article

Сдача коммерческих объектов в аренду как бизнес

Содержание

    Торговые помещения под ритейл или офисы постепенно вытесняют квартиры с позиции самых популярных активов для инвестиций. В сегодняшней статье разбираемся, как построить бизнес на сдаче в аренду коммерческой недвижимости: смотрим, как правильно подобрать помещение, оформить дело и посчитать будущий доход.

    Почему это выгодно

    Коммерческие объекты всегда отличаются большей рентабельностью, чем жилые. На это есть две причины. Первая из них — высокие арендные ставки, которые зачастую превышают расценки в мире жилой недвижимости в два, а то и в три раза. Вторая причина вытекает из первой — арендатор платит больше денег, а значит, сроки окупаемости ощутимо снижаются. Стрит-ритейл и офисные помещения уже который год занимают лидирующие места по доходности на московском рынке аренды, а вот с квартирами дела обстоят иначе: цены на них растут, а арендные ставки остаются прежними.

    Немного цифр: средний показатель доходности площадей помещений под стрит-ритейл в спальных районах Москвы составляет 10–12%, а в центральных — 8–10%. Срок окупаемости при этом обычно не превышает 12 лет. Для сравнения, большинству квартир, чтобы окупиться, требуется хотя бы 17 лет.

    В мире коммерческой недвижимости есть и другие приятные плюсы — например, арендодателям редко приходится тратиться на ремонт, потому что обычно этим занимаются съёмщики. А ещё договоры аренды принято заключать на длительные сроки хотя бы от пяти лет, что гарантирует получение прибыли и позволяет рассчитать доходы на несколько лет вперёд.

    Однако есть и существенные минусы. Главный из них — сложность инвестирования. Чтобы не прогореть и отбить все вложения, нужно учесть множество факторов: не прогадать с назначением помещения, понять, с какими бизнесами вы в первую очередь хотите сотрудничать, и выбрать правильную локацию. Невостребованный на рынке объект принесёт только лишние траты. С квартирами всё немного проще: помещение в нормальном состоянии и в хорошем районе, скорее всего, будет приносить стабильный доход и без многостраничного бизнес-плана.

    Лучшие помещения для аренды и продажи:
    в Реутове, на Носовихинском шоссе, 33
    в Реутове, на Носовихинском шоссе, 33
    Лот 4199 Магазин, автосалон, бижутерия, сувениры
    730 000 000 ₽
    на 3-й Хорошевской, 27
    на 3-й Хорошевской, 27
    Зорге Лот 6763 Детский сад, магазин, свободное, банк, спортзал, бижутерия, бизнес, сувениры
    220 000 000 ₽
    на Новослободской, 19
    на Новослободской, 19
    Менделеевская Новослободская Лот 7592 Магазин, свободное, кофейня, кофе с собой, маникюрный кабинет, цветы, бижутерия, бизнес, сувениры, микрокредит
    42 000 000 ₽
    на проспекте Лихачёва, 12
    на проспекте Лихачёва, 12
    Технопарк Лот 7748 Штаб-квартира, клиника, магазин, свободное, банк, спортзал, детский сад, бижутерия, бизнес, сувениры
    350 000 000 ₽
    в Малом Гнездниковском переулке, 12
    в Малом Гнездниковском переулке, 12
    Тверская Лот 7923 Ресторан, магазин, свободное, банк, салон красоты, супермаркет, бар, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры
    172 000 000 ₽
    во Вознесенском переулке, 9
    во Вознесенском переулке, 9
    Охотный ряд Тверская Лот 8464 Магазин, свободное, банк, салон красоты, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры
    230 000 000 ₽
    на улице Эдварда Грига, 16
    на улице Эдварда Грига, 16
    Лот 8559 Магазин, свободное, кофейня, аптека, лаборатория, алко-маркет, бижутерия, бизнес, сувениры
    30 500 000 ₽
    на Судостроительной, 1
    на Судостроительной, 1
    Коломенская Лот 8689 Магазин, аптека, бижутерия, сувениры
    49 500 000 ₽
    Интерьеры офисов под сдачу в аренду

