article

Что такое кредит под залог коммерческой недвижимости, и как его оформить?

Содержание

    Кредит под залог нежилого помещения коммерческого назначения – хорошая возможность для получения крупной суммы на развитие бизнеса. Если у вас имеется ликвидное имущество, вы сможете получить выгодные условия займа в банке. Для этого необходимо знать, насколько это целесообразно, где и как оформить, какая недвижимость востребована для залога.

    Что такое кредит под залог коммерческой недвижимости? 

    Это займ с обеспечением, когда банк может вернуть свои средства через распоряжение имуществом клиента. Заявитель оставляет в залог недвижимый объект коммерческого назначения. Это может быть магазин, офис, салон красоты. Полученную сумму можно использовать практически для любых целей: погашение долгов и займов, покупка другого недвижимого имущества, развитие бизнеса. Кредит с обеспечением бывает нескольких типов:

    • ипотечный. Заём с залогом имущества, приобретённого на деньги банка, для ремонта помещения или покупку новой недвижимости. Ипотека всегда связана с недвижимым объектом; 
    • целевой. Выдаётся для конкретных нужд. Клиент будет отчитываться в назначенный срок перед банком за то, куда потратил деньги; 
    • нецелевой. Средства выдаются на любые нужды и потребителю не нужно давать отчёт о тратах.
    Лучшие помещения для вашего бизнеса:
    в Реутове, на Носовихинском шоссе, 33
    в Реутове, на Носовихинском шоссе, 33
    Лот 4199 Магазин, автосалон, бижутерия, сувениры
    730 000 000 ₽
    на 3-й Хорошевской, 27
    на 3-й Хорошевской, 27
    Зорге Лот 6763 Детский сад, магазин, свободное, банк, спортзал, бижутерия, бизнес, сувениры
    220 000 000 ₽
    на Новослободской, 19
    на Новослободской, 19
    Менделеевская Новослободская Лот 7592 Магазин, свободное, кофейня, кофе с собой, маникюрный кабинет, цветы, бижутерия, бизнес, сувениры, микрокредит
    42 000 000 ₽
    на проспекте Лихачёва, 12
    на проспекте Лихачёва, 12
    Технопарк Лот 7748 Штаб-квартира, клиника, магазин, свободное, банк, спортзал, детский сад, бижутерия, бизнес, сувениры
    350 000 000 ₽
    в Малом Гнездниковском переулке, 12
    в Малом Гнездниковском переулке, 12
    Тверская Лот 7923 Ресторан, магазин, свободное, банк, салон красоты, супермаркет, бар, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры
    172 000 000 ₽
    во Вознесенском переулке, 9
    во Вознесенском переулке, 9
    Охотный ряд Тверская Лот 8464 Магазин, свободное, банк, салон красоты, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры
    230 000 000 ₽
    на улице Эдварда Грига, 16
    на улице Эдварда Грига, 16
    Лот 8559 Магазин, свободное, кофейня, аптека, лаборатория, алко-маркет, бижутерия, бизнес, сувениры
    30 500 000 ₽
    на Судостроительной, 1
    на Судостроительной, 1
    Коломенская Лот 8689 Магазин, аптека, бижутерия, сувениры
    49 500 000 ₽

    Плюсы и минусы такого варианта кредитования 

    Кредит под залог коммерческой недвижимости имеет некоторые минусы:

    • обходится дороже, так как ставка более высокая и срок погашения длительный; 
    • сложно получить, если нет стабильного источника дохода;
    • недвижимость для залога не должна быть единственной в собственности.

    Но есть и важные плюсы:

    • равномерное распределение финансового обременения;
    • выгодные условия обладателям недвижимости с высокой ликвидностью: сниженный процент, исключение, если кредитная история в прошлом была не идеальная; практически для любых целей; 
    • возможность получить крупную сумму с долгим сроком на её погашение; 
    • не всегда требуется поручительство и внесение первого взноса;
    • можно получить средства единоразовой выплатой или постепенно по гибкой кредитной линии, адаптированной под задачу.

