article

Меняем целевое назначение нежилого помещения в Москве и области

Содержание

    Наша компания не предоставляет юридические услуги, упоминаемые в статье. Мы специализируемся на аренде и продаже коммерческой недвижимости в Москве и области.

    Открыть один супермаркет на месте другого с юридической точки зрения легко, а вот открыть вместо него же спортзал — уже не очень. Помещение придётся сначала перепрофилировать, и уже только после этого заниматься новым бизнесом. О том, как это сделать, рассказываем в этой статье — поговорим обо всех подробностях изменения целевого назначения нежилых помещений.

    Как определить назначение

    Целевое назначение нежилого объекта — это род деятельности, который можно вести на его территории. Конкретное назначение может зависеть либо от муниципальных органов власти, которые составляют документацию на помещение, либо от собственника, который сдаёт объект в аренду и прописывает условия его использования в договоре. Поэтому интересуют нас два документа: выписка из ЕГРН и договор аренды.

    Чтобы получить выписку, достаточно зайти на официальный сайт Росреестра, выбрать соответствующую услугу, а потом ввести свои паспортные данные и кадастровый номер объекта. После этого останется только заплатить 300 рублей и подождать максимум три дня. Интересующая нас информация находится в графе «Виды разрешённого использования».

    Как правило, муниципалитеты исходят из текущей инфраструктурной ситуации в районе. Например, если в нём слабо развита сфера продуктового ритейла, новые помещения разрешат использовать для обустройства магазинов и супермаркетов. Тогда в графе указывается: «Для торговли продуктами питания». И, конечно, немаловажную роль играют технические характеристики самого объекта: площадь, объём электрических мощностей и наличие подведённых коммуникаций.

    Если там написано обобщённое «нежилое» — значит, назначение определяется владельцем недвижимости в соответствии с параметрами помещения и собственными пожеланиями. Обычно оно указывается в самом начале договора.

    Лучшие помещения для вашего бизнеса:
    в Реутове, на Носовихинском шоссе, 33
    в Реутове, на Носовихинском шоссе, 33
    Лот 4199 Магазин, автосалон, бижутерия, сувениры
    730 000 000 ₽
    на 3-й Хорошевской, 27
    на 3-й Хорошевской, 27
    Зорге Лот 6763 Детский сад, магазин, свободное, банк, спортзал, бижутерия, бизнес, сувениры
    220 000 000 ₽
    на Новослободской, 19
    на Новослободской, 19
    Менделеевская Новослободская Лот 7592 Магазин, свободное, кофейня, кофе с собой, маникюрный кабинет, цветы, бижутерия, бизнес, сувениры, микрокредит
    42 000 000 ₽
    на проспекте Лихачёва, 12
    на проспекте Лихачёва, 12
    Технопарк Лот 7748 Штаб-квартира, клиника, магазин, свободное, банк, спортзал, детский сад, бижутерия, бизнес, сувениры
    350 000 000 ₽
    в Малом Гнездниковском переулке, 12
    в Малом Гнездниковском переулке, 12
    Тверская Лот 7923 Ресторан, магазин, свободное, банк, салон красоты, супермаркет, бар, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры
    172 000 000 ₽
    во Вознесенском переулке, 9
    во Вознесенском переулке, 9
    Охотный ряд Тверская Лот 8464 Магазин, свободное, банк, салон красоты, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры
    230 000 000 ₽
    на улице Эдварда Грига, 16
    на улице Эдварда Грига, 16
    Лот 8559 Магазин, свободное, кофейня, аптека, лаборатория, алко-маркет, бижутерия, бизнес, сувениры
    30 500 000 ₽
    на Судостроительной, 1
    на Судостроительной, 1
    Коломенская Лот 8689 Магазин, аптека, бижутерия, сувениры
    49 500 000 ₽
    Стрит-ритейл на улицах Москвы

    Какими бывают объекты

    Целевое назначение — эфемерное понятие, которое выходит за рамки законодательства РФ. В теории оно может быть каким угодно, а на практике встречаются двенадцать самых распространённых категорий:

    • Торговые; 
    • Офисные
    • Складские; 
    • Общепит: рестораны, кафе, кофейни, столовые; 
    • Спортивные: бассейны, фитнес-клубы, спортивные залы
    • Производственные: ангары, цеха; 
    • Коммунально-бытовые: химчистки, прачечные, парикмахерские; 
    • Медицинские: частные и бюджетные клиники, больницы, ветклиники; 
    • Образовательные: детские сады, школы, университеты; 
    • Административные: МФЦ, филиалы различных государственных органов; 
    • Свободного назначения: всё, что угодно — от цветочной лавки до частной лаборатории анализов.

