Как составить соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения?

Помещения для различного рода бизнеса обычно арендуют, а не покупают. Это может быть что угодно: офис, торговая точка, пункт приёма заказов или же производство. В любом случае, каждому ответственному предпринимателю нужно знать всё про расторжение договора аренды нежилого помещения, как это делать правильно и с наименьшими потерями.

Что о досрочном расторжении говорится в законе? 

Расторгнуть договор аренды можно всего тремя способами: по инициативе одного из участников сделки, по обоюдному согласию или с помощью суда. В гражданском кодексе Российской Федерации упомянуты они все.

• Если в вашем договоре арендатору разрешено досрочно отказаться от аренды, направив уведомление, то вам пригодятся п. 2 ст. 450 и ст. 620 ГК РФ. 
• Если же аренда бессрочна и отказаться можно в любой момент, то п. 2 ст. 610 ГК РФ. Когда разногласий нет, в силе п. 1 ст. 450 ГК РФ. 
• Обстоятельства, при которых одна из сторон сделки может разорвать договор в судебном порядке, обозначены в ст. 620 ГК РФ и п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Условия досрочного расторжения договора

Договор аренды можно досрочно расторгнуть. Происходит это как по желанию одной из сторон, так и по обоюдному согласию. Но просто так, без причин, обычно это сделать трудно. Рассмотрим, какие могут быть основания и условия у съемщика, и у того, кто сдает помещение.

По инициативе арендодателя 

Возможные основания для досрочного прекращения договора аренды со стороны владельца коммерческой недвижимости:

• Нарушения при использовании. Либо съёмщик нарушает прописанные в договоре правила эксплуатации помещения, либо использует его не по назначению. Важны неоднократные нарушения правил. 
• Существенное ухудшение помещения арендатором. Имеется в виду порча имущества, а не его естественная амортизация. 
• Пропуск указанных в договоре сроков внесения арендной платы более 2-х раз подряд. 
• Арендатор должен, но не производит своевременный ремонт помещения.

По инициативе арендатора 

Возможные основания для досрочного прекращения договора аренды со стороны съемщика:

• арендодатель должен, но не производит своевременный ремонт помещения; 
• обнаружились недостатки объекта, о которых съёмщик не знал, и они не были указаны в договоре; 
• существенное ухудшение арендованного помещения. Место становится непригодным к использованию из-за внешних обстоятельств; 
• владелец недвижимости создаёт препятствия или вообще не даёт использовать арендуемое помещение.

Окончание договора возможно и по другим причинам, но все они должны быть либо прописаны законодательно, либо упомянуты в документе. Также, как и в предыдущем случае, арендатор должен уведомить собственника о расторжении договора, указав причины.

Можно ли отказаться только от части помещения? 

Если вы арендуете недвижимость, то вы не можете просто так решить платить меньше и пользоваться только его частью. Оплата всё равно должна идти в полном объёме. Но выход в данной ситуации есть.

Обратимся опять к гражданскому законодательству. Согласно ст. 450 ГК РФ при обоюдном согласии можно внести в договор изменения. Обычно для этого подписывается дополнительное соглашение, где прописываются изменённые арендуемые площади. Также договор может быть изменён в одностороннем порядке по требованию суда. Имейте в виду, что до обращения в суд нужно известить о вашем желании арендодателя и дождаться либо отрицательного ответа, либо окончания периода, отведённого на его ожидание. По умолчанию истечение срока происходит через 30 дней, если нигде не указано другое.

Компенсация за проведённые улучшения 

По закону, согласно ст. 616 ГК РФ, капитальный ремонт арендованного имущества должен делать его владелец. Сроки определяются либо в договоре аренды, либо ремонт делается при срочной необходимости. Если такая необходимость возникла или подошло время, а владелец помещения не ремонтирует его, то вы можете сами это сделать и потребовать возмещения убытков. Но это касается только экстренного и капитального планового ремонта. Текущий же ремонт и расходы на содержание помещения в исправном состоянии несёт арендатор.

По договору аренды могут быть предусмотрены другие нюансы улучшения помещений. Например, может быть прописано, что все улучшения при расторжении договора переходят к арендодателю безвозмездно.

Когда нужно посылать уведомление о расторжении?

Когда одна сторона договора хочет поставить в известность другую о своём желании прекратить этот договор, то составляется уведомление.

Если договор бессрочен, то по п. 2 ст. 610 ГК РФ уведомление направляется за 3 месяца до вашего выезда из арендуемой недвижимости, и всё это время вы должны платить аренду, даже если освободили помещение раньше. Но часто эти сроки прописаны в документе, тогда стоит руководствоваться ими.

Если же ваш договор обозначает сроки аренды, то вам обязательно нужно дождаться ответа на уведомление или убедиться в его отсутствии. Стандартный срок ожидания 30 дней. А затем расторгнуть договор либо по обоюдному согласию, либо через суд. Срок до выезда, за который вы должны предупредить владельца помещения, обычно тоже указан в документе.

Как составить уведомление о желании досрочно расторгнуть договор? 

Иногда в договоре прописывается возможность его расторжения в одностороннем порядке без указания причин, тогда достаточно просто послать уведомление заранее, руководствуясь сроками, указанными выше. Но чаще уведомление составляется для дальнейшего судебного разбирательства, тут стоит к его написанию подойти серьезно. Уведомление о расторжении договора аренды составляется в свободной форме, подходящий образец несложно найти. Рассмотрим моменты, которые в нем обязательно должны быть:

• указать реквизиты сторон и договора, лучше ещё описать суть документа; 
• чётко выразить желание прекратить аренду и указать основания, послужившие поводом для досрочного расторжения;
• ссылаться на нужные пункты договора или законодательства;
• предложить сроки по оставшимся взаиморасчетам и долгам.