    Чем отличается от потребительского кредита

    Тип кредита Цель получения и отличия
    Потребительский 1. Это кредит без обеспечения, то есть необходимости предоставлять имущество в залог взятой суммы.
    2. Выдаётся на неотложные нужды и крупные покупки.
    3. Банк устанавливает рамки на размер суммы. Обычно в пределах 1,5-3 миллионов рублей.
    4. На погашение даётся 5-7 лет.
    5. Процентная ставка стартует от 4,99% годовых.
    Под залог коммерческой недвижимости 1. Это кредит с материальным обеспечением, то есть отдаётся объект недвижимости под залог. Банк может продать имущество для погашения долга, а оставшуюся сумму возвращает человеку.
    2. Объём кредита зависит от оценочной стоимости имущества и максимума, установленного банком. Обычно в размере 80 % от цены на объект. Но бывает и в равном по стоимости зданя или на 30-40 % больше.
    3. Срок погашения до 20 лет.
    4. Ставка годовых стартует от 8,99%. Чаще всего банки предлагают заём с 12-14%.

    Основное отличие кредитования под залог недвижимого имущества заключается в следующем:

    • обязательно недвижимость в залог; 
    • крупная сумма; длительный срок погашения и сокращённые ежемесячные платежи; 
    • больший процент ставки годовых, так как процесс продажи коммерческого здания долгий; 
    • можно получить, даже если у клиента уже есть открытые кредиты;
    • процентная ставка может рассчитываться индивидуально в зависимости от подтверждённых доходов, сведений о прошлых финансовых обязательствах и от наличия действующих займов;
    • могут потребовать комплексное страхование имущества, которое перейдёт в залог.

    Бизнес-центр Fly Tower

    Пошаговая инструкция: как получить кредит под залог коммерческой недвижимости

    1. Определить сервис, в который обратиться. 
    2. Подать заявку в банк, можно онлайн. 
    3. Подготовить и принести документы как можно раньше. 
    4. Дождаться проверки. 
    5. Оформить сделку. 
    6. Получить сумму.

    Стандартный алгоритм 

    По стандартному алгоритму получить займ под залог коммерческой недвижимости можно напрямую в банке. Для этого нужно:

    • определить размер суммы; 
    • подобрать банк и поговорить со специалистом о своих финансовых потребностях, чтобы получить оптимальное предложение; 
    • собрать и предоставить все документы; 
    • после проверки специалист свяжется и пригласит на подписание договора.

    У такого подхода есть один минус: выбирать придётся только из программ одного банка. Выгодность сделки будет зависеть от предложений специалиста, которые он подберёт в соответствии с масштабами и состоянием бизнеса, а также ликвидностью отданного в залог имущества.

    На инвестиционной платформе 

    На таких платформах происходит взаимовыгодное сотрудничество: инвесторы предлагают средства, а пользователи могут взять деньги на развитие своего дела. Преимущества:

    • без поручителей и даже с неидеальной кредитной историей; 
    • пакет документов должен быть минимальным; 
    • рассмотрение заявок в ускоренном порядке.

    Оформить на инвестиционной платформе можно по следующему алгоритму:

    • подать предварительную заявку; 
    • клиент получает в ответ перечень предложений по условиям, которые его интересуют; 
    • подать встречную заявку на максимально подходящее предложение, прикрепить документы или сведения из них;
    • дождаться обработки. Обычно рассмотрение и вынесение решения выполняется за 10-15 минут.

    Имущество, которое предлагается в залог, внимательно оценивается специалистами инвестора. Эксперты могут проанализировать недвижимость по фотографиям клиента, а также во время личного выезда на место.