    Как подобрать помещение

    Для офиса

    Офисы под аренду — одни из самых ликвидных активов на рынке коммерческой недвижимости. Правильно подобранный объект будет приносить своему владельцу высокий и стабильный доход. На что стоит обращать внимание, чтобы не прогадать:

    Транспортная доступность. Чем проще добраться до офиса, тем популярнее он будет среди потенциальных арендаторов. Рекомендуем выбирать объекты рядом со станциями метро, остановками наземного транспорта и крупными дорожными развязками. Серьёзным преимуществом будет паркинг прямо в здании или неподалёку от него.

    Инфраструктура бизнес-центра. Любая компания хочет, чтобы у её сотрудников всё необходимое было под рукой, поэтому комплексы с площадями под ритейл всегда в выигрыше. Обычно там открываются аптеки, кофейни, столовые и всегда стоят банкоматы крупных банков — то, что нужно арендатору.

    Строительные материалы и технологии. Комфорт — один из главных критериев при выборе офиса. Что обязательно должно быть внутри: идеальный температурный режим, качественная вентиляция, хорошая подача воды и большое количество электрических мощностей.

    Класс проекта. Всего их четыре: A, B, C, D. Самыми престижными считаются A и B, а также их градации — именно такие помещения позволяют установить максимальную арендную ставку. Присмотритесь к этим вариантам, если хотите получить максимальную финансовую отдачу.

    Благоустройство. Ещё один пункт про комфорт сотрудников. Сады, скверы и прогулочные дорожки рядом с комплексом — большой плюс, который привлечёт более крупные компании с серьёзным бюджетом. Стоит также присмотреться к вариантам с общественными пространствами, где можно собираться для коворкинга, мозговых штурмов или просто отдыха.

    Помещение под офис на улице Станиславского, 376 м2

    Для торговой точки

    Главный принцип выбора помещения под ритейл? «Локация, локация, локация». Этот лозунг сформулировали ещё в прошлом веке наши зарубежные коллеги, и его правдивость доказана десятилетиями практики. Хорошее расположение — главный магнит для арендаторов. Как его отыскать? Проверяйте место по следующим критериям:

    Проходимость. Вас интересует как пешеходный, так и автомобильный трафик. Это важнейший показатель для любого предпринимателя: чем выше проходимость, тем больше доход.

    Конкуренция. Посчитайте, сколько у вас конкурентов — их число определяется количеством свободных площадей в округе. После этого узнайте, какие арендные ставки они выставляют — сильно превышать этот показатель опасно, потому что тогда потенциальные арендаторы могут уйти к соперникам.

    А теперь поговорим про само помещение:

    Планировка. Тут всё зависит от конкретного бизнеса, но обычно предпринимателей больше привлекает свободная планировка — она избавляет от лишних трат и даёт свободу в организации пространства.

    Техническое оснащение. Стандартный перечень, необходимый для ведения любого бизнеса: телекоммуникации, водоснабжение и электричество в нужных количествах. Также стоит обратить внимание на качество вентиляции, высоту потолков, уровень шума и наличие погрузочно-разгрузочной зоны.

    Место для рекламы. У стрит-ритейла должна быть витрина — хотя бы одно окно, выходящее на улицу — а над входом должно быть место для вывески.

    В остальном ориентируйтесь на потребности тех предпринимателей, с которыми вы планируете работать, и учитывайте специфику их бизнеса. Например, у клиник будет более высокая нагрузка на квадратный метр из-за тяжеловесного оборудования, а продуктовым магазинам нужно много электроэнергии — без неё не будут работать многочисленные холодильники, морозильные камеры и кассовые аппараты.

