article

Покупаем коммерческую недвижимость. Как выбрать и на что обратить внимание

Содержание

    Недвижимость — один из самых надёжных способов сохранить и приумножить свои сбережения. Она слабо зависит от колебаний валют и в последние годы привлекает всё больше инвесторов. Особенно это актуально для зданий нежилого фонда. В сегодняшней статье разберёмся, как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость.

    Ищем помещение

    Перед началом поиска чётко определите, какие у вас требования к помещению. Для этого достаточно ответить на один вопрос: вы выбираете его для собственного бизнеса или хотите сдавать в аренду? Дело в том, что при выборе недвижимости нужно учитывать специфику бизнеса, для которого она покупается. Если вы хотите сдавать помещения владельцам ПВЗ, вам вряд ли понадобится выкупать весь первый этаж здания — а вот для офисов это отличное решение.

    Следующий вопрос: как его найти? Искать подходящий объект удобнее всего в интернете. У большинства брокеров есть специализированные сайты, на которых они размещают всю ключевую информацию о доступных лотах. Если вы читаете этот текст, далеко ходить не надо: просто перейдите в главный раздел сайта, чтобы ознакомиться с каталогом коммерческих помещений.

    Ценообразование

    Стоимость помещения напрямую зависит от многих факторов. Выделим из них самые главные.

    • Местоположение. Золотое правило, применимое к любому городу: чем ближе к центру, тем дороже.
    • Площадь объекта. Тут всё довольно очевидно.
    • Транспортная доступность. То есть близость к станциям метро, автобусным остановкам и крупным автомобильным развязкам. Чем ближе помещение к этим объектам, тем оно дороже.
    • Стадия строительства. Объекты в зданиях на стадии котлована стоят меньше, чем в готовых.
    • Расположение внутри жилого комплекса. Помещение на первой линии дороже, чем аналогичное помещение на второй.
    • Класс объекта недвижимости. Здесь всё тоже логично: чем выше класс застройки, тем больше придётся заплатить. Всего на современном рынке недвижимости есть четыре категории — эконом, бизнес, премиум и делюкс. 
    • Внешний вид здания. Чем он хуже, тем больше шансов оттолкнуть потенциальных клиентов. За счёт этого цена снижается.
    • Техническое оснащение. К этому параметру относятся мощность отопления и водоснабжения, качество вентиляции, мощность электросетей и канализация.

    Лучшие помещения для вашего бизнеса:
    в Реутове, на Носовихинском шоссе, 33
    в Реутове, на Носовихинском шоссе, 33
    Лот 4199 Магазин, автосалон, бижутерия, сувениры
    730 000 000 ₽
    на 3-й Хорошевской, 27
    на 3-й Хорошевской, 27
    Зорге Лот 6763 Детский сад, магазин, свободное, банк, спортзал, бижутерия, бизнес, сувениры
    220 000 000 ₽
    на Новослободской, 19
    на Новослободской, 19
    Менделеевская Новослободская Лот 7592 Магазин, свободное, кофейня, кофе с собой, маникюрный кабинет, цветы, бижутерия, бизнес, сувениры, микрокредит
    42 000 000 ₽
    на проспекте Лихачёва, 12
    на проспекте Лихачёва, 12
    Технопарк Лот 7748 Штаб-квартира, клиника, магазин, свободное, банк, спортзал, детский сад, бижутерия, бизнес, сувениры
    350 000 000 ₽
    в Малом Гнездниковском переулке, 12
    в Малом Гнездниковском переулке, 12
    Тверская Лот 7923 Ресторан, магазин, свободное, банк, салон красоты, супермаркет, бар, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры
    172 000 000 ₽
    во Вознесенском переулке, 9
    во Вознесенском переулке, 9
    Охотный ряд Тверская Лот 8464 Магазин, свободное, банк, салон красоты, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры
    230 000 000 ₽
    на улице Эдварда Грига, 16
    на улице Эдварда Грига, 16
    Лот 8559 Магазин, свободное, кофейня, аптека, лаборатория, алко-маркет, бижутерия, бизнес, сувениры
    30 500 000 ₽
    на Судостроительной, 1
    на Судостроительной, 1
    Коломенская Лот 8689 Магазин, аптека, бижутерия, сувениры
    49 500 000 ₽
    Пример оформления офиса с панорамными окнами

    Выбираем местоположение

    Планируете сдавать помещение в аренду? Обязательно узнайте, какая средняя арендная ставка в интересующем вас районе, и насколько в нём высокая конкуренция. Для этого достаточно посмотреть, сколько свободных площадей есть в округе. Их владельцы могут увести от вас потенциальных арендаторов, предложив более выгодные условия.

    Ещё один важный момент — объём пешеходного и автомобильного трафика рядом с объектом. Проходимость напрямую влияет на привлекательность помещения для предпринимателей. Отдалённые и безлюдные уголки их вряд ли заинтересуют.