    Требования к недвижимости 

    Формально в залог можно предоставить разные виды нежилых помещений: гаражи, коммерческие здания и производственные цеха. Отдать можно не только имущество, которое уже есть в собственности, но и приобретаемое. Но фактически банки принимают не все строения, а применяют к представленным вариантам свои требования:

    • недвижимость должна быть в собственности только у самого заёмщика или его супруга. Не рассматриваются здания, находящиеся под любым обременением; принимаются только помещения свободного назначения, оборудованные под сдачу в аренду для разных сфер бизнеса, офисы, магазины, торговые центры, складские отделения, производственные цеха; 
    • обязательно наличие выписки из ЕГРН или свидетельство о праве собственности; реальная ликвидность имущества. Наибольшей обладают здания с готовым бизнесом или якорным арендатором;
    • должны быть чёткие характеристики для расчёта рыночной стоимости объекта; 
    • банк точно не примет в залог здание, которое признано аварийным, нуждается в глубокой капитальной реконструкции или вовсе подлежит сносу.

    В случае невозможности клиента возвратить оставшуюся сумму долга, недвижимость будет продана самим банком. Коммерческие и промышленные здания будут стоить дороже квартиры. Это одна из причин, почему найти покупателя на них сложно. На поиск может уйти немало времени, а главный интерес банка — продать и погасить быстро.

    Заёмщику необходимо оценить не только соответствие недвижимости требованиям банка, но и всевозможные риски для своих интересов. Если погашение остатка долга будет невозможным, то банк обязательно продаст объект, переданный в залог. Торги состоятся, даже если имущество находится в личной собственности ИП.

    Закон обязывает заёмщика отвечать за взятые на себя обязательства в отношении недвижимости, на которую может быть наложено взыскание. Об этом сказано в ГК в статье 24.

    Новые предложения для аренды и покупки:
    на Малой Дмитровке, 24/2
    на Малой Дмитровке, 24/2
    Маяковская Лот 8703 Офис, свободное, бизнес, рабочее место
    700 000 ₽ / месяц
    на Большой Садовой, 6
    на Большой Садовой, 6
    Маяковская Лот 8709 Магазин, бижутерия, сувениры
    82 500 000 ₽
    на Василисы Кожиной, 13
    на Василисы Кожиной, 13
    Лот 8724 Магазин, штаб-квартира, ресторан, свободное, спортзал, бижутерия, бизнес, сувениры
    332 000 ₽ / месяц
    в Зубовском проезде, 2
    в Зубовском проезде, 2
    Парк Культуры Лот 8723 Магазин, свободное, салон красоты, пункт выдачи, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры, шоурум, спортзал, кафе
    600 000 ₽ / месяц

    Как быть, если кредит берётся под залог только приобретаемого нежилого помещения?

    Получить деньги у банка можно и под залог покупаемой коммерческой недвижимости. Кредит на этапе купли-продажи помещения — выход из положения для начинающих предпринимателей, желающих приобрести здания или склады для работы. Займ может потребоваться для оплаты по сделке. Все банки рассматривают такие обстоятельства клиента индивидуально, как и подбор условий кредитования.

    Требования к заёмщику 

    Чтобы получить запрашиваемую сумму в банке, клиенту необходимо проверить себя, свои документы и имущество на соответствие требованиям. Специалист оценивает по основным общедоступным критериям и личному скрытому перечню банка. Объект осматривается индивидуально. Требования к физическим и юридическим лицам отличаются. В каждом банке свои критерии. Познакомиться с ними можно на официальном сайте учреждения.

    Физическое лицо 

    • формально обратиться за получением средств могут люди от 18 до 70 лет. Но чаще всего банки отдают предпочтение заявителям 21-65 лет; 
    • обязательно быть гражданином РФ и проживать на территории страны; лицо, признанное банкротом, не может получить заём;
    • предоставить полный комплект документов; 
    • личность должна быть платежеспособной, так как погашение долга в основном будет осуществляться из его доходов, а не из недвижимого объекта; 
    • отсюда требование иметь минимальный стаж труда от 1 года. По последней вакансии человек должен работать не менее 3 месяцев;
    • прошлая история кредитных платежей должна быть прозрачной.

