article

Как купить нежилое помещение физическому лицу

Содержание

    Чтобы инвестировать в коммерческую недвижимость, достаточно просто иметь на руках паспорт и нужную сумму денег. Никакой дополнительный статус не нужен. А про все подробности можно узнать здесь — в этой статье рассказываем об основных правилах при покупке нежилых помещений физическими лицами.

    Особенности

    Физические лица могут участвовать в сделках по коммерческой недвижимости на тех же правах, что и индивидуальные предприниматели и юридические лица. Единственное существенное различие заключается в том, что добавляется аспект брака и все связанные с ним особенности:

    • Коммерческая недвижимость считается совместно нажитым имуществом — это важно учитывать при разводе; 
    • Для любых манипуляций недвижимостью требуется согласие супруга.

    Лучшие помещения для вашего бизнеса:
    в Реутове, на Носовихинском шоссе, 33
    в Реутове, на Носовихинском шоссе, 33
    Лот 4199 Магазин, автосалон, бижутерия, сувениры
    730 000 000 ₽
    на 3-й Хорошевской, 27
    на 3-й Хорошевской, 27
    Зорге Лот 6763 Детский сад, магазин, свободное, банк, спортзал, бижутерия, бизнес, сувениры
    220 000 000 ₽
    на Новослободской, 19
    на Новослободской, 19
    Менделеевская Новослободская Лот 7592 Магазин, свободное, кофейня, кофе с собой, маникюрный кабинет, цветы, бижутерия, бизнес, сувениры, микрокредит
    42 000 000 ₽
    на проспекте Лихачёва, 12
    на проспекте Лихачёва, 12
    Технопарк Лот 7748 Штаб-квартира, клиника, магазин, свободное, банк, спортзал, детский сад, бижутерия, бизнес, сувениры
    350 000 000 ₽
    в Малом Гнездниковском переулке, 12
    в Малом Гнездниковском переулке, 12
    Тверская Лот 7923 Ресторан, магазин, свободное, банк, салон красоты, супермаркет, бар, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры
    172 000 000 ₽
    во Вознесенском переулке, 9
    во Вознесенском переулке, 9
    Охотный ряд Тверская Лот 8464 Магазин, свободное, банк, салон красоты, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры, шоурум
    230 000 000 ₽
    на улице Эдварда Грига, 16
    на улице Эдварда Грига, 16
    Лот 8559 Магазин, свободное, кофейня, аптека, лаборатория, алко-маркет, бижутерия, бизнес, сувениры
    30 500 000 ₽
    на Судостроительной, 1
    на Судостроительной, 1
    Коломенская Лот 8689 Магазин, аптека, бижутерия, сувениры
    49 500 000 ₽
    Стрит-ритейл на улицах Италии

    Можно ли взять ипотеку

    Когда дело доходит до коммерческой ипотеки, банки отказываются сотрудничать с физическими лицами. Получить кредит на покупку нежилого помещения могут только организации или индивидуальные предприниматели — поэтому если вы не хотите оформлять ни один из этих статусов, купить желаемый объект получится только на свои деньги или с помощью займов от других людей.

    Покупаем коммерческую недвижимость в три шага

    Выбираем и оцениваем объект

    Первый аспект, который нужно оценить — это локация. Если бизнес живёт за счёт привлечения транзитного трафика, понадобится найти место с высокой проходимостью. Окна и двери самого помещения при этом должны обязательно выходить на улицу, чтобы можно было обустроить витрину.

    Если с локацией всё в порядке, переходим к следующему пункту — технической оснащённости объекта. Она должна соответствовать запросам бизнеса, который планируете вести вы или ваши арендаторы. Например, продуктовому магазину нужно больше электроэнергии, чтобы поддерживать работу всех холодильников и морозильных камер — не менее 25 киловатт. А вот клинике или лаборатории помимо электричества понадобятся более крепкие полы, чтобы выдержать высокую концентрацию тяжеловесной аппаратуры.

    Проверяем объект

    В первую очередь важно убедиться, что вы ведёте переговоры с настоящим владельцем помещения. Для этого запросите у контрагента одно из следующих подтверждений:

    • Любой документ, подтверждающий право собственности. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о получении наследства, договор дарения или, например, инвестиционный договор. Все бумаги должны быть с отметкой Росреестра.
    • Выписка из ЕГРН. В ней содержится вся ключевая информация об объекте, в том числе и данные о её текущем владельце. Заказать эту выписку можно и самостоятельно — для этого вам понадобится кадастровый номер помещения.

