Что такое кредит под залог коммерческой недвижимости, и как его оформить?
Кредит под залог нежилого помещения коммерческого назначения – хорошая возможность для получения крупной суммы на развитие бизнеса. Если у вас имеется ликвидное имущество, вы сможете получить выгодные условия займа в банке. Для этого необходимо знать, насколько это целесообразно, где и как оформить, какая недвижимость востребована для залога.
Что такое кредит под залог коммерческой недвижимости?
Это займ с обеспечением, когда банк может вернуть свои средства через распоряжение имуществом клиента. Заявитель оставляет в залог недвижимый объект коммерческого назначения. Это может быть магазин, офис, салон красоты. Полученную сумму можно использовать практически для любых целей: погашение долгов и займов, покупка другого недвижимого имущества, развитие бизнеса. Кредит с обеспечением бывает нескольких типов:
- ипотечный. Заём с залогом имущества, приобретённого на деньги банка, для ремонта помещения или покупку новой недвижимости. Ипотека всегда связана с недвижимым объектом;
- целевой. Выдаётся для конкретных нужд. Клиент будет отчитываться в назначенный срок перед банком за то, куда потратил деньги;
- нецелевой. Средства выдаются на любые нужды и потребителю не нужно давать отчёт о тратах.
Плюсы и минусы такого варианта кредитования
Кредит под залог коммерческой недвижимости имеет некоторые минусы:
- обходится дороже, так как ставка более высокая и срок погашения длительный;
- сложно получить, если нет стабильного источника дохода;
- недвижимость для залога не должна быть единственной в собственности.
Но есть и важные плюсы:
- равномерное распределение финансового обременения;
- выгодные условия обладателям недвижимости с высокой ликвидностью: сниженный процент, исключение, если кредитная история в прошлом была не идеальная; практически для любых целей;
- возможность получить крупную сумму с долгим сроком на её погашение;
- не всегда требуется поручительство и внесение первого взноса;
- можно получить средства единоразовой выплатой или постепенно по гибкой кредитной линии, адаптированной под задачу.
Чем отличается от потребительского кредита
| Тип кредита | Цель получения и отличия |
| Потребительский | 1. Это кредит без обеспечения, то есть необходимости предоставлять имущество в залог взятой суммы. 2. Выдаётся на неотложные нужды и крупные покупки. 3. Банк устанавливает рамки на размер суммы. Обычно в пределах 1,5-3 миллионов рублей. 4. На погашение даётся 5-7 лет. 5. Процентная ставка стартует от 4,99% годовых. |
| Под залог коммерческой недвижимости | 1. Это кредит с материальным обеспечением, то есть отдаётся объект недвижимости под залог. Банк может продать имущество для погашения долга, а оставшуюся сумму возвращает человеку. 2. Объём кредита зависит от оценочной стоимости имущества и максимума, установленного банком. Обычно в размере 80 % от цены на объект. Но бывает и в равном по стоимости зданя или на 30-40 % больше. 3. Срок погашения до 20 лет. 4. Ставка годовых стартует от 8,99%. Чаще всего банки предлагают заём с 12-14%. |
Основное отличие кредитования под залог недвижимого имущества заключается в следующем:
- обязательно недвижимость в залог;
- крупная сумма; длительный срок погашения и сокращённые ежемесячные платежи;
- больший процент ставки годовых, так как процесс продажи коммерческого здания долгий;
- можно получить, даже если у клиента уже есть открытые кредиты;
- процентная ставка может рассчитываться индивидуально в зависимости от подтверждённых доходов, сведений о прошлых финансовых обязательствах и от наличия действующих займов;
- могут потребовать комплексное страхование имущества, которое перейдёт в залог.
Пошаговая инструкция: как получить кредит под залог коммерческой недвижимости
- Определить сервис, в который обратиться.
- Подать заявку в банк, можно онлайн.
- Подготовить и принести документы как можно раньше.
- Дождаться проверки.
- Оформить сделку.
- Получить сумму.
Стандартный алгоритм
По стандартному алгоритму получить займ под залог коммерческой недвижимости можно напрямую в банке. Для этого нужно:
- определить размер суммы;
- подобрать банк и поговорить со специалистом о своих финансовых потребностях, чтобы получить оптимальное предложение;
- собрать и предоставить все документы;
- после проверки специалист свяжется и пригласит на подписание договора.