    Не стоит путать этот концепт с функциональным назначением помещения. Это другая классификация, которая зависит от технических характеристик объекта и особенностей его конструкции. Она гораздо короче:

    • Основные;
    • Технические; 
    • Коммуникационные; 
    • Вспомогательные; 
    • Обслуживающие.

    Подробнее об этой классификации вы можете почитать в нашей статье про виды нежилых помещений.

    Зачем это нужно

    Чаще всего требуется провести перепрофилирование назначения при смене владельцев: например, у предыдущего на этом месте работала табачная лавка, а новый собственник хочет открыть здесь небольшую ветеринарную клинику или магазин. Аналогичная ситуация часто складывается и с арендаторами — предыдущий съёмщик занимался парикмахерской, а новый хочет запустить алкомаркет.

    Порядок смены целевого назначения

    Целевое назначение установлено местными органами власти. Первый шаг — обратиться в управляющую компанию, которая занимается техническим обеспечением и содержанием здания. Здесь нужно получить техническое заключение о состоянии объекта и согласовать любые изменения планировки — снос перегородок, установку лестниц и прочее.

    После этого надо написать заявление в Бюро технической инвентаризации (БТИ), чтобы получить поэтажный план здания и технический паспорт на помещение. Как только вы собрали всю документацию, можно приступать к самому ответственному этапу: подготовке проекта будущего использования объекта. Готовый проект должен пройти экспертизу в нескольких государственных органах:

    • Жилищная инспекция; 
    • Пожарный надзор;
    • Санитарно-эпидемиологический надзор; 
    • Экспертное бюро.

    Новые предложения для аренды и продажи:
    на Малой Дмитровке, 24/2
    на Малой Дмитровке, 24/2
    Маяковская Лот 8703 Офис, свободное, бизнес, рабочее место
    700 000 ₽ / месяц
    на Большой Садовой, 6
    на Большой Садовой, 6
    Маяковская Лот 8709 Магазин, бижутерия, сувениры
    82 500 000 ₽
    на Василисы Кожиной, 13
    на Василисы Кожиной, 13
    Лот 8724 Магазин, штаб-квартира, ресторан, свободное, спортзал, бижутерия, бизнес, сувениры
    332 000 ₽ / месяц
    в Зубовском проезде, 2
    в Зубовском проезде, 2
    Парк Культуры Лот 8723 Магазин, свободное, салон красоты, пункт выдачи, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры, шоурум, спортзал, кафе
    600 000 ₽ / месяц

    Следующая точка маршрута — местная администрация. Собственник подаёт заявление и прикладывает к нему все собранные бумаги, а также подтверждение права собственности на недвижимость. После подачи прошения муниципалитет созывает специальную межведомственную комиссию, которая проверяет документы, осматривает предмет ходатайства и выносит свой вердикт в виде протокола или акта. Ждать, скорее всего, придётся долго — до двух месяцев. После этого остаётся последний шаг: отнести положительное решение комиссии в БТИ, получить кадастровый паспорт запросить новое свидетельство о праве собственности.

    Если юридического перепрофилирования недостаточно и владелец хочет менять планировку, после окончания монтажных работ нужно подать ещё одно заявление в муниципалитет. Он направит специалистов, чтобы те приняли результаты проделанной работы.

    Целевое назначение установлено арендодателем. В этом случае поменять его гораздо проще. Подготовьте проект дополнительного соглашения, в котором будет зафиксирован новый разрешённый род деятельности, и направьте его владельцу помещения. Грамотно аргументируйте свою позицию и наглядно покажите, почему это изменение окажется выгодным для вас обоих. Если в договоре указаны дополнительные условия для пересмотра его положений, обязательно выполните их.

