article

Как составить соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения?

Содержание

    Помещения для различного рода бизнеса обычно арендуют, а не покупают. Это может быть что угодно: офис, торговая точка, пункт приёма заказов или же производство. В любом случае, каждому ответственному предпринимателю нужно знать всё про расторжение договора аренды нежилого помещения, как это делать правильно и с наименьшими потерями.

    Что о досрочном расторжении говорится в законе? 

    Расторгнуть договор аренды можно всего тремя способами: по инициативе одного из участников сделки, по обоюдному согласию или с помощью суда. В гражданском кодексе Российской Федерации упомянуты они все.

    • Если в вашем договоре арендатору разрешено досрочно отказаться от аренды, направив уведомление, то вам пригодятся п. 2 ст. 450 и ст. 620 ГК РФ. 
    • Если же аренда бессрочна и отказаться можно в любой момент, то п. 2 ст. 610 ГК РФ. Когда разногласий нет, в силе п. 1 ст. 450 ГК РФ. 
    • Обстоятельства, при которых одна из сторон сделки может разорвать договор в судебном порядке, обозначены в ст. 620 ГК РФ и п. 2 ст. 450 ГК РФ.

    Лучшие помещения для вашего бизнеса:
    в Реутове, на Носовихинском шоссе, 33
    в Реутове, на Носовихинском шоссе, 33
    Лот 4199 Магазин, автосалон, бижутерия, сувениры
    730 000 000 ₽
    на 3-й Хорошевской, 27
    на 3-й Хорошевской, 27
    Зорге Лот 6763 Детский сад, магазин, свободное, банк, спортзал, бижутерия, бизнес, сувениры
    220 000 000 ₽
    на Новослободской, 19
    на Новослободской, 19
    Менделеевская Новослободская Лот 7592 Магазин, свободное, кофейня, кофе с собой, маникюрный кабинет, цветы, бижутерия, бизнес, сувениры, микрокредит
    42 000 000 ₽
    на проспекте Лихачёва, 12
    на проспекте Лихачёва, 12
    Технопарк Лот 7748 Штаб-квартира, клиника, магазин, свободное, банк, спортзал, детский сад, бижутерия, бизнес, сувениры
    350 000 000 ₽
    в Малом Гнездниковском переулке, 12
    в Малом Гнездниковском переулке, 12
    Тверская Лот 7923 Ресторан, магазин, свободное, банк, салон красоты, супермаркет, бар, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры
    172 000 000 ₽
    Зорге, 9
    Зорге, 9
    Полежаевская Хорошево Лот 3105 Магазин, свободное, кофейня, аптека, кафе, пункт выдачи, алко-маркет, бижутерия, бизнес, сувениры
    37 600 000 ₽
    во Вознесенском переулке, 9
    во Вознесенском переулке, 9
    Охотный ряд Тверская Лот 8464 Магазин, свободное, банк, салон красоты, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры
    230 000 000 ₽
    на улице Эдварда Грига, 16
    на улице Эдварда Грига, 16
    Лот 8559 Магазин, свободное, кофейня, аптека, лаборатория, алко-маркет, бижутерия, бизнес, сувениры
    30 500 000 ₽
    на Судостроительной, 1
    на Судостроительной, 1
    Коломенская Лот 8689 Магазин, аптека, бижутерия, сувениры
    49 500 000 ₽

    Условия досрочного расторжения договора

    Договор аренды можно досрочно расторгнуть. Происходит это как по желанию одной из сторон, так и по обоюдному согласию. Но просто так, без причин, обычно это сделать трудно. Рассмотрим, какие могут быть основания и условия у съемщика, и у того, кто сдает помещение.

    Бизнес-центр «Stone Дмитровская»

    По инициативе арендодателя 

    Возможные основания для досрочного прекращения договора аренды со стороны владельца коммерческой недвижимости:

    • Нарушения при использовании. Либо съёмщик нарушает прописанные в договоре правила эксплуатации помещения, либо использует его не по назначению. Важны неоднократные нарушения правил. 
    • Существенное ухудшение помещения арендатором. Имеется в виду порча имущества, а не его естественная амортизация. 
    • Пропуск указанных в договоре сроков внесения арендной платы более 2-х раз подряд. 
    • Арендатор должен, но не производит своевременный ремонт помещения.