    Выписка из ЕГРН также позволит вам узнать, наложены ли на объект какие-либо обременения — арест имущества, ипотечный залог или долгосрочный договор аренды. Ещё один важный момент, которому нужно уделить внимание — потенциальное банкротство продавца. Чтобы проверить благонадёжность контрагента и не лишиться приобретённого имущества в будущем, воспользуйтесь данными из картотеки арбитражных дел или банка данных исполнительных дел. Непогашенные долги, близкие к стоимости объекта — повод насторожиться. Если вы ведёте переговоры с юридическим лицом, закажите выписку из ЕГРЮЛ и убедитесь, что договор подписывает руководитель или его поверенный, и что на сделку дали согласие все совладельцы помещения.

    Заключаем договор купли-продажи нежилого помещения

    Договор распечатывают и дают на подписание обеим сторонам. После этого покупатель и продавец подают заявление на регистрацию перехода права собственности — это можно сделать либо через МФЦ, либо напрямую в одном из отделений Росреестра. Сделка считается завершённой только после того, как данные о новом владельце появляются в ЕГРН. Подробнее про покупку объектов коммерческой недвижимости вы можете прочитать в нашей статье — рекомендуем сделать это, чтобы ознакомиться со всеми нюансами процесса.

    Интерьер кофейни
    Новые предложения для аренды и покупки:
    на Малой Дмитровке, 24/2
    на Малой Дмитровке, 24/2
    Маяковская Лот 8703 Офис, свободное, бизнес, рабочее место
    700 000 ₽ / месяц
    на Большой Садовой, 6
    на Большой Садовой, 6
    Маяковская Лот 8709 Магазин, бижутерия, сувениры
    82 500 000 ₽

    Переводим объект из жилого в коммерческий

    Если коммерческое помещение находится в многоквартирном доме, его можно перевести в жилой фонд в несколько этапов. Сначала нужно переделать планировку, чтобы она соответствовала требованиям законодательства в отношении жилых объектов. Как только работы заканчиваются, владелец должен заказать новый технический паспорт на помещение и получить согласие общего собрания жильцов дома на перевод. После этого остаётся только подать заявление в местную администрацию.

    Администрация созывает представителей разных ведомств на специальную комиссию, основная задача которой — оценить пригодность помещения к постоянному проживанию. После смотра комиссия даст своё заключение, на основании которого администрация принимает окончательное решение о том, можно ли присвоить объекту жилой статус. Если решение положительное, последний шаг — обновить данные в ЕГРН.

    Рассчитываем налоги

    Для физлиц

    Если в роли продавца выступает физическое лицо, сделка облагается разновидностью НДФЛ — его размер, напомним, составляет 13%. Так, если продаётся объект стоимостью 20 000 000 рублей, государство получает 2 600 000 рублей от этой суммы. Однако есть несколько обстоятельств, которые полностью освобождают продавца от уплаты этого налога:

    • Продавец владеет недвижимостью пять лет и более; 
    • Продавец владеет недвижимостью три года и более — только если он получил недвижимость a) по наследству, б) в результате приватизации или в) приобрёл её по договору пожизненного содержания.

    Для ИП

    Индивидуальные предприниматели могут продать коммерческую недвижимость на гораздо более выгодных условиях — но только если этот объект использовался в рамках деловой деятельности. Если выполняется это условие и действует упрощённая система налогообложения «Доходы», сделка облагается налогом 6% — соответственно, при продаже помещения стоимостью 20 000 000 рублей в казну уходит только 1 200 000 рублей.

    Если ИП работает на общей системе налогообложения или объект не использовался для ведения бизнеса, уплатить придётся всё те же 13% НДФЛ.

    Интерьер торгового помещения

    Защищаемся от мошенничества

    От вероятности наткнуться на мошенников не застрахован никто. Главное — вовремя их распознать. Чтобы вам было проще это сделать, рассказываем про самые распространённые мошеннические схемы.

    Двойная продажа. Ушлый продавец заключает сделки одновременно с несколькими покупателями, получает от них деньги и исчезает. В результате право собственности получает только один из покупателей или вообще никто.