    Деловой квартал Ostankino Business Park

    Юридическое лицо и ИП 

    • обратиться может зарегистрированный ИП, юридическое лицо и самозанятый работник;
    • главное требование — подтвердить свои доходы, чтобы банк получил свои гарантии. Самозанятые могут сделать это через «Мой налог» по установленной форме. Справки подготавливаются автоматически; 
    • теоретически срок ведения бизнеса должен составлять 3-24 месяца. Но по факту отдаётся предпочтение и тем, кто занимается своим делом уже 6-12 месяцев. Если бизнес «молодой» и действует менее года, то такие заявки рассматриваются с особой тщательностью и осторожностью; для самозанятых минимальный срок стажа — 6 месяцев, если говорить о времени до перехода на ПСН. Если перед этим не было стажа по трудоустройству, то должно пройти 1,5 года; 
    • с момента регистрации в регионе нахождения банка должно пройти минимум 6-12 месяцев; 
    • ИП и юридическое лицо должны быть гражданами РФ. Фактическое место проживания должно быть в России; отсутствие статуса банкротства; обязательно предоставление полного пакета документов.

    Получению нужной суммы ИП и даже физическому лицу может поспособствовать наличие вкладов в банке, в который подаётся заявка. Например, когда есть зарплата с начислением средств для накопления «самому себе», открытие коммерческих счётов, а еще страхование жизни и недвижимости.

    Возможно ли взять кредит при плохой кредитной истории? 

    В некоторых случаях, если клиент хочет заложить высоколиквидное имущество, банк может закрыть глаза на испорченную в прошлом историю кредитов. Но во всех случаях к заявителю применяется процедура скоринга – проверки кредитоспособности с учётом:

    • его прошлых долгов перед финансовыми организациями;
    • информации о недвижимом имуществе, которая находится в его владении;
    • сведений о текущем финансовом положении и социальном статусе.

    Банк может отклонить заявку клиента с обязательствами и огрехами в делах, если обнаружит:

    • на данный момент обязательства по двум займам. Если общая сумма ежемесячных взносов составляет больше половины дохода за этот период; 
    • недавнюю смену места работы или отсутствие постоянного;
    • наличие дополнительных финансовых обязательств: алименты, выплаты, определённые судом.

    При оценке берутся во внимание только официальные сведения о человеке. Поэтому платёжеспособность обязательно должна иметь документальное подтверждение.

    Какие необходимы документы для взятия кредита под залог 

    Для физических и юридических лиц перечень документов будет разным. Основные требования помогут собрать «скелет» пакета. Остальные бумаги будут зависеть от личной ситуации заявителя и требований в банке. Каждое учреждение может устанавливать свой обязательный перечень.

    Для физического лица 

    • копия паспорта, загранпаспорта и права на собственность;
    • выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации. В любом варианте должен быть указан собственник, обратившийся за займом;
    • справка о доходах, чтобы подтвердить способность к платежам;
    • документ о заключении брака, особенно если заявление подаёт супруг собственника при совместном владении имуществом;
    • согласие мужа или жены на отдачу объекта в залог; 
    • заключение об оценке собственности для доказательства её ликвидности; 
    • СНИЛС.

    Для юридического лица 

    • копии паспортов всех владельцев компании или бизнеса, тех, кто участвует в сделке и руководителей, имеющих право на первую подпись; 
    • все учредительные документы: свидетельство о регистрации, договор, устав; 
    • свидетельство, подтверждающее становление на налоговый учёт;
    • бюджет фирмы, принятый на месяц подачи заявки; 
    • налоговая декларация за последний период отчётов. Минимальный охваченный период должен составлять 6 месяцев; 
    • при использовании режима УСН или другой системы отчётности по годовому периоду и отсутствии даже одного года деятельности компании, необходимо подготовить подтверждение доходов на основании бухгалтерских записей и выписок по банковским счетам;
    • дополнительно могут запросить документы, показывающие движение по счетам. Особенно, если компании сложно подтвердить свои доходы из-за номинальной оплаты труда. Расчёта по МРОТ может быть мало для разрешения на кредитование; 
    • карточка, заверенная в банке с образцами подписей и печатей.