    По инициативе арендатора 

    Возможные основания для досрочного прекращения договора аренды со стороны съемщика:

    • арендодатель должен, но не производит своевременный ремонт помещения; 
    • обнаружились недостатки объекта, о которых съёмщик не знал, и они не были указаны в договоре; 
    • существенное ухудшение арендованного помещения. Место становится непригодным к использованию из-за внешних обстоятельств; 
    • владелец недвижимости создаёт препятствия или вообще не даёт использовать арендуемое помещение.

    Скачайте образец «Уведомления о расторжении договора аренды»

    Скачать файл

    Окончание договора возможно и по другим причинам, но все они должны быть либо прописаны законодательно, либо упомянуты в документе. Также, как и в предыдущем случае, арендатор должен уведомить собственника о расторжении договора, указав причины.

    Можно ли отказаться только от части помещения? 

    Если вы арендуете недвижимость, то вы не можете просто так решить платить меньше и пользоваться только его частью. Оплата всё равно должна идти в полном объёме. Но выход в данной ситуации есть.

    Обратимся опять к гражданскому законодательству. Согласно ст. 450 ГК РФ при обоюдном согласии можно внести в договор изменения. Обычно для этого подписывается дополнительное соглашение, где прописываются изменённые арендуемые площади. Также договор может быть изменён в одностороннем порядке по требованию суда. Имейте в виду, что до обращения в суд нужно известить о вашем желании арендодателя и дождаться либо отрицательного ответа, либо окончания периода, отведённого на его ожидание. По умолчанию истечение срока происходит через 30 дней, если нигде не указано другое.

    Компенсация за проведённые улучшения 

    По закону, согласно ст. 616 ГК РФ, капитальный ремонт арендованного имущества должен делать его владелец. Сроки определяются либо в договоре аренды, либо ремонт делается при срочной необходимости. Если такая необходимость возникла или подошло время, а владелец помещения не ремонтирует его, то вы можете сами это сделать и потребовать возмещения убытков. Но это касается только экстренного и капитального планового ремонта. Текущий же ремонт и расходы на содержание помещения в исправном состоянии несёт арендатор.

    По договору аренды могут быть предусмотрены другие нюансы улучшения помещений. Например, может быть прописано, что все улучшения при расторжении договора переходят к арендодателю безвозмездно.

    Когда нужно посылать уведомление о расторжении?

    Когда одна сторона договора хочет поставить в известность другую о своём желании прекратить этот договор, то составляется уведомление.

    Если договор бессрочен, то по п. 2 ст. 610 ГК РФ уведомление направляется за 3 месяца до вашего выезда из арендуемой недвижимости, и всё это время вы должны платить аренду, даже если освободили помещение раньше. Но часто эти сроки прописаны в документе, тогда стоит руководствоваться ими.

    Если же ваш договор обозначает сроки аренды, то вам обязательно нужно дождаться ответа на уведомление или убедиться в его отсутствии. Стандартный срок ожидания 30 дней. А затем расторгнуть договор либо по обоюдному согласию, либо через суд. Срок до выезда, за который вы должны предупредить владельца помещения, обычно тоже указан в документе.

    Как составить уведомление о желании досрочно расторгнуть договор? 

    Иногда в договоре прописывается возможность его расторжения в одностороннем порядке без указания причин, тогда достаточно просто послать уведомление заранее, руководствуясь сроками, указанными выше. Но чаще уведомление составляется для дальнейшего судебного разбирательства, тут стоит к его написанию подойти серьезно. Уведомление о расторжении договора аренды составляется в свободной форме, подходящий образец несложно найти. Рассмотрим моменты, которые в нем обязательно должны быть:

    • указать реквизиты сторон и договора, лучше ещё описать суть документа; 
    • чётко выразить желание прекратить аренду и указать основания, послужившие поводом для досрочного расторжения;
    • ссылаться на нужные пункты договора или законодательства;
    • предложить сроки по оставшимся взаиморасчетам и долгам.