У такого подхода есть один минус: выбирать придётся только из программ одного банка. Выгодность сделки будет зависеть от предложений специалиста, которые он подберёт в соответствии с масштабами и состоянием бизнеса, а также ликвидностью отданного в залог имущества.
На инвестиционной платформе
На таких платформах происходит взаимовыгодное сотрудничество: инвесторы предлагают средства, а пользователи могут взять деньги на развитие своего дела. Преимущества:
- без поручителей и даже с неидеальной кредитной историей;
- пакет документов должен быть минимальным;
- рассмотрение заявок в ускоренном порядке.
Оформить на инвестиционной платформе можно по следующему алгоритму:
- подать предварительную заявку;
- клиент получает в ответ перечень предложений по условиям, которые его интересуют;
- подать встречную заявку на максимально подходящее предложение, прикрепить документы или сведения из них;
- дождаться обработки. Обычно рассмотрение и вынесение решения выполняется за 10-15 минут.
Имущество, которое предлагается в залог, внимательно оценивается специалистами инвестора. Эксперты могут проанализировать недвижимость по фотографиям клиента, а также во время личного выезда на место.
Требования к недвижимости
Формально в залог можно предоставить разные виды нежилых помещений: гаражи, коммерческие здания и производственные цеха. Отдать можно не только имущество, которое уже есть в собственности, но и приобретаемое. Но фактически банки принимают не все строения, а применяют к представленным вариантам свои требования:
- недвижимость должна быть в собственности только у самого заёмщика или его супруга. Не рассматриваются здания, находящиеся под любым обременением; принимаются только помещения свободного назначения, оборудованные под сдачу в аренду для разных сфер бизнеса, офисы, магазины, торговые центры, складские отделения, производственные цеха;
- обязательно наличие выписки из ЕГРН или свидетельство о праве собственности; реальная ликвидность имущества. Наибольшей обладают здания с готовым бизнесом или якорным арендатором;
- должны быть чёткие характеристики для расчёта рыночной стоимости объекта;
- банк точно не примет в залог здание, которое признано аварийным, нуждается в глубокой капитальной реконструкции или вовсе подлежит сносу.
В случае невозможности клиента возвратить оставшуюся сумму долга, недвижимость будет продана самим банком. Коммерческие и промышленные здания будут стоить дороже квартиры. Это одна из причин, почему найти покупателя на них сложно. На поиск может уйти немало времени, а главный интерес банка — продать и погасить быстро.
Заёмщику необходимо оценить не только соответствие недвижимости требованиям банка, но и всевозможные риски для своих интересов. Если погашение остатка долга будет невозможным, то банк обязательно продаст объект, переданный в залог. Торги состоятся, даже если имущество находится в личной собственности ИП.
Закон обязывает заёмщика отвечать за взятые на себя обязательства в отношении недвижимости, на которую может быть наложено взыскание. Об этом сказано в ГК в статье 24.
Как быть, если кредит берётся под залог только приобретаемого нежилого помещения?
Получить деньги у банка можно и под залог покупаемой коммерческой недвижимости. Кредит на этапе купли-продажи помещения — выход из положения для начинающих предпринимателей, желающих приобрести здания или склады для работы. Займ может потребоваться для оплаты по сделке. Все банки рассматривают такие обстоятельства клиента индивидуально, как и подбор условий кредитования.
Требования к заёмщику
Чтобы получить запрашиваемую сумму в банке, клиенту необходимо проверить себя, свои документы и имущество на соответствие требованиям. Специалист оценивает по основным общедоступным критериям и личному скрытому перечню банка. Объект осматривается индивидуально. Требования к физическим и юридическим лицам отличаются. В каждом банке свои критерии. Познакомиться с ними можно на официальном сайте учреждения.
Физическое лицо
- формально обратиться за получением средств могут люди от 18 до 70 лет. Но чаще всего банки отдают предпочтение заявителям 21-65 лет;
- обязательно быть гражданином РФ и проживать на территории страны; лицо, признанное банкротом, не может получить заём;
- предоставить полный комплект документов;
- личность должна быть платежеспособной, так как погашение долга в основном будет осуществляться из его доходов, а не из недвижимого объекта;
- отсюда требование иметь минимальный стаж труда от 1 года. По последней вакансии человек должен работать не менее 3 месяцев;
- прошлая история кредитных платежей должна быть прозрачной.
