно превышать этот показатель опасно, потому что тогда потенциальные арендаторы могут уйти к соперникам.
А теперь поговорим про само помещение:
Планировка. Тут всё зависит от конкретного бизнеса, но обычно предпринимателей больше привлекает свободная планировка — она избавляет от лишних трат и даёт свободу в организации пространства.
Техническое оснащение. Стандартный перечень, необходимый для ведения любого бизнеса: телекоммуникации, водоснабжение и электричество в нужных количествах. Также стоит обратить внимание на качество вентиляции, высоту потолков, уровень шума и наличие погрузочно-разгрузочной зоны.
Место для рекламы. У стрит-ритейла должна быть витрина — хотя бы одно окно, выходящее на улицу — а над входом должно быть место для вывески.
В остальном ориентируйтесь на потребности тех предпринимателей, с которыми вы планируете работать, и учитывайте специфику их бизнеса. Например, у клиник будет более высокая нагрузка на квадратный метр из-за тяжеловесного оборудования, а продуктовым магазинам нужно много электроэнергии — без неё не будут работать многочисленные холодильники, морозильные камеры и кассовые аппараты.
Как оформить бизнес
Если вы собираетесь превратить недвижимость в основной источник заработка, рекомендуем оформить статус индивидуального предпринимателя — это позволит избежать проблем с законом, связанных с незарегистрированной деловой активностью. Весь процесс проходит в несколько этапов. Что нужно сделать:
- Выбрать правильный код ОКВЭД. В нашем случае это код 68.20 — «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом».
- Выбрать систему налогообложения. Их несколько, но мы советуем остановиться на упрощённой: придётся платить только 6% от общего дохода или 15% от разницы между доходами и расходами. В случае с арендой лучше выбрать первый вариант — расходы будут далеко не каждый месяц, а платить 15% от прибыли не очень выгодно.
- Подать заявление на регистрацию. Сделать это можно через «Госуслуги» — если уже есть подтверждённая учётная запись, нужно просто заполнить электронное заявление, и система сама подаст его на рассмотрение в ФНС. А если воспользоваться усиленной квалифицированной электронной подписью, то не придётся платить госпошлину.
- Получить выписку из ЕГРИП. Этого документа достаточно для того, чтобы начать легально заниматься бизнесом — свидетельство о регистрации сейчас не выдают.
Статус ИП хорошо подходит для тех, кто ведёт дела в одиночку. Если у вас есть партнёры, лучше зарегистрировать юридическое лицо и создать ООО. Это тоже можно сделать удалённо всё через те же «Госуслуги». Что понадобится:
- Копии паспортов, а также ИНН, КПП и ОГРН всех учредителей;
- Устав организации. В нём указывается вся ключевая информация про компанию: распределение долей недвижимости между владельцами, официальное наименование, юридический адрес и порядок принятия управленческих решений;
- Уставный капитал. Минимальная сумма — 10 000 рублей, средства вносятся на расчётный счёт ООО;
- Протокол собрания учредителей. Этот документ подтверждает желание участников создать организацию и юридически закрепляет их решение.
Напоследок поговорим про сроки. Оформление статуса ИП занимает до трёх дней, а регистрация юридического лица может растянуться на две недели.
Как разделить имущество
Чем больше помещение, тем сложнее найти арендатора. Если площадь объекта превышает 300 квадратных метров, можно задуматься о том, чтобы разделить её на несколько частей — такой вариант окажется более привлекательным для большинства предпринимателей. В первую очередь это касается помещений со сложной планировкой и несколькими комнатами — одну из них, например, можно сдать под кофейню, вторую под продуктовый магазин, а третью под цветочную лавку.
Поговорим о том, как это сделать. Если коротко — помещение разбивается на несколько частей, которые затем переоформляются как самостоятельные объекты с уникальными кадастровыми номерами. После этого владельцу нужно снова зарегистрировать право собственности теперь уже на несколько помещений.
А теперь подробнее. Шаг первый — согласовать планируемые изменения в планировке со строительной компанией, которая имеет допуск СРО. Наличие этого допуска означает, что фирма лицензирована и может легально заниматься строительными работами. После того как вы установите новые перегородки и внесёте другие изменения в планировку, нужно будет обратиться к кадастровому инженеру и запросить технический план на раздел помещения.
Как только этот документ окажется у вас на руках, нужно направить его в Росреестр вместе с кадастровым паспортом и соответствующими заявлениями: о постановке на кадастровый учёт и о государственной регистрации прав. Первое заявление нужно, чтобы данные о новых объектах внесли в ЕГРН, второе — чтобы они оказались в собственности заявителя.