Но недостаточно просто отослать уведомление. Имейте в виду, что отправлять его обязательно нужно на адрес, указанный в договоре. Лучше это сделать заказным письмом с описью вложения, то есть к письму будет приложено описание его содержимого, и уведомлением о вручении, либо отдать под подпись. Вам нужно, чтобы у вас было документально подтверждено, что уведомление было отправлено и указана дата его отправки.

Пошаговая инструкция

Давайте разберёмся, как составить соглашение о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения. Не получится просто послать уведомление и съехать из помещения, перестав платить или же сразу выгнать арендатора, если вы владелец. Чтобы расторгнуть до срока договор аренды, нужно оформить специальное соглашение о расторжении аренды нежилого помещения.

Основные правила составления 

Если устно договоренность достигнута, то всё равно подпишите соглашение. Этот документ свидетельствует, что вас больше не связывают обязательства. При обоюдном согласии с оформлением соглашения проблем нет.

Пункты документа и как их заполнить 

Форма документа может быть свободной, но в соглашении обязательно нужно обозначить некоторые параметры:

• дата, с которой договор аренды прекращается; 
• дата выезда арендатора и сдачи помещения по акту;
• сроки на финансовые взаиморасчёты: возвращение депозита, компенсацию ремонта или оплату долга за аренду.

Имейте в виду, что помещение возвращается по акту. И пока документ не подписан, взимается арендная плата.

Нужно ли регистрировать соглашение? 

Даже если всё решилось добровольно, и общение проходило в положительном ключе, документ нужно зарегистрировать. Туда же, где заверялся договор, нужно принести и соглашение о его расторжении: это может быть нотариус или регистрация в Росреестре.

Как расторгнуть договор аренды нежилого помещения досрочно

Итак, вы решили разорвать отношения с арендодателем. Рассмотрим поэтапно порядок расторжения договора.

1. Прочитать договор. Для начала следует внимательно изучить договор аренды. Возможно, там предусмотрено его досрочное прекращение в одностороннем порядке. Даже если такого нет, то нужно искать всё, что связано с вариантами окончания аренды. Иначе придётся руководствоваться нормами права. 
2. Изучить законы. Найти и просмотреть статьи гражданского кодекса, относящиеся к теме. Они упоминались выше в этой статье. 
3. Договориться. Конечно, в первую очередь нужно попробовать договориться, так как доводить дело до суда затратно по ресурсам, а главное, по времени. Если все стороны согласны, то подписывается соглашение, оформляется акт передачи и договор расторгнут. 
4. Уведомить о расторжении. Если договориться не получилось, то составляем уведомление, как рассказывалось выше, и отсылаем его другой стороне сделки. Получаем отказ или дожидаемся истечения сроков на его получение.
5. Обращаемся в суд. Если уговоры не помогли, то остается только добиваться расторжения в судебном порядке.

Через суд 

Рассмотрим, как правильно довести дело до суда, если возникла такая необходимость.

1. Сначала нужно отправить уведомление с предложением о расторжении договора и получить документально подтверждённый отказ. Если ответа нет, то выждать положенное на ответ время.
2. Подготовить исковое заявление. Для этого нужно собрать все документы и свидетельства, подтверждающие, что расторжение договора аренды имеет основания. 
3. Оплатить госпошлину и подать подготовленные документы в суд. 
4. Если ваш иск будет удовлетворён, то договор будет считаться расторгнутым с того момента, как решение суда вступило в силу.
5. Если решение суда будет обжаловано, то придётся еще раз проходить судебный процесс в другой инстанции. Будьте готовы, что судебные тяжбы могут занять полгода и больше.

По соглашению сторон 

При обоюдном согласии на прекращение сотрудничества тоже могут возникнуть некоторые проблемы. После устной договорённости обязательно следует заключить соглашение о расторжении договора, иначе вам через некоторое время может прийти счёт, за аренду объекта, которым вы давно не пользуетесь или возникнут другие претензии.

Далее помещение фактически передаётся владельцу, о чём составляется акт передачи. Он должен быть обязательно подписан с обеих сторон. Если арендодатель уклоняется от его подписания, то можно оформить его в одиночку и обратиться в суд.

В одностороннем порядке 

Если договором не предусмотрено его одностороннее расторжение, варианта прекратить аренду только два: договориться или обратиться в суд. И они оба не дают стопроцентную гарантию успеха.

Имейте в виду, что обычно владельцы недвижимости к составлению документов подходят со знанием дела и прописывают для себя возможность одностороннего выхода из сделки. Предприниматель же, не изучивший внимательно документ перед подписанием, остаётся почти бесправным.

Заключение 

По каким бы причинам вам ни потребовалось разорвать договор аренды, для успешного разрешения вопроса всегда нужно внимательно читать документы, руководствоваться действующим законодательством и обязательно фиксировать все недочёты, которые могут стать поводом для разрыва аренды.

Если вы ищете коммерческое помещение и планируете его взять в аренду — вы можете позвоните по номеру +7 (495) 106-19-99, и наши эксперты подготовят для вас индивидуальную подборку из 3-5 объектов, организуют показы и помогут в решении юридических вопросов. И всё это бесплатно.