Как выбрать помещение для стрит-ритейла? 5 простых советов
Вы владелец сетевого бизнеса, хотите открыть свой первый шоурум, ищите коммерческую недвижимость для небольшой кофейни или в шаге от подписания договора франшизы – значит, вам важно найти подходящее помещение. Вы уже точно знаете, что варианты с торговыми центрами – не ваш случай. И подумываете о покупке стрит-ритейла.
Но как подобрать идеальный вариант под собственный бизнес? На что важно обратить внимание, чтобы не прогореть? Как рассчитать трафик и доход? Обо всём – читайте в нашей статье.
Определяем аудиторию и ставим цели
Наша отправная точка – это портрет вашего клиента. Сюда входят: его финансовые возможности, образ жизни, потребности, привычки, вкус и даже взгляды. Чем подробнее мы опишем его особенности – тем проще будет понять, в каких локациях он бывает чаще и где сосредоточена его большая часть.
К примеру, вы собираетесь открыть точку по продаже шаурмы и питы. У вас не простая рецептура из 3 видов лаваша, а ещё и интересные добавки: гранатовые ягоды, кедровые орешки. На выбор – 5 мексиканских соусов. А среди напитков – есть даже еврейский сахлав. И ценник – выше среднего. С таким набором обычные точки у метро – не лучший вариант.
Ваша клиентура – это, скорее всего, молодёжь или студенты вузов. Они следят за трендами, читают модные издания. И зайдут к вам за шаурмой не только, чтобы утолить голод. А чтобы ещё рассказать об этом знакомым или поделиться новым местом со своими подписчиками. Поэтому стоит обратить внимание на точки рядом с топовыми российскими вузами.
Например, можно выбрать небольшой лот площадью 40 квадратных метров на Мясницкой улице. Рядом – учебные корпуса ВШЭ и большой трафик молодёжи. То, что нужно.
Немного иначе обстоит дело с брендами премиум-класса. Для них важен не столько пешеходный трафик – а статусность места. Это часть имиджевой составляющей бренда, поэтому чаще всего такой бизнес размещают в престижных местах. К ним относятся такие торговые коридоры, как улицы Никольская, Покровка, Кузнецкий мост, район Патриарших прудов, Большая Дмитровка.
Например, вы собираетесь открыть бутик по продаже изделий из хрусталя. У вас раскрученный бренд, крепкая клиентская база и честный премиум-сегмент. Вам нужен титульный шоурум в элитной локации. Желательно на первой линии, но не обязательно. Ваш клиент скорее всего придёт к вам целенаправленно, а не будет случайным гостем.
Вам стоит взглянуть на лот средних размеров на Никольской улице. Самый центр и полезное соседство с мировыми брендами. Все самые крупные сделки вы делаете здесь.
Подбираем жилой комплекс
Сегодня девелоперы проектируют первые этажи жилых корпусов под торговые нужды. Они заранее разрезают всё пространство на разные зоны ритейла, чтобы удовлетворить базовые потребности будущих жителей. Сюда входят: продуктовые магазины, салоны красоты, фитнес-залы, бытовые услуги, общепит. Если ваш бизнес крутится в этих сферах, возможно, стрит-ритейл в новостройке – это ваш выбор.
Современный жилой комплекс – это своего рода мини-город. Он выстроен так, чтобы жителю не было нужды выезжать за его пределы. И формируют клиентский поток местных ритейлов – люди, живущие этажом выше. Они составляют 90% вашей аудитории.
Важно – узнать у застройщика, кто уже занимает торговые площади, и свободна ли ваша ниша. Какой сегмент недвижимости и сколько размещено квартир в комплексе. С этими данными уже можно решать, стоит ли заходить на рынок, или нет.
Например, в жилом комплексе «Зиларт» планируют разместить 25 000 квартир бизнес-класса. Больше половины корпусов уже заселены, а на первых этажах работают стрит-ритейлы. Прямо сейчас в «Зиларте» открыты 2 аптеки, 3 кофейни, 5 салонов красоты и всего 1 химчистка.
Здесь жители без проблем могут нарастить себе ресницы, позавтракать круассанами с латте и даже купить пенталгин с парацетамолом. Но вот с чисткой обуви и одежды – у них явные проблемы. Наверняка они ждут свои заказы неделями.