    Помещение свободного назначения на улице Обручева, 62 м2
    Новые предложения для аренды и продажи:
    на Малой Дмитровке, 24/2
    на Малой Дмитровке, 24/2
    Маяковская Лот 8703 Офис, свободное, бизнес, рабочее место
    700 000 ₽ / месяц
    на Большой Садовой, 6
    на Большой Садовой, 6
    Маяковская Лот 8708 Ресторан, магазин, свободное, салон красоты, стоматология, кафе, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры
    211 200 000 ₽
    на Василисы Кожиной, 13
    на Василисы Кожиной, 13
    Лот 8724 Магазин, штаб-квартира, ресторан, свободное, спортзал, бижутерия, бизнес, сувениры
    332 000 ₽ / месяц
    в Зубовском проезде, 2
    в Зубовском проезде, 2
    Парк Культуры Лот 8723 Магазин, свободное, салон красоты, пункт выдачи, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры, шоурум, спортзал, кафе
    600 000 ₽ / месяц

    Как оформить бизнес

    Если вы собираетесь превратить недвижимость в основной источник заработка, рекомендуем оформить статус индивидуального предпринимателя — это позволит избежать проблем с законом, связанных с незарегистрированной деловой активностью. Весь процесс проходит в несколько этапов. Что нужно сделать:

    • Выбрать правильный код ОКВЭД. В нашем случае это код 68.20 — «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом». 
    • Выбрать систему налогообложения. Их несколько, но мы советуем остановиться на упрощённой: придётся платить только 6% от общего дохода или 15% от разницы между доходами и расходами. В случае с арендой лучше выбрать первый вариант — расходы будут далеко не каждый месяц, а платить 15% от прибыли не очень выгодно. 
    • Подать заявление на регистрацию. Сделать это можно через «Госуслуги» — если уже есть подтверждённая учётная запись, нужно просто заполнить электронное заявление, и система сама подаст его на рассмотрение в ФНС. А если воспользоваться усиленной квалифицированной электронной подписью, то не придётся платить госпошлину.
    • Получить выписку из ЕГРИП. Этого документа достаточно для того, чтобы начать легально заниматься бизнесом — свидетельство о регистрации сейчас не выдают.

    Статус ИП хорошо подходит для тех, кто ведёт дела в одиночку. Если у вас есть партнёры, лучше зарегистрировать юридическое лицо и создать ООО. Это тоже можно сделать удалённо всё через те же «Госуслуги». Что понадобится:

    • Копии паспортов, а также ИНН, КПП и ОГРН всех учредителей; 
    • Устав организации. В нём указывается вся ключевая информация про компанию: распределение долей недвижимости между владельцами, официальное наименование, юридический адрес и порядок принятия управленческих решений; 
    • Уставный капитал. Минимальная сумма — 10 000 рублей, средства вносятся на расчётный счёт ООО;
    • Протокол собрания учредителей. Этот документ подтверждает желание участников создать организацию и юридически закрепляет их решение.

    Напоследок поговорим про сроки. Оформление статуса ИП занимает до трёх дней, а регистрация юридического лица может растянуться на две недели.

    Интерьер офиса под сдачу в аренду

    Как разделить имущество

    Чем больше помещение, тем сложнее найти арендатора. Если площадь объекта превышает 300 квадратных метров, можно задуматься о том, чтобы разделить её на несколько частей — такой вариант окажется более привлекательным для большинства предпринимателей. В первую очередь это касается помещений со сложной планировкой и несколькими комнатами — одну из них, например, можно сдать под кофейню, вторую под продуктовый магазин, а третью под цветочную лавку.

    Поговорим о том, как это сделать. Если коротко — помещение разбивается на несколько частей, которые затем переоформляются как самостоятельные объекты с уникальными кадастровыми номерами. После этого владельцу нужно снова зарегистрировать право собственности теперь уже на несколько помещений.

    А теперь подробнее. Шаг первый — согласовать планируемые изменения в планировке со строительной компанией, которая имеет допуск СРО. Наличие этого допуска означает, что фирма лицензирована и может легально заниматься строительными работами. После того как вы установите новые перегородки и внесёте другие изменения в планировку, нужно будет обратиться к кадастровому инженеру и запросить технический план на раздел помещения.