Юридическое лицо и ИП
- обратиться может зарегистрированный ИП, юридическое лицо и самозанятый работник;
- главное требование — подтвердить свои доходы, чтобы банк получил свои гарантии. Самозанятые могут сделать это через «Мой налог» по установленной форме. Справки подготавливаются автоматически;
- теоретически срок ведения бизнеса должен составлять 3-24 месяца. Но по факту отдаётся предпочтение и тем, кто занимается своим делом уже 6-12 месяцев. Если бизнес «молодой» и действует менее года, то такие заявки рассматриваются с особой тщательностью и осторожностью; для самозанятых минимальный срок стажа — 6 месяцев, если говорить о времени до перехода на ПСН. Если перед этим не было стажа по трудоустройству, то должно пройти 1,5 года;
- с момента регистрации в регионе нахождения банка должно пройти минимум 6-12 месяцев;
- ИП и юридическое лицо должны быть гражданами РФ. Фактическое место проживания должно быть в России; отсутствие статуса банкротства; обязательно предоставление полного пакета документов.
Получению нужной суммы ИП и даже физическому лицу может поспособствовать наличие вкладов в банке, в который подаётся заявка. Например, когда есть зарплата с начислением средств для накопления «самому себе», открытие коммерческих счётов, а еще страхование жизни и недвижимости.
Возможно ли взять кредит при плохой кредитной истории?
В некоторых случаях, если клиент хочет заложить высоколиквидное имущество, банк может закрыть глаза на испорченную в прошлом историю кредитов. Но во всех случаях к заявителю применяется процедура скоринга – проверки кредитоспособности с учётом:
- его прошлых долгов перед финансовыми организациями;
- информации о недвижимом имуществе, которая находится в его владении;
- сведений о текущем финансовом положении и социальном статусе.
Банк может отклонить заявку клиента с обязательствами и огрехами в делах, если обнаружит:
- на данный момент обязательства по двум займам. Если общая сумма ежемесячных взносов составляет больше половины дохода за этот период;
- недавнюю смену места работы или отсутствие постоянного;
- наличие дополнительных финансовых обязательств: алименты, выплаты, определённые судом.
При оценке берутся во внимание только официальные сведения о человеке. Поэтому платёжеспособность обязательно должна иметь документальное подтверждение.
Какие необходимы документы для взятия кредита под залог
Для физических и юридических лиц перечень документов будет разным. Основные требования помогут собрать «скелет» пакета. Остальные бумаги будут зависеть от личной ситуации заявителя и требований в банке. Каждое учреждение может устанавливать свой обязательный перечень.
Для физического лица
- копия паспорта, загранпаспорта и права на собственность;
- выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации. В любом варианте должен быть указан собственник, обратившийся за займом;
- справка о доходах, чтобы подтвердить способность к платежам;
- документ о заключении брака, особенно если заявление подаёт супруг собственника при совместном владении имуществом;
- согласие мужа или жены на отдачу объекта в залог;
- заключение об оценке собственности для доказательства её ликвидности;
- СНИЛС.
Для юридического лица
- копии паспортов всех владельцев компании или бизнеса, тех, кто участвует в сделке и руководителей, имеющих право на первую подпись;
- все учредительные документы: свидетельство о регистрации, договор, устав;
- свидетельство, подтверждающее становление на налоговый учёт;
- бюджет фирмы, принятый на месяц подачи заявки;
- налоговая декларация за последний период отчётов. Минимальный охваченный период должен составлять 6 месяцев;
- при использовании режима УСН или другой системы отчётности по годовому периоду и отсутствии даже одного года деятельности компании, необходимо подготовить подтверждение доходов на основании бухгалтерских записей и выписок по банковским счетам;
- дополнительно могут запросить документы, показывающие движение по счетам. Особенно, если компании сложно подтвердить свои доходы из-за номинальной оплаты труда. Расчёта по МРОТ может быть мало для разрешения на кредитование;
- карточка, заверенная в банке с образцами подписей и печатей.
Где лучше брать кредит?
