Покупаем коммерческую недвижимость. Как выбрать и на что обратить внимание

Недвижимость — один из самых надёжных способов сохранить и приумножить свои сбережения. Она слабо зависит от колебаний валют и в последние годы привлекает всё больше инвесторов. Особенно это актуально для зданий нежилого фонда. В сегодняшней статье разберёмся, как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость.

Ищем помещение

Перед началом поиска чётко определите, какие у вас требования к помещению. Для этого достаточно ответить на один вопрос: вы выбираете его для собственного бизнеса или хотите сдавать в аренду? Дело в том, что при выборе недвижимости нужно учитывать специфику бизнеса, для которого она покупается. Если вы хотите сдавать помещения владельцам ПВЗ, вам вряд ли понадобится выкупать весь первый этаж здания — а вот для офисов это отличное решение.

Следующий вопрос: как его найти? Искать подходящий объект удобнее всего в интернете. У большинства брокеров есть специализированные сайты, на которых они размещают всю ключевую информацию о доступных лотах. Если вы читаете этот текст, далеко ходить не надо: просто перейдите в главный раздел сайта, чтобы ознакомиться с каталогом коммерческих помещений.

Ценообразование

Стоимость помещения напрямую зависит от многих факторов. Выделим из них самые главные.

• Местоположение. Золотое правило, применимое к любому городу: чем ближе к центру, тем дороже.
• Площадь объекта. Тут всё довольно очевидно.
• Транспортная доступность. То есть близость к станциям метро, автобусным остановкам и крупным автомобильным развязкам. Чем ближе помещение к этим объектам, тем оно дороже.
• Стадия строительства. Объекты в зданиях на стадии котлована стоят меньше, чем в готовых.
• Расположение внутри жилого комплекса. Помещение на первой линии дороже, чем аналогичное помещение на второй.
• Класс объекта недвижимости. Здесь всё тоже логично: чем выше класс застройки, тем больше придётся заплатить. Всего на современном рынке недвижимости есть четыре категории — эконом, бизнес, премиум и делюкс. 
• Внешний вид здания. Чем он хуже, тем больше шансов оттолкнуть потенциальных клиентов. За счёт этого цена снижается.
• Техническое оснащение. К этому параметру относятся мощность отопления и водоснабжения, качество вентиляции, мощность электросетей и канализация.

Выбираем местоположение

Планируете сдавать помещение в аренду? Обязательно узнайте, какая средняя арендная ставка в интересующем вас районе, и насколько в нём высокая конкуренция. Для этого достаточно посмотреть, сколько свободных площадей есть в округе. Их владельцы могут увести от вас потенциальных арендаторов, предложив более выгодные условия.

Ещё один важный момент — объём пешеходного и автомобильного трафика рядом с объектом. Проходимость напрямую влияет на привлекательность помещения для предпринимателей. Отдалённые и безлюдные уголки их вряд ли заинтересуют.

Проанализируйте локальный рынок. Какая ниша пустует в выбранном районе? Правильная стратегия — ориентироваться на игроков, которые смогут её заполнить. Например, если в округе нет ни одной аптеки, ищите помещение, где её можно разместить.

Если покупаете помещение для собственного бизнеса, ориентируйтесь на его специфику. Кофейни или другие заведения общественного питания очень восприимчивы к пешеходной проходимости, а вот к складам эти требования уже не относятся. Узнать, какой объект лучше всего подойдет для вашего дела, можно в нашем блоге.

Учитывайте специфику местного зонирования. Каждый участок города имеет своё назначение, которое определяется местными органами власти. Если вы купили недвижимость для открытия аптеки, но зонирование этого не предусматривает, осуществить задумку не получится. Самый простой способ удостовериться, что всё в порядке — открыть публичную кадастровую карту Росреестра и найти нужный участок c помощью его кадастрового номера.

Этапы покупки

Выбираем и оцениваем объект

Как правильно выбрать помещение для бизнеса? Оптимальным вариантом будет свободная планировка без лишних перегородок. Она даёт арендаторам возможность быть более гибкими в организации пространства. И наоборот — лишние стены потребуют дополнительных затрат на перепланировку.

Оцените техническую оснащённость помещения. Соответствует ли она вашим нуждам или нуждам будущих арендаторов? Проверьте наличие телекоммуникаций и водоснабжения, доступность и мощность электричества, уровень шума, вентиляцию и высоту потолков. Вдобавок к этому для ведения практически любого бизнеса нужна погрузочно-разгрузочная зона. Возможность её организовать станет выигрышным фактором для всех, кто собирается использовать помещение.