    Новые предложения для аренды и покупки:
    на Малой Дмитровке, 24/2
    на Малой Дмитровке, 24/2
    Маяковская Лот 8703 Офис, свободное, бизнес, рабочее место
    700 000 ₽ / месяц
    на Большой Садовой, 6
    на Большой Садовой, 6
    Маяковская Лот 8708 Ресторан, магазин, свободное, салон красоты, стоматология, кафе, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры
    211 200 000 ₽
    на Василисы Кожиной, 13
    на Василисы Кожиной, 13
    Лот 8724 Магазин, штаб-квартира, ресторан, свободное, спортзал, бижутерия, бизнес, сувениры
    332 000 ₽ / месяц
    в Зубовском проезде, 2
    в Зубовском проезде, 2
    Парк Культуры Лот 8723 Магазин, свободное, салон красоты, пункт выдачи, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры, шоурум, спортзал, кафе
    600 000 ₽ / месяц

    Но недостаточно просто отослать уведомление. Имейте в виду, что отправлять его обязательно нужно на адрес, указанный в договоре. Лучше это сделать заказным письмом с описью вложения, то есть к письму будет приложено описание его содержимого, и уведомлением о вручении, либо отдать под подпись. Вам нужно, чтобы у вас было документально подтверждено, что уведомление было отправлено и указана дата его отправки.

    Пошаговая инструкция

    Давайте разберёмся, как составить соглашение о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения. Не получится просто послать уведомление и съехать из помещения, перестав платить или же сразу выгнать арендатора, если вы владелец. Чтобы расторгнуть до срока договор аренды, нужно оформить специальное соглашение о расторжении аренды нежилого помещения.

    Скачайте образец «Акта о возврате помещения по договору аренды»

    Скачать файл

    Основные правила составления 

    Если устно договоренность достигнута, то всё равно подпишите соглашение. Этот документ свидетельствует, что вас больше не связывают обязательства. При обоюдном согласии с оформлением соглашения проблем нет.

    Пункты документа и как их заполнить 

    Форма документа может быть свободной, но в соглашении обязательно нужно обозначить некоторые параметры:

    • дата, с которой договор аренды прекращается; 
    • дата выезда арендатора и сдачи помещения по акту;
    • сроки на финансовые взаиморасчёты: возвращение депозита, компенсацию ремонта или оплату долга за аренду.

    Имейте в виду, что помещение возвращается по акту. И пока документ не подписан, взимается арендная плата.

    Нужно ли регистрировать соглашение? 

    Даже если всё решилось добровольно, и общение проходило в положительном ключе, документ нужно зарегистрировать. Туда же, где заверялся договор, нужно принести и соглашение о его расторжении: это может быть нотариус или регистрация в Росреестре.

    Как расторгнуть договор аренды нежилого помещения досрочно

    Итак, вы решили разорвать отношения с арендодателем. Рассмотрим поэтапно порядок расторжения договора.

    1. Прочитать договор. Для начала следует внимательно изучить договор аренды. Возможно, там предусмотрено его досрочное прекращение в одностороннем порядке. Даже если такого нет, то нужно искать всё, что связано с вариантами окончания аренды. Иначе придётся руководствоваться нормами права. 
    2. Изучить законы. Найти и просмотреть статьи гражданского кодекса, относящиеся к теме. Они упоминались выше в этой статье. 
    3. Договориться. Конечно, в первую очередь нужно попробовать договориться, так как доводить дело до суда затратно по ресурсам, а главное, по времени. Если все стороны согласны, то подписывается соглашение, оформляется акт передачи и договор расторгнут. 
    4. Уведомить о расторжении. Если договориться не получилось, то составляем уведомление, как рассказывалось выше, и отсылаем его другой стороне сделки. Получаем отказ или дожидаемся истечения сроков на его получение.
    5. Обращаемся в суд. Если уговоры не помогли, то остается только добиваться расторжения в судебном порядке.

    Скачайте образец «Соглашения о расторжении договора аренды»

    Скачать файл

    Через суд 

    Рассмотрим, как правильно довести дело до суда, если возникла такая необходимость.

    1. Сначала нужно отправить уведомление с предложением о расторжении договора и получить документально подтверждённый отказ. Если ответа нет, то выждать положенное на ответ время.
    2. Подготовить исковое заявление. Для этого нужно собрать все документы и свидетельства, подтверждающие, что расторжение договора аренды имеет основания. 
    3. Оплатить госпошлину и подать подготовленные документы в суд. 
    4. Если ваш иск будет удовлетворён, то договор будет считаться расторгнутым с того момента, как решение суда вступило в силу.
    5. Если решение суда будет обжаловано, то придётся еще раз проходить судебный процесс в другой инстанции. Будьте готовы, что судебные тяжбы могут занять полгода и больше.

    По соглашению сторон 

    При обоюдном согласии на прекращение сотрудничества тоже могут возникнуть некоторые проблемы. После устной договорённости обязательно следует заключить соглашение о расторжении договора, иначе вам через некоторое время может прийти счёт, за аренду объекта, которым вы давно не пользуетесь или возникнут другие претензии.