За каждый новый объект придётся уплатить государственную пошлину: 2 000 рублей для ИП и 22 000 рублей для юридических лиц. В результате вы получите кадастровые паспорта на каждый из них — именно эти документы содержат всю ключевую информацию про помещения и подтверждают ваше право собственности.
Как посчитать прибыль
Нам понадобятся две формулы:
Доходность. Главный показатель прибыльности, который рассчитывается в процентах.
(Доходность) = (Чистая прибыль в год) : (Стоимость объекта) х 100
Чтобы узнать чистую прибыль в год, просто вычтите из годового дохода все потери и операционные расходы.
Окупаемость. Это срок, за который вы отобьёте все вложения в полном размере. Как её посчитать:
(Окупаемость) = (Стоимость объекта) : (Чистая прибыль в год)
Пример. Ольга купила помещение под ритейл площадью 130 квадратных метров в Люблино за 65 000 000 рублей. Стоимость одного квадрата — 66 000 рублей в год, арендная ставка — 700 000 рублей. Ольга зарегистрирована как ИП на УСН «Доходы», поэтому в месяц она платит 6% или 42 000 рублей. Из потерь за год — два месяца простоя.
В первую очередь нас интересует чистая годовая прибыль. Считаем: 658 000 х 10 = 6 580 000
Теперь доходность: 6 580 000 : 65 000 000 х 10 = 10%
И окупаемость: 65 000 000 : 6 580 000 = 10 лет
Как сэкономить
Самый действенный способ сэкономить — купить помещение на стадии котлована. Если приобрести недвижимость на этом этапе, можно сэкономить до 30%. Появление договоров долевого участия (ДДУ) сделало это безопаснее, но мы всё равно рекомендуем выбирать только проверенных застройщиков с большим опытом работы.
Более низкие цены обычно встречаются на вторичном рынке недвижимости, но и тут тоже стоит быть осторожным: внимательно проверять не только само помещение, но и продавцов.
Преимущества и недостатки
Посмотрим, чем привлекателен рынок коммерческой недвижимости и чем он может оттолкнуть. Некоторые из этих пунктов мы уже упомянули — их мы кратко резюмируем.
Плюсы:
- Высокая доходность. 10% стрит-ритейла против прошлогодних 5% жилой недвижимости.
- Быстрая окупаемость. 10 лет против 17–25.
- Ремонтом занимаются арендаторы или покупатели. Можно сэкономить до нескольких миллионов рублей.
- Прозрачный рынок. Все соглашения о том, как именно используются коммерческие объекты и сколько за это нужно платить, обычно хорошо документируются в виде договоров аренды. Это удобно: если возникают разногласия, всегда можно обратиться к тексту документа. На рынке жилой недвижимости ситуация другая, потому что приличная часть сделок — теневая.
Минусы:
- Сложно найти хороший объект. Помещение должно соответствовать довольно длинному списку критериев, о которых мы говорили выше. Если часть из них не соблюдается — это уже серьёзные риски.
- Сложно найти надёжного съёмщика. Крупные сетевые компании — мечта любого арендодателя, но в реальности найти таких клиентов не так просто.
- Убыточные простои. Коммунальные услуги, эксплуатационные налоги и годовой налог на недвижимость придётся платить вне зависимости от того, есть у вас арендатор или нет. Чем дольше помещение остаётся неактивным, тем больше денег теряет его владелец.
- Высока восприимчивость к кризисам. Коммерция очень чувствительна к экономической обстановке — в этом плане у жилой недвижимости есть серьёзное преимущество: спрос на неё гораздо меньше подвержен колебаниям.
Популярные вопросы
Покупаю помещение. Как убедиться, что с ним всё в порядке? Закажите выписку на помещение из ЕГРН — для этого понадобится только кадастровый номер объекта. В этом документе содержится вся ключевая информация про имущество: паспортные данные текущего владельца, целевое назначение, а также все обременения — если они есть, конечно.
Допустим, у меня есть УСН. Нужно ли платить ещё какие-то налоги? Да. Помимо налога на доход нужно также уплачивать налог на имущество. Подробнее о нём вы можете почитать в нашей статье про налогообложение в мире коммерческой недвижимости.
У меня уже есть помещение. Как найти арендатора? Можно заняться поиском самостоятельно, а можно поручить эту задачу брокеру — например, компании RosRetail. Свяжитесь с нашими специалистами по номеру +7 (499) 681-70-67 — мы подготовим помещение к сдаче в аренду, выставим его на витрину, проведём все показы и составим договор на самых выгодных для вас условиях. Останется только приехать в назначенное время и подписать его.