Бизнесу, для которого важно привлечение уличного трафика, потребуются окна и вход со стороны улицы и место для размещения вывески Удостоверьтесь, что назначение объекта совпадает с желаемым видом деятельности. Посмотреть это можно в Жилищном кодексе.

Проверяем объект

Обязательно проверьте у продавца право собственности на недвижимость, иначе вы рискуете отдать деньги мошеннику. Для этого подойдёт один из следующих документов:

Договор купли-продажи или дарения, либо инвестиционный договор. Все бумаги должны быть с отметкой Росреестра, регистрирующей переход права собственности. Обратите внимание на цену предыдущей сделки: слишком низкая цена может говорить о её фиктивности. Если текущий собственник оформлял рассрочку, запросите документы, подтверждающие полную выплату. Ставки здесь высокие: предыдущий владелец, с которым не рассчитались, оставляет за собой право вернуть имущество. В качестве подтверждения подойдут платёжное поручение, расписка или квитанция.

Свидетельство о государственной регистрации права. Этот документ выдавался до 15 июля 2016 года. Проверьте, нет ли в бумагах отметки об ипотеке: если залогодержатель одобрит сделку, остатки кредита придётся выплачивать вам.

Выписка из ЕГРН. После 15 июля 2016 именно она подтверждает право собственности. Вам пригодится даже устаревший документ: если указанная информация больше не актуальна, в нём всё равно есть кадастровый номер объекта. Узнав этот номер, вы сможете самостоятельно запрашивать свежие данные из Росреестра. Лучше всего делать несколько запросов на протяжении всего периода заключения сделки — особенно прямо перед подписанием договора. Вы также можете получить всю нужную информацию самостоятельно, минуя собственника.

Для этого запросите на сайте Росреестра две выписки:

• «Об основных характеристиках и правах на объект недвижимости». Этот документ даст вам подробную информацию о здании и помещении, а также покажет, кто собственник. В нём также содержатся данные об ипотеке, аресте имущества и долгосрочном договоре аренды. 
• «О переходе прав на объект недвижимости». Полезная выписка с точки зрения того, что в ней есть история всех предыдущих сделок. Красный флаг здесь — быстрая продажа, которая повторялась несколько раз. Учтите, что вы можете потерять недвижимость, если хотя бы одна из сделок по купле-продаже была незаконной.

Второй важный момент, которому нужно уделить внимание — потенциальное банкротство продавца. Если вы купите недвижимость, а потом предыдущий владелец объявит о невозможности выплатить долги, вы рискуете потерять покупку. Банкрот выставит её на публичные торги, а вырученные средства направит кредиторам с приоритетным правом получения денег. При таком сценарии вполне возможно, что вы останетесь с пустыми руками.

Проверить надёжность продавца можно с помощью картотеки арбитражных дел или банка данных исполнительных дел. Непогашенные долги, близкие к стоимости объекта — верный признак опасности.

Если вы заключаете сделку с юридическим лицом, нужно учитывать дополнительные нюансы. Запросите с сайта ФНС выписку из ЕГРЮЛ:

• организация должна быть действующей; 
• договор должен подписывать человек, указанный в ЕГРЮЛ как руководитель; 
• если собственников несколько, согласие на продажу должно поступить от всех них или от установленного в уставе компании большинства.

При покупке недвижимости у физического лица, состоящего в браке, запрашивайте нотариальное согласие супруга на сделку. В противном случае супруг оставляет за собой право оспорить переход собственности в суде.

Заключаем договор купли-продажи

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме: его печатают и дают на подписание всем сторонам. Если предмет договора — не всё помещение, а его доля, документ нужно заверить у нотариуса.

Однако сам по себе подписанный договор — просто бумажка. Переход права собственности на недвижимость происходит только через ЕГРН. Для этого нужно подать документы на регистрацию нового собственника через Росреестр или МФЦ.

Если вы занимаетесь этим самостоятельно, рекомендуем обратиться к нотариусу. Он возьмёт на себя курирование всего процесса: составит договор, подтвердит законность сделки, предоставит услуги депозита и занесёт все нужные документы в ЕГРН.

Используем помещение

Если недвижимость покупалась для того, чтобы сдавать её в аренду, алгоритм простой: ищите арендаторов, следите за своевременными выплатами по ставке и регулярно проверяйте помещение. Если для собственного бизнеса — сделайте ремонт, закупите оборудование, получите все необходимые разрешения. И можно запускаться.

Хотите купить или арендовать коммерческое помещение? Перейдите по ссылке и выберите подходящий объект. Или свяжитесь с нашими специалистами по номеру +7 (499) 681-70-67. Мы составим для вас персональную подборку из 3–5 наиболее подходящих вариантов и проведём показ. Бесплатно.