    Проанализируйте локальный рынок. Какая ниша пустует в выбранном районе? Правильная стратегия — ориентироваться на игроков, которые смогут её заполнить. Например, если в округе нет ни одной аптеки, ищите помещение, где её можно разместить.

    Если покупаете помещение для собственного бизнеса, ориентируйтесь на его специфику. Кофейни или другие заведения общественного питания очень восприимчивы к пешеходной проходимости, а вот к складам эти требования уже не относятся. Узнать, какой объект лучше всего подойдет для вашего дела, можно в нашем блоге.

    Учитывайте специфику местного зонирования. Каждый участок города имеет своё назначение, которое определяется местными органами власти. Если вы купили недвижимость для открытия аптеки, но зонирование этого не предусматривает, осуществить задумку не получится. Самый простой способ удостовериться, что всё в порядке — открыть публичную кадастровую карту Росреестра и найти нужный участок c помощью его кадастрового номера.

    Этапы покупки

    Выбираем и оцениваем объект

    Как правильно выбрать помещение для бизнеса? Оптимальным вариантом будет свободная планировка без лишних перегородок. Она даёт арендаторам возможность быть более гибкими в организации пространства. И наоборот — лишние стены потребуют дополнительных затрат на перепланировку.

    Оцените техническую оснащённость помещения. Соответствует ли она вашим нуждам или нуждам будущих арендаторов? Проверьте наличие телекоммуникаций и водоснабжения, доступность и мощность электричества, уровень шума, вентиляцию и высоту потолков. Вдобавок к этому для ведения практически любого бизнеса нужна погрузочно-разгрузочная зона. Возможность её организовать станет выигрышным фактором для всех, кто собирается использовать помещение.

    Бизнесу, для которого важно привлечение уличного трафика, потребуются окна и вход со стороны улицы и место для размещения вывески Удостоверьтесь, что назначение объекта совпадает с желаемым видом деятельности. Посмотреть это можно в Жилищном кодексе.

    Пример оформления офиса в небоскрёбе
    Новые предложения для аренды и покупки:
    на Малой Дмитровке, 24/2
    на Малой Дмитровке, 24/2
    Маяковская Лот 8703 Офис, свободное, бизнес, рабочее место
    700 000 ₽ / месяц
    на Большой Садовой, 6
    на Большой Садовой, 6
    Маяковская Лот 8708 Ресторан, магазин, свободное, салон красоты, стоматология, кафе, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры
    211 200 000 ₽
    на Василисы Кожиной, 13
    на Василисы Кожиной, 13
    Лот 8724 Магазин, штаб-квартира, ресторан, свободное, спортзал, бижутерия, бизнес, сувениры
    332 000 ₽ / месяц
    в Зубовском проезде, 2
    в Зубовском проезде, 2
    Парк Культуры Лот 8723 Магазин, свободное, салон красоты, пункт выдачи, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры, шоурум, спортзал, кафе
    600 000 ₽ / месяц

    Проверяем объект

    Обязательно проверьте у продавца право собственности на недвижимость, иначе вы рискуете отдать деньги мошеннику. Для этого подойдёт один из следующих документов:

    Договор купли-продажи или дарения, либо инвестиционный договор. Все бумаги должны быть с отметкой Росреестра, регистрирующей переход права собственности. Обратите внимание на цену предыдущей сделки: слишком низкая цена может говорить о её фиктивности. Если текущий собственник оформлял рассрочку, запросите документы, подтверждающие полную выплату. Ставки здесь высокие: предыдущий владелец, с которым не рассчитались, оставляет за собой право вернуть имущество. В качестве подтверждения подойдут платёжное поручение, расписка или квитанция.

    Свидетельство о государственной регистрации права. Этот документ выдавался до 15 июля 2016 года. Проверьте, нет ли в бумагах отметки об ипотеке: если залогодержатель одобрит сделку, остатки кредита придётся выплачивать вам.

    Выписка из ЕГРН. После 15 июля 2016 именно она подтверждает право собственности. Вам пригодится даже устаревший документ: если указанная информация больше не актуальна, в нём всё равно есть кадастровый номер объекта. Узнав этот номер, вы сможете самостоятельно запрашивать свежие данные из Росреестра. Лучше всего делать несколько запросов на протяжении всего периода заключения сделки — особенно прямо перед подписанием договора. Вы также можете получить всю нужную информацию самостоятельно, минуя собственника.

    Для этого запросите на сайте Росреестра две выписки:

    • «Об основных характеристиках и правах на объект недвижимости». Этот документ даст вам подробную информацию о здании и помещении, а также покажет, кто собственник. В нём также содержатся данные об ипотеке, аресте имущества и долгосрочном договоре аренды. 
    • «О переходе прав на объект недвижимости». Полезная выписка с точки зрения того, что в ней есть история всех предыдущих сделок. Красный флаг здесь — быстрая продажа, которая повторялась несколько раз. Учтите, что вы можете потерять недвижимость, если хотя бы одна из сделок по купле-продаже была незаконной.