Потребитель может взять кредит на выгодных условиях под залог коммерческой недвижимости не только в банке, но и в других финансовых организациях: у частных инвесторов, в ломбарде. Сравнение условий поможет определиться с выбором.
| Финансовая организация | Условия |
| Банк | Тщательно проверяют каждого заявителя. Имеют строгие требования к имуществу. Самое главное для банка — документально подтверждённая платёжеспособность клиента. Однако крупные учреждения всегда имеют заслуженное доверие потребителей и дают гарантии на предоставление займа. |
| Ломбард | Принимают как целый объект, так и его отдельную долю. Преимущество в том, что можно получить выгодный процент и деньги сразу наличными. Не требуется подтверждать свои доходы и искать поручителей, а также собирать длинный перечень документов. Однако часто процент оказывается высоким и не выгодным для крупных сумм. |
| Частные инвесторы | Основной критерий у частных инвесторов — текущая оценочная стоимость здания и его ликвидность. Платёжеспособность заявителя рассматривается поверхностно. Ставка в среднем 5-7% в месяц. Хотя заём можно получить быстро, его не выгодно брать на долгий срок, так как в итоге будут большие переплаты. |
Какие банки выдают кредит под залог нежилого помещения?
С таким видом кредитования работает много крупных банков в Москве, в Щёлково и других городах по Московской области. В каждом из них предоставляются займы разных типов. При выборе банка стоит ознакомиться с актуальными предложениями и условиями для клиентов.
Ипотечный
«Альфа-Банк» предлагает несколько программ. В залог допускается имущество, уже находящееся в собственности или еще на этапе приобретения. Процентная ставка с фиксированным стартом от 13,2%. В условиях указано об отсутствии обязательного страхования, комиссий при начислении и использовании средств, а также первого взноса, но только если имущество на этапе покупки.
Целевой
«ВТБ Банк» предоставляет займ на такие нужды: вложения в текущую бизнес-деятельность предпринимателя, реконструкция финансового сегмента фирмы, ремонт и расширение. По некоторым программам можно получить индивидуальные расчёты процентной ставки, суммы кредита и сроков его возврата. Обязательно нужно страховать имущество для залога.
«Газпромбанк» предоставляет заём для конкретных целей и с выдачей денег наличными. Условия лояльные, нет требования к поручителям. Есть стартовая ставка по процентам, но формируется индивидуально.
«Сбербанк» имеет несколько программ, в том числе с выдачей наличными. Предложения отличаются в зависимости от проекта клиента и цели оформления займа. В некоторых есть первый обязательный взнос, однако не требуется страхование.
«ЮниКредит Банк» имеет несколько предложений для владельцев малого бизнеса и для предпринимателей. Заявителю нужно будет оформить страховку и иметь поручительство одного наследника. Средства выдаются на определённые цели, обозначенные в каждой программе.
Нецелевой
«Совкомбанк» предлагает выгодные предложения для любых нужд ИП и владельцев малого бизнеса. Выгодные ставки по процентам годовых от 6,9%. Средства начисляются на расчётный счёт в банке или индивидуальный. Могут потребоваться поручители.
В «Тинькофф» можно получить выгодные и лояльные условия. Не потребуется переоформлять собственность на банк и обязательно быть владельцем недвижимости. Для обсуждения условий и оформления договора специалист выезжает сам на нужное место.
Кратко о погашении займа
Отсылка к закону. По статье 284 ФЗ, утверждённой в 2011 году, клиент банка имеет полное право досрочно погашать кредиты. При этом организация не может налагать за это комиссии и штрафы. Однако есть порядок погашения:
- за 30 календарных дней до назначенной даты внесения платежа нужно письменно предупредить банк о желаемой сумме взноса;
- в ответ придёт оповещение о том, до какой даты нужно погасить долг;
- выполнить предписание и перевести остаток суммы займа;
- попросить предоставить документальное подтверждение о закрытии кредитного договора.
Заложенное здание и дальше находится в собственности у владельца. Его нельзя продавать, передавать в дар. Разрешается и дальше использовать в коммерческих целях: сдавать в аренду, вести бизнес-дела. Банк получает права на распоряжение недвижимостью только в случае невозможности клиента выплатить долг.
Заключение
Коммерческую недвижимость можно использовать для залога при оформлении кредита для бизнеса. Банки и другие организации предлагают много выгодных программ по финансированию, которые помогают развивать дела. Благодаря удобной системе работы сервисов получить нужную сумму можно даже через онлайн-заявки. Для этого нужно обратиться к менеджерам сервиса.
Если вы планируете купить ГАБ или арендовать коммерческую недвижимость — просто перейдите на главную и ознакомьтесь с актуальными лотами. Или позвоните по номеру +7 (495) 106-19-99, и наши эксперты ответят на ваши вопросы, составят индивидуальную подборку и организуют показы.