    Как только этот документ окажется у вас на руках, нужно направить его в Росреестр вместе с кадастровым паспортом и соответствующими заявлениями: о постановке на кадастровый учёт и о государственной регистрации прав. Первое заявление нужно, чтобы данные о новых объектах внесли в ЕГРН, второе — чтобы они оказались в собственности заявителя.

    За каждый новый объект придётся уплатить государственную пошлину: 2 000 рублей для ИП и 22 000 рублей для юридических лиц. В результате вы получите кадастровые паспорта на каждый из них — именно эти документы содержат всю ключевую информацию про помещения и подтверждают ваше право собственности.

    Как посчитать прибыль

    Нам понадобятся две формулы:

    Доходность. Главный показатель прибыльности, который рассчитывается в процентах.

    (Доходность) = (Чистая прибыль в год) : (Стоимость объекта) х 100

    Чтобы узнать чистую прибыль в год, просто вычтите из годового дохода все потери и операционные расходы.

    Окупаемость. Это срок, за который вы отобьёте все вложения в полном размере. Как её посчитать:

    (Окупаемость) = (Стоимость объекта) : (Чистая прибыль в год)

    Пример. Ольга купила помещение под ритейл площадью 130 квадратных метров в Люблино за 65 000 000 рублей. Стоимость одного квадрата — 66 000 рублей в год, арендная ставка — 700 000 рублей. Ольга зарегистрирована как ИП на УСН «Доходы», поэтому в месяц она платит 6% или 42 000 рублей. Из потерь за год — два месяца простоя.

    В первую очередь нас интересует чистая годовая прибыль. Считаем: 658 000 х 10 = 6 580 000

    Теперь доходность: 6 580 000 : 65 000 000 х 10 = 10%

    И окупаемость: 65 000 000 : 6 580 000 = 10 лет

    Как сэкономить

    Самый действенный способ сэкономить — купить помещение на стадии котлована. Если приобрести недвижимость на этом этапе, можно сэкономить до 30%. Появление договоров долевого участия (ДДУ) сделало это безопаснее, но мы всё равно рекомендуем выбирать только проверенных застройщиков с большим опытом работы.

    Более низкие цены обычно встречаются на вторичном рынке недвижимости, но и тут тоже стоит быть осторожным: внимательно проверять не только само помещение, но и продавцов.

    Преимущества и недостатки

    Посмотрим, чем привлекателен рынок коммерческой недвижимости и чем он может оттолкнуть. Некоторые из этих пунктов мы уже упомянули — их мы кратко резюмируем.

    Плюсы:

    • Высокая доходность. 10% стрит-ритейла против прошлогодних 5% жилой недвижимости. 
    • Быстрая окупаемость. 10 лет против 17–25.
    • Ремонтом занимаются арендаторы или покупатели. Можно сэкономить до нескольких миллионов рублей.
    • Прозрачный рынок. Все соглашения о том, как именно используются коммерческие объекты и сколько за это нужно платить, обычно хорошо документируются в виде договоров аренды. Это удобно: если возникают разногласия, всегда можно обратиться к тексту документа. На рынке жилой недвижимости ситуация другая, потому что приличная часть сделок — теневая.

    Минусы:

    • Сложно найти хороший объект. Помещение должно соответствовать довольно длинному списку критериев, о которых мы говорили выше. Если часть из них не соблюдается — это уже серьёзные риски. 
    • Сложно найти надёжного съёмщика. Крупные сетевые компании — мечта любого арендодателя, но в реальности найти таких клиентов не так просто. 
    • Убыточные простои. Коммунальные услуги, эксплуатационные налоги и годовой налог на недвижимость придётся платить вне зависимости от того, есть у вас арендатор или нет. Чем дольше помещение остаётся неактивным, тем больше денег теряет его владелец. 
    • Высока восприимчивость к кризисам. Коммерция очень чувствительна к экономической обстановке — в этом плане у жилой недвижимости есть серьёзное преимущество: спрос на неё гораздо меньше подвержен колебаниям.