    Офис с открытой планировкой

    Последствия нецелевого использования недвижимости 

    Наказание для собственника. Если проверка выявит, что помещение используется не по назначению, собственнику придётся уплатить штраф. По закону он составляет от 0,5% до 1% от кадастровой стоимости участка, на котором находится имущество, и не может быть меньше десяти тысяч рублей. Москве на минимальный порог рассчитывать не приходится: платить точно придётся больше ста тысяч. Ещё хуже дела обстоят, если менялась планировка или структура объекта — в этом случае владелец должен будет вернуть всё в исходное состояние за свой счёт. Проверяющие органы также выдадут предписание на устранение нарушений — если не выполнить его требования, будут дальнейшие разбирательства и крупные штрафы.

    Наказание для арендатора. Съёмщику грозят проблемы не с законом, а с арендодателем. В зависимости от конкретных положений договора аренды владелец недвижимости может принять следующие меры:

    • Взыскать неустойку — если её размер и условия выплаты прописаны в договоре. 
    • Потребовать возмещение убытков по статье 615 Гражданского кодекса РФ. 
    • Потребовать досрочно расторгнуть договор по всё той же статье 615 ГК РФ. Сначала арендодатель направляет съёмщику предупреждение и предложение расторгнуть договор — если тот не соглашается, дело переходит в суд. 
    • Отказаться от договора в одностороннем порядке — если это действие прописано в документе и не противоречит статье 310 ГК РФ. Если договор бессрочный, арендодатель должен уведомить арендатора о расторжении сотрудничества за три месяца.

    Лот из портфеля RosRetail. Целевое назначение — свободное

    Ищете коммерческую недвижимость, чтобы запустить свой бизнес? Вы пришли в нужное место. Перейдите на главную страницу сайта, где мы собрали сотни актуальных помещений под стрит-ритейл и ГАБ в Москве — или просто позвоните нам по номеру +7 (499) 681-70-67. Подберём 3–5 самых подходящих вариантов и проведём показ. Работаем с любовью и без комиссии.

    Закажите звонок эксперта
    Оставьте заявку, и эксперт проекта свяжется с вами в первую свободную минуту
    Отправить заявку
    Обычно мы перезваниваем в течение 7 минут
    Артём
    Артём
    эксперт портала
    Варианты помещений для вашего бизнеса:
    на Проспекте Мира, 112, блок 6
    на Проспекте Мира, 112, блок 6
    Алексеевская Лот 482 Магазин, кофейня, фаст-фуд, бижутерия, сувениры
    55 545 000 ₽
    на Балтийской, 4
    на Балтийской, 4
    Сокол Лот 535 Банк, клиника, магазин, свободное, шоурум, лаборатория, автосалон, бижутерия, бизнес, сувениры
    56 000 000 ₽
    на проспекте Вернадского, 54
    на проспекте Вернадского, 54
    Проспект Вернадского Лот 6015 Магазин, производство, пекарня, бижутерия, сувениры
    50 500 000 ₽
    на проспекте Вернадского, 54
    на проспекте Вернадского, 54
    Проспект Вернадского Лот 6092 Магазин, супермаркет, аптека, пункт выдачи, бижутерия, сувениры
    75 000 000 ₽
    на Удальцова, 1
    на Удальцова, 1
    Новаторская Лот 6208 Офис, ресторан, кофейня, рабочее место
    3 500 000 000 ₽
    на Проспекте Мира, 118
    на Проспекте Мира, 118
    Алексеевская Лот 8315 Клиника, ресторан, магазин, свободное, супермаркет, кафе, бижутерия, бизнес, сувениры
    1 500 000 ₽ / месяц
    Читайте также:
    Как арендовать помещение для бизнеса в Москве?
    Как арендовать помещение для бизнеса в Москве?
    3282
    Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость
    Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость
    8234
    Что такое стрит-ритейл?
    Что такое стрит-ритейл?
    7163
    Инвестируем в коммерческую недвижимость. Как сделать это правильно
    Инвестируем в коммерческую недвижимость. Как сделать это правильно
    16259
    Как открыть фитнес-клуб с нуля в Москве
    Как открыть фитнес-клуб с нуля в Москве
    1721
    Как продать коммерческую недвижимость? Пошаговая инструкция
    Как продать коммерческую недвижимость? Пошаговая инструкция
    39797
    Про налог на коммерческую недвижимость в Москве. Реалии 2023 года
    Про налог на коммерческую недвижимость в Москве. Реалии 2023 года
    21886
    Что такое арендные каникулы и как их прописать в договоре?
    Что такое арендные каникулы и как их прописать в договоре?
    7965
    Позвонить эксперту whatsapp telegram
    Каширская
    Академический
    ЦАО
    Академический