Если вы владеете бизнесом химчисток, то вам стоит присмотреться к ритейлам в «Зиларте». Например, вы можете занять лот площадью 140 квадратных метров. И не просто войти на рынок, а захватить его.
Отслеживаем трафик
Если вариант с жилым комплексом вам не подошёл – смещаем поиски в сторону проходных улиц. Большой пешеходный трафик – на транспортно-пересадочных узлах. Если в локации есть метро, проезжают автобусы и трамваи, строят новую станцию МЦД, да ещё электрички ходят – это идеальное место. Даже если вы откроете парикмахерскую для попугаев – у вас будет клиент.
Если вы присмотрели район, где ходят всего 3 маршрутки и нет станций метро – не беда. В этом случае стоит вручную проанализировать пешеходный трафик. Для этого организуйте видеосъёмку локации в течение суток. Сделайте несколько видеороликов в разные дни недели. Изучите пиковые часы – сколько людей в кадре, как они себя ведут, какая часть заходит в стрит-ритейлы.
Другой момент – это качественный состав трафика. Вам важно понимать, соответствует ли местный контингент портрету вашего клиента. Для этого можно изучить «начинку» ближайшей инфраструктуры: бизнес-центры, вузы, клиники, ЖК, спорткомплексы или что-то ещё. Или можно под видом социсследования точечно собрать у пешеходов информацию об их доходах, профессии, привычках, словом – всё, что вас интересует.
Определяем финансовый потенциал
Чтобы трезво оценить финансовые возможности открытия торговой точки в том или ином месте, можно воспользоваться простым лайфхаком: прийти в местный магазин со схожей аудиторией с утра, купить любой товар и сохранить чек. Вечером прийти и совершить повторную покупку.
Теперь достаточно вычесть порядковые номера чеков и оценить среднее количество операций в конкретном магазине за день. Подобным образом можно рассчитать примерный средний чек.
Если посещать этот магазин в часы наибольшей активности и наблюдать за покупателями, то можно получить некоторое представление об уровне дохода и потребительских привычках. Простое наблюдение и математика позволят прикинуть рентабельность будущей торговой точки, оценить среднюю выручку за вычетом арендной платы.
Не лишним будет изучить перспективы развития выбранной вами локации. Что планируют построить поблизости в ближайшие годы? Какие новые линии коммуникации проведут в округе? Может, в этой точке вскоре появится современный торговый центр с обширными зонами отдыха – и тогда ваш ритейл ещё и вырастет в цене.
Обратите внимание, какие бизнесы занимают соседние торговые площади. Есть ли среди них якорные арендаторы? То есть, центры притяжения покупателей. Это может быть супермаркет «Дикси», фастфудная «Макдональдс». Они собирают 15-20% всего трафика. И соседство рядом с ними – будет вашим преимуществом. Часть их клиентской аудитории – станут вашими покупателями.
Выбираем планировку
Отдельная статья расходов – это обустройство торгового пространства. Если вы покупаете помещение со свободной планировкой – вы можете с большей эффективностью распорядиться им: поделить его на части так, как того требует ваш бизнес. Такие лоты всегда дешевле в цене, но в этом случае придётся потратиться на ремонт.
Не стоит брать под ритейл кабинетную нарезку, только если вы целенаправленно не ищите именно такой вариант. Такая «негибкая» планировка не оставляет вам пространства для манёвра. Если вдруг ваш бизнес уйдёт в минус всё ниже и ниже – переиграть ситуацию будет крайне сложно.
Оптимальный вариант – квадратные или прямоугольные площади. Они вариативны и удобны для организации пространства. Обратите внимание на ширину витрины, высоту потолков, куда выходят окна и на сколько сторон. Где расположен санузел? Как разведена проводка? Все эти данные необходимы для подсчёта последующих затрат на ремонтные работы.
Если вы ищите помещение для своего бизнеса и хотите организовать стрит-ритейл в лучших локациях Москвы – пройдите на главную и скачайте каталог с лучшими предложениями месяца. Внутри – подборка лотов с фотографиями и цифрами.