    Где лучше брать кредит? 

    Потребитель может взять кредит на выгодных условиях под залог коммерческой недвижимости не только в банке, но и в других финансовых организациях: у частных инвесторов, в ломбарде. Сравнение условий поможет определиться с выбором.

    Финансовая организация Условия
    Банк Тщательно проверяют каждого заявителя. Имеют строгие требования к имуществу. Самое главное для банка — документально подтверждённая платёжеспособность клиента. Однако крупные учреждения всегда имеют заслуженное доверие потребителей и дают гарантии на предоставление займа.
    Ломбард Принимают как целый объект, так и его отдельную долю. Преимущество в том, что можно получить выгодный процент и деньги сразу наличными. Не требуется подтверждать свои доходы и искать поручителей, а также собирать длинный перечень документов. Однако часто процент оказывается высоким и не выгодным для крупных сумм.
    Частные инвесторы Основной критерий у частных инвесторов — текущая оценочная стоимость здания и его ликвидность. Платёжеспособность заявителя рассматривается поверхностно. Ставка в среднем 5-7% в месяц. Хотя заём можно получить быстро, его не выгодно брать на долгий срок, так как в итоге будут большие переплаты.

    Какие банки выдают кредит под залог нежилого помещения? 

    С таким видом кредитования работает много крупных банков в Москве, в Щёлково и других городах по Московской области. В каждом из них предоставляются займы разных типов. При выборе банка стоит ознакомиться с актуальными предложениями и условиями для клиентов.

    Ипотечный 

    «Альфа-Банк» предлагает несколько программ. В залог допускается имущество, уже находящееся в собственности или еще на этапе приобретения. Процентная ставка с фиксированным стартом от 13,2%. В условиях указано об отсутствии обязательного страхования, комиссий при начислении и использовании средств, а также первого взноса, но только если имущество на этапе покупки.

    Бизнес-центр Taller

    Целевой 

    «ВТБ Банк» предоставляет займ на такие нужды: вложения в текущую бизнес-деятельность предпринимателя, реконструкция финансового сегмента фирмы, ремонт и расширение. По некоторым программам можно получить индивидуальные расчёты процентной ставки, суммы кредита и сроков его возврата. Обязательно нужно страховать имущество для залога.

    «Газпромбанк» предоставляет заём для конкретных целей и с выдачей денег наличными. Условия лояльные, нет требования к поручителям. Есть стартовая ставка по процентам, но формируется индивидуально.

    «Сбербанк» имеет несколько программ, в том числе с выдачей наличными. Предложения отличаются в зависимости от проекта клиента и цели оформления займа. В некоторых есть первый обязательный взнос, однако не требуется страхование.

    «ЮниКредит Банк» имеет несколько предложений для владельцев малого бизнеса и для предпринимателей. Заявителю нужно будет оформить страховку и иметь поручительство одного наследника. Средства выдаются на определённые цели, обозначенные в каждой программе.

    Нецелевой 

    «Совкомбанк» предлагает выгодные предложения для любых нужд ИП и владельцев малого бизнеса. Выгодные ставки по процентам годовых от 6,9%. Средства начисляются на расчётный счёт в банке или индивидуальный. Могут потребоваться поручители.

    В «Тинькофф» можно получить выгодные и лояльные условия. Не потребуется переоформлять собственность на банк и обязательно быть владельцем недвижимости. Для обсуждения условий и оформления договора специалист выезжает сам на нужное место.

    Кратко о погашении займа 

    Отсылка к закону. По статье 284 ФЗ, утверждённой в 2011 году, клиент банка имеет полное право досрочно погашать кредиты. При этом организация не может налагать за это комиссии и штрафы. Однако есть порядок погашения:

    • за 30 календарных дней до назначенной даты внесения платежа нужно письменно предупредить банк о желаемой сумме взноса;
    • в ответ придёт оповещение о том, до какой даты нужно погасить долг;
    • выполнить предписание и перевести остаток суммы займа;
    • попросить предоставить документальное подтверждение о закрытии кредитного договора.