    Далее помещение фактически передаётся владельцу, о чём составляется акт передачи. Он должен быть обязательно подписан с обеих сторон. Если арендодатель уклоняется от его подписания, то можно оформить его в одиночку и обратиться в суд.

    В одностороннем порядке 

    Если договором не предусмотрено его одностороннее расторжение, варианта прекратить аренду только два: договориться или обратиться в суд. И они оба не дают стопроцентную гарантию успеха.

    Имейте в виду, что обычно владельцы недвижимости к составлению документов подходят со знанием дела и прописывают для себя возможность одностороннего выхода из сделки. Предприниматель же, не изучивший внимательно документ перед подписанием, остаётся почти бесправным.

    Заключение 

    По каким бы причинам вам ни потребовалось разорвать договор аренды, для успешного разрешения вопроса всегда нужно внимательно читать документы, руководствоваться действующим законодательством и обязательно фиксировать все недочёты, которые могут стать поводом для разрыва аренды.

    Если вы ищете коммерческое помещение и планируете его взять в аренду — вы можете позвоните по номеру +7 (495) 106-19-99, и наши эксперты подготовят для вас индивидуальную подборку из 3-5 объектов, организуют показы и помогут в решении юридических вопросов. И всё это бесплатно.

    Варианты помещений для вашего бизнеса:
    на Крылатской, 33
    на Крылатской, 33
    Крылатское Лот 417 Магазин, супермаркет, салон красоты, кафе
    29 900 000 ₽
    на Большой Полянке, 9, блок 2
    на Большой Полянке, 9, блок 2
    Полянка Третьяковская Лот 3798 Магазин, алко-маркет, бижутерия, сувениры
    80 000 000 ₽
    на Берзарина, 12
    на Берзарина, 12
    Октябрьское поле Лот 4929 Лаборатория, ресторан, магазин, свободное, салон красоты, бар, кафе, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры
    40 000 000 ₽
    на Каширском шоссе, 62
    на Каширском шоссе, 62
    Лот 4225 Магазин, производство, аптека, лаборатория, фотостудия, пункт выдачи, алко-маркет, бижутерия, сувениры
    400 000 ₽ / месяц
    на Маршала Василевского, 5
    на Маршала Василевского, 5
    Щукинская Лот 2346 Магазин, продуктовый магазин, кофейня, пекарня, бижутерия, продукты, сувениры
    110 000 000 ₽
    в Каширском проезде, 25
    в Каширском проезде, 25
    Варшавская Лот 7542 Магазин, супермаркет, аптека, бижутерия, сувениры
    230 000 000 ₽
    на Берзарина, 30Б
    на Берзарина, 30Б
    Лот 7988 Клиника
    156 600 000 ₽
    на Большой Полянке, 44/2
    на Большой Полянке, 44/2
    Полянка Лот 8635 Клиника, ресторан, магазин, стоматология, спортзал, общепит, бижутерия, сувениры
    85 000 000 ₽
    Читайте также:
    Деловой квартал Stone Towers. Инвестиции в коммерческую недвижимость
    Деловой квартал Stone Towers. Инвестиции в коммерческую недвижимость
    1984
    Бизнес-центр «Stone Савёловская». Инвестиции в торговые помещения
    Бизнес-центр «Stone Савёловская». Инвестиции в торговые помещения
    2025
    Как открыть пекарню в Москве
    Как открыть пекарню в Москве
    4594
    Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость
    Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость
    7354
    Что такое стрит-ритейл?
    Что такое стрит-ритейл?
    6235
    Что такое кредит под залог коммерческой недвижимости, и как его оформить?
    Что такое кредит под залог коммерческой недвижимости, и как его оформить?
    2410
    Образец и бланк договора субаренды нежилого помещения
    Образец и бланк договора субаренды нежилого помещения
    10447
    Что такое арендные каникулы и как их прописать в договоре?
    Что такое арендные каникулы и как их прописать в договоре?
    5946
    Закажите звонок эксперта
    Оставьте заявку, и эксперт проекта свяжется с вами в первую свободную минуту
    Отправить заявку
    Обычно мы перезваниваем в течение 7 минут
    Александр
    Александр
    эксперт портала
    Позвонить эксперту whatsapp telegram
    Каширская
    Академический
    ЦАО
    Академический