    Пример оформления переговорной комнаты

    Второй важный момент, которому нужно уделить внимание — потенциальное банкротство продавца. Если вы купите недвижимость, а потом предыдущий владелец объявит о невозможности выплатить долги, вы рискуете потерять покупку. Банкрот выставит её на публичные торги, а вырученные средства направит кредиторам с приоритетным правом получения денег. При таком сценарии вполне возможно, что вы останетесь с пустыми руками.

    Проверить надёжность продавца можно с помощью картотеки арбитражных дел или банка данных исполнительных дел. Непогашенные долги, близкие к стоимости объекта — верный признак опасности.

    Если вы заключаете сделку с юридическим лицом, нужно учитывать дополнительные нюансы. Запросите с сайта ФНС выписку из ЕГРЮЛ:

    • организация должна быть действующей; 
    • договор должен подписывать человек, указанный в ЕГРЮЛ как руководитель; 
    • если собственников несколько, согласие на продажу должно поступить от всех них или от установленного в уставе компании большинства.

    При покупке недвижимости у физического лица, состоящего в браке, запрашивайте нотариальное согласие супруга на сделку. В противном случае супруг оставляет за собой право оспорить переход собственности в суде.

    Заключаем договор купли-продажи

    Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме: его печатают и дают на подписание всем сторонам. Если предмет договора — не всё помещение, а его доля, документ нужно заверить у нотариуса.

    Однако сам по себе подписанный договор — просто бумажка. Переход права собственности на недвижимость происходит только через ЕГРН. Для этого нужно подать документы на регистрацию нового собственника через Росреестр или МФЦ.

    Если вы занимаетесь этим самостоятельно, рекомендуем обратиться к нотариусу. Он возьмёт на себя курирование всего процесса: составит договор, подтвердит законность сделки, предоставит услуги депозита и занесёт все нужные документы в ЕГРН.

    Пример оформления опенспейса

    Используем помещение

    Если недвижимость покупалась для того, чтобы сдавать её в аренду, алгоритм простой: ищите арендаторов, следите за своевременными выплатами по ставке и регулярно проверяйте помещение. Если для собственного бизнеса — сделайте ремонт, закупите оборудование, получите все необходимые разрешения. И можно запускаться.

    Хотите купить или арендовать коммерческое помещение? Перейдите по ссылке и выберите подходящий объект. Или свяжитесь с нашими специалистами по номеру +7 (499) 681-70-67. Мы составим для вас персональную подборку из 3–5 наиболее подходящих вариантов и проведём показ. Бесплатно.

        

    Закажите звонок эксперта
    Оставьте заявку, и эксперт проекта свяжется с вами в первую свободную минуту
    Отправить заявку
    Обычно мы перезваниваем в течение 7 минут
    Павел
    Павел
    эксперт портала
    Варианты помещений для вашего бизнеса:
    в Ермолино, на Центральной, 40
    в Ермолино, на Центральной, 40
    Лот 4196 Ресторан, магазин, банк, супермаркет, бижутерия, сувениры
    800 000 000 ₽
    в посёлке дома отдыха Горки, 16
    в посёлке дома отдыха Горки, 16
    Лот 4590 Супермаркет, магазин, аптека, бижутерия, сувениры
    250 000 000 ₽
    на Садовой-Спасской, 24
    на Садовой-Спасской, 24
    Красные ворота Лот 4727 Ресторан, магазин, свободное, бар, кафе, общепит, бижутерия, бизнес, сувениры
    150 000 000 ₽
    на улице Софьи Ковалевской, 10
    на улице Софьи Ковалевской, 10
    Лот 4934 Магазин, супермаркет, бижутерия, сувениры
    95 000 000 ₽
    на Амурской, 1А
    на Амурской, 1А
    Лот 6826 Магазин, супермаркет, аптека, продуктовый магазин, цветы, бижутерия, продукты, сувениры, микрокредит
    321 300 000 ₽
    проспект 60-летия Октября, 5А
    проспект 60-летия Октября, 5А
    Ленинский проспект Лот 6546 Офис, рабочее место
    17 000 000 ₽
    Читайте также:
    Как выбрать помещение для стрит-ритейла? 5 простых советов
    Как выбрать помещение для стрит-ритейла? 5 простых советов
    6967
    Деловой квартал Stone Towers. Инвестиции в коммерческую недвижимость
    Деловой квартал Stone Towers. Инвестиции в коммерческую недвижимость
    2168
    Жилой комплекс Shagal. Территория бизнеса без конкуренции
    Жилой комплекс Shagal. Территория бизнеса без конкуренции
    1741
    Нежилые помещения. Признаки, виды и классификация
    Нежилые помещения. Признаки, виды и классификация
    76812
    Как купить нежилое помещение физическому лицу
    Как купить нежилое помещение физическому лицу
    19807
    Что такое кредит под залог коммерческой недвижимости, и как его оформить?
    Что такое кредит под залог коммерческой недвижимости, и как его оформить?
    2902
    Позвонить эксперту whatsapp telegram
    Каширская
    Академический
    ЦАО
    Академический