    Заложенное здание и дальше находится в собственности у владельца. Его нельзя продавать, передавать в дар. Разрешается и дальше использовать в коммерческих целях: сдавать в аренду, вести бизнес-дела. Банк получает права на распоряжение недвижимостью только в случае невозможности клиента выплатить долг.

    Заключение 

    Коммерческую недвижимость можно использовать для залога при оформлении кредита для бизнеса. Банки и другие организации предлагают много выгодных программ по финансированию, которые помогают развивать дела. Благодаря удобной системе работы сервисов получить нужную сумму можно даже через онлайн-заявки. Для этого нужно обратиться к менеджерам сервиса.

    Если вы планируете купить ГАБ или арендовать коммерческую недвижимость — просто перейдите на главную и ознакомьтесь с актуальными лотами. Или позвоните по номеру +7 (495) 106-19-99, и наши эксперты ответят на ваши вопросы, составят индивидуальную подборку и организуют показы.

    Варианты помещений для вашего бизнеса:
    на Волоколамском, 92
    на Волоколамском, 92
    Тушинская Лот 3932 Магазин, бижутерия, сувениры
    24 000 000 ₽
    в проезде Стратонавтов, 16
    в проезде Стратонавтов, 16
    Тушинская Лот 4060 Супермаркет
    120 000 000 ₽
    на Шоссе Энтузиастов, 20
    на Шоссе Энтузиастов, 20
    Авиамоторная Лот 4019 Магазин, пекарня, бижутерия, сувениры
    150 000 000 ₽
    на Княжнина, 2
    на Княжнина, 2
    Лефортово Лот 4491 Магазин, супермаркет, аптека, бижутерия, сувениры
    130 000 000 ₽
    на Перовском шоссе, 10
    на Перовском шоссе, 10
    Лот 4564 Супермаркет, магазин, бижутерия, сувениры
    95 000 000 ₽
    на Волоколамском шоссе, 81/2
    на Волоколамском шоссе, 81/2
    Лот 6113 Ресторан, магазин, свободное, салон красоты, кафе, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры
    390 000 ₽ / месяц
    на Душинской, 16
    на Душинской, 16
    Лот 6954 Клиника, магазин, свободное, супермаркет, спортзал, продуктовый магазин, бижутерия, бизнес, продукты, сувениры
    650 000 ₽ / месяц
    на Тушинской, 24
    на Тушинской, 24
    Тушинская Лот 7576 Магазин, свободное, банк, аптека, лаборатория, пункт выдачи, алко-маркет, бижутерия, бизнес, сувениры
    48 600 000 ₽
    Читайте также:
    Где купить торговое помещение? В жилом комплексе «Достижение»
    Где купить торговое помещение? В жилом комплексе «Достижение»
    1412
    Как арендовать помещение для бизнеса в Москве?
    Как арендовать помещение для бизнеса в Москве?
    3282
    Инвестиции в коммерческую недвижимость в новостройках Москвы
    Инвестиции в коммерческую недвижимость в новостройках Москвы
    9067
    Ищем арендаторов для коммерческой недвижимости в Москве
    Ищем арендаторов для коммерческой недвижимости в Москве
    9149
    Перепланировки нежилого помещения в Москве: всё о том, как происходит согласование
    Перепланировки нежилого помещения в Москве: всё о том, как происходит согласование
    2682
    Как составить соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения?
    Как составить соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения?
    4668
    Что такое арендные каникулы и как их прописать в договоре?
    Что такое арендные каникулы и как их прописать в договоре?
    7963
    Закажите звонок эксперта
    Оставьте заявку, и эксперт проекта свяжется с вами в первую свободную минуту
    Отправить заявку
    Обычно мы перезваниваем в течение 7 минут
    Александр
    Александр
    эксперт портала
    Позвонить эксперту whatsapp telegram
    Каширская
    Академический
    ЦАО
    Академический