    Как защититься. Всегда прописывайте в договоре, что продавец получает деньги только после регистрации перехода прав собственности на объект в Росреестре. Для этого можно воспользоваться эскроу-счётом или нотариальным депозитом.

    Обременения. После подписания договора неосторожный покупатель внезапно обнаруживает, что теперь он должен выплачивать ипотеку на приобретённое помещение.

    Как защититься. Всегда проверяйте любую недвижимость через ЕГРН — в выписке из Росреестра указываются все обременения, которые наложены на тот или иной объект.

    Способы сэкономить

    Акции от застройщика

    В сезоны затишья на рынке недвижимости застройщики любят проводить различные акции — например, делать скидки на конкретные объекты. Если успеть на такую акцию, можно купить помещение по выгодной цене или на приятных условиях.

    Покупка на стадии «котлована» 

    Помещения на стадии котлована в среднем стоят на 20–30% меньше, чем уже построенные объекты. Раньше этот способ сэкономить был довольно рискованным, но новые поправки в законодательстве обеспечивают более надёжную защиту дольщиков. Главное — выбрать проверенного застройщика.

    Присвоение нежилого статуса квартире 

    Если квартира находится на первом этаже жилого дома, её можно перевести в нежилой фонд и использовать для ведения коммерческой деятельности. Процедура в этом случае аналогична той, которую мы обсуждали чуть выше. Это позволит не покупать новое помещение и значительно сэкономить.

    Хотите найти идеальное помещение для своего бизнеса? Мы поможем. Перейдите на главную страницу сайта, чтобы ознакомиться с самыми актуальными предложениями на рынке стрит-ритейла и ГАБов. А если не хочется тратить на это время, просто свяжитесь с нашими специалистами по номеру +7 (499) 681-70-67 — сделаем для вас индивидуальную подборку с 3–5 самыми подходящими вариантами и проведём показ. С любовью и без комиссии.

    Варианты помещений для вашего бизнеса:
    на Коровинском шоссе, 1А, блок 7
    на Коровинском шоссе, 1А, блок 7
    Селигерская Лот 50 Магазин, свободное, банк, салон красоты, шоурум, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры, алко-маркет
    85 800 000 ₽
    на Автозаводской, 11, блок 2
    на Автозаводской, 11, блок 2
    Автозаводская Лот 428 Магазин, свободное, банк, производство, аптека, лаборатория, пункт выдачи, алко-маркет, бижутерия, бизнес, сувениры
    99 360 000 ₽
    на улице Поляны, 5А, блок 1
    на улице Поляны, 5А, блок 1
    Улица Скобелевская Лот 447 Магазин, свободное, бижутерия, бизнес, сувениры
    24 000 000 ₽
    в Зеленограде, на Новокрюковской, 1824
    в Зеленограде, на Новокрюковской, 1824
    Лот 558 Магазин, свободное, банк, производство, салон красоты, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры
    38 760 000 ₽
    Читайте также:
    Как выбрать помещение для стрит-ритейла? 5 простых советов
    Как выбрать помещение для стрит-ритейла? 5 простых советов
    7208
    Первое место по продажам коммерческой недвижимости в проектах Stone Hedge
    Первое место по продажам коммерческой недвижимости в проектах Stone Hedge
    2268
    Бизнес-центр «Stone Савёловская». Инвестиции в торговые помещения
    Бизнес-центр «Stone Савёловская». Инвестиции в торговые помещения
    2214
    Как арендовать помещение для бизнеса в Москве?
    Как арендовать помещение для бизнеса в Москве?
    3518
    Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость
    Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость
    9361
    Промышленная ипотека. Льготы для компаний в 2022 году
    Промышленная ипотека. Льготы для компаний в 2022 году
    1253
    Как перевести жилое помещение в нежилое в 2024 году. Из квартиры в стрит-ритейл
    Как перевести жилое помещение в нежилое в 2024 году. Из квартиры в стрит-ритейл
    8615
    Закажите звонок эксперта
    Оставьте заявку, и эксперт проекта свяжется с вами в первую свободную минуту
    Отправить заявку
    Обычно мы перезваниваем в течение 7 минут
    Александр
    Александр
    эксперт портала
    Позвонить эксперту whatsapp telegram
    Каширская
    Академический
    ЦАО
    Академический