    Помещение под ресторан

    Популярные вопросы

    Покупаю помещение. Как убедиться, что с ним всё в порядке? Закажите выписку на помещение из ЕГРН — для этого понадобится только кадастровый номер объекта. В этом документе содержится вся ключевая информация про имущество: паспортные данные текущего владельца, целевое назначение, а также все обременения — если они есть, конечно.

    Допустим, у меня есть УСН. Нужно ли платить ещё какие-то налоги? Да. Помимо налога на доход нужно также уплачивать налог на имущество. Подробнее о нём вы можете почитать в нашей статье про налогообложение в мире коммерческой недвижимости.

    У меня уже есть помещение. Как найти арендатора? Можно заняться поиском самостоятельно, а можно поручить эту задачу брокеру — например, компании RosRetail. Свяжитесь с нашими специалистами по номеру +7 (499) 681-70-67 — мы подготовим помещение к сдаче в аренду, выставим его на витрину, проведём все показы и составим договор на самых выгодных для вас условиях. Останется только приехать в назначенное время и подписать его.

    Закажите звонок эксперта
    Оставьте заявку, и эксперт проекта свяжется с вами в первую свободную минуту
    Отправить заявку
    Обычно мы перезваниваем в течение 7 минут
    эксперт портала
    Варианты помещений для вашего бизнеса:
    на 1-й Тверской-Ямской, 27
    на 1-й Тверской-Ямской, 27
    Белорусская Лот 518 Ресторан
    195 000 000 ₽
    на Пятницкой, 16
    на Пятницкой, 16
    Новокузнецкая Лот 3610 Магазин, бижутерия, сувениры, бар
    185 000 000 ₽
    в Керамическом проезде, 59А
    в Керамическом проезде, 59А
    Лот 3916 Магазин, супермаркет, бижутерия, сувениры
    160 000 000 ₽
    на улице Менжинского, 23
    на улице Менжинского, 23
    Бабушкинская Лот 3589 Магазин, бижутерия, сувениры
    261 440 000 ₽
    на Зеленом проспекте, 1А
    на Зеленом проспекте, 1А
    Лот 4198 Магазин, супермаркет, ресторан, аптека, кафе, бижутерия, сувениры
    300 000 000 ₽
    на Большой Тульской, 2, блок 3
    на Большой Тульской, 2, блок 3
    Тульская Лот 4261 Магазин, бижутерия, сувениры
    24 480 000 ₽
    на улице Березовая аллея, №3
    на улице Березовая аллея, №3
    Лот 4456 Магазин, клиника, банк, стоматология, салон красоты, бижутерия, парикмахерская, сувениры
    84 994 000 ₽
    на Черноморском бульваре, 17
    на Черноморском бульваре, 17
    Чертановская Лот 406 Офис, маникюрный кабинет, рабочее место
    37 560 000 ₽
    Читайте также:
    Как выбрать помещение для стрит-ритейла? 5 простых советов
    Как выбрать помещение для стрит-ритейла? 5 простых советов
    6303
    Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость
    Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость
    8169
    Нежилые помещения. Признаки, виды и классификация
    Нежилые помещения. Признаки, виды и классификация
    67512
    Как купить нежилое помещение физическому лицу
    Как купить нежилое помещение физическому лицу
    18995
    Как правильно снять коммерческую недвижимость? Регистрируем договор аренды в Росреестре
    Как правильно снять коммерческую недвижимость? Регистрируем договор аренды в Росреестре
    4677
    Что такое кредит под залог коммерческой недвижимости, и как его оформить?
    Что такое кредит под залог коммерческой недвижимости, и как его оформить?
    2658
    Что такое арендные каникулы и как их прописать в договоре?
    Что такое арендные каникулы и как их прописать в договоре?
    7809
    Позвонить эксперту whatsapp telegram
    Каширская
    Академический
    ЦАО
    Академический