Меняем целевое назначение нежилого помещения в Москве и области

Наша компания не предоставляет юридические услуги, упоминаемые в статье. Мы специализируемся на аренде и продаже коммерческой недвижимости в Москве и области.

Открыть один супермаркет на месте другого с юридической точки зрения легко, а вот открыть вместо него же спортзал — уже не очень. Помещение придётся сначала перепрофилировать, и уже только после этого заниматься новым бизнесом. О том, как это сделать, рассказываем в этой статье — поговорим обо всех подробностях изменения целевого назначения нежилых помещений.

Как определить назначение

Целевое назначение нежилого объекта — это род деятельности, который можно вести на его территории. Конкретное назначение может зависеть либо от муниципальных органов власти, которые составляют документацию на помещение, либо от собственника, который сдаёт объект в аренду и прописывает условия его использования в договоре. Поэтому интересуют нас два документа: выписка из ЕГРН и договор аренды.

Чтобы получить выписку, достаточно зайти на официальный сайт Росреестра, выбрать соответствующую услугу, а потом ввести свои паспортные данные и кадастровый номер объекта. После этого останется только заплатить 300 рублей и подождать максимум три дня. Интересующая нас информация находится в графе «Виды разрешённого использования».

Как правило, муниципалитеты исходят из текущей инфраструктурной ситуации в районе. Например, если в нём слабо развита сфера продуктового ритейла, новые помещения разрешат использовать для обустройства магазинов и супермаркетов. Тогда в графе указывается: «Для торговли продуктами питания». И, конечно, немаловажную роль играют технические характеристики самого объекта: площадь, объём электрических мощностей и наличие подведённых коммуникаций.

Если там написано обобщённое «нежилое» — значит, назначение определяется владельцем недвижимости в соответствии с параметрами помещения и собственными пожеланиями. Обычно оно указывается в самом начале договора.

Какими бывают объекты

Целевое назначение — эфемерное понятие, которое выходит за рамки законодательства РФ. В теории оно может быть каким угодно, а на практике встречаются двенадцать самых распространённых категорий:

• Торговые; 
• Офисные; 
• Складские; 
• Общепит: рестораны, кафе, кофейни, столовые; 
• Спортивные: бассейны, фитнес-клубы, спортивные залы; 
• Производственные: ангары, цеха; 
• Коммунально-бытовые: химчистки, прачечные, парикмахерские; 
• Медицинские: частные и бюджетные клиники, больницы, ветклиники; 
• Образовательные: детские сады, школы, университеты; 
• Административные: МФЦ, филиалы различных государственных органов; 
• Свободного назначения: всё, что угодно — от цветочной лавки до частной лаборатории анализов.

Не стоит путать этот концепт с функциональным назначением помещения. Это другая классификация, которая зависит от технических характеристик объекта и особенностей его конструкции. Она гораздо короче:

• Основные;
• Технические; 
• Коммуникационные; 
• Вспомогательные; 
• Обслуживающие.

Подробнее об этой классификации вы можете почитать в нашей статье про виды нежилых помещений.

Зачем это нужно

Чаще всего требуется провести перепрофилирование назначения при смене владельцев: например, у предыдущего на этом месте работала табачная лавка, а новый собственник хочет открыть здесь небольшую ветеринарную клинику или магазин. Аналогичная ситуация часто складывается и с арендаторами — предыдущий съёмщик занимался парикмахерской, а новый хочет запустить алкомаркет.

Порядок смены целевого назначения

Целевое назначение установлено местными органами власти. Первый шаг — обратиться в управляющую компанию, которая занимается техническим обеспечением и содержанием здания. Здесь нужно получить техническое заключение о состоянии объекта и согласовать любые изменения планировки — снос перегородок, установку лестниц и прочее.

После этого надо написать заявление в Бюро технической инвентаризации (БТИ), чтобы получить поэтажный план здания и технический паспорт на помещение. Как только вы собрали всю документацию, можно приступать к самому ответственному этапу: подготовке проекта будущего использования объекта. Готовый проект должен пройти экспертизу в нескольких государственных органах:

• Жилищная инспекция; 
• Пожарный надзор;
• Санитарно-эпидемиологический надзор; 
• Экспертное бюро.

Следующая точка маршрута — местная администрация. Собственник подаёт заявление и прикладывает к нему все собранные бумаги, а также подтверждение права собственности на недвижимость. После подачи прошения муниципалитет созывает специальную межведомственную комиссию, которая проверяет документы, осматривает предмет ходатайства и выносит свой вердикт в виде протокола или акта. Ждать, скорее всего, придётся долго — до двух месяцев. После этого остаётся последний шаг: отнести положительное решение комиссии в БТИ, получить кадастровый паспорт запросить новое свидетельство о праве собственности.

Если юридического перепрофилирования недостаточно и владелец хочет менять планировку, после окончания монтажных работ нужно подать ещё одно заявление в муниципалитет. Он направит специалистов, чтобы те приняли результаты проделанной работы.

Целевое назначение установлено арендодателем. В этом случае поменять его гораздо проще. Подготовьте проект дополнительного соглашения, в котором будет зафиксирован новый разрешённый род деятельности, и направьте его владельцу помещения. Грамотно аргументируйте свою позицию и наглядно покажите, почему это изменение окажется выгодным для вас обоих. Если в договоре указаны дополнительные условия для пересмотра его положений, обязательно выполните их.

Последствия нецелевого использования недвижимости 

Наказание для собственника. Если проверка выявит, что помещение используется не по назначению, собственнику придётся уплатить штраф. По закону он составляет от 0,5% до 1% от кадастровой стоимости участка, на котором находится имущество, и не может быть меньше десяти тысяч рублей. Москве на минимальный порог рассчитывать не приходится: платить точно придётся больше ста тысяч. Ещё хуже дела обстоят, если менялась планировка или структура объекта — в этом случае владелец должен будет вернуть всё в исходное состояние за свой счёт. Проверяющие органы также выдадут предписание на устранение нарушений — если не выполнить его требования, будут дальнейшие разбирательства и крупные штрафы.

Наказание для арендатора. Съёмщику грозят проблемы не с законом, а с арендодателем. В зависимости от конкретных положений договора аренды владелец недвижимости может принять следующие меры:

• Взыскать неустойку — если её размер и условия выплаты прописаны в договоре. 
• Потребовать возмещение убытков по статье 615 Гражданского кодекса РФ. 
• Потребовать досрочно расторгнуть договор по всё той же статье 615 ГК РФ. Сначала арендодатель направляет съёмщику предупреждение и предложение расторгнуть договор — если тот не соглашается, дело переходит в суд. 
• Отказаться от договора в одностороннем порядке — если это действие прописано в документе и не противоречит статье 310 ГК РФ. Если договор бессрочный, арендодатель должен уведомить арендатора о расторжении сотрудничества за три месяца.

Ищете коммерческую недвижимость, чтобы запустить свой бизнес? Вы пришли в нужное место. Перейдите на главную страницу сайта, где мы собрали сотни актуальных помещений под стрит-ритейл и ГАБ в Москве — или просто позвоните нам по номеру +7 (499) 681-70-67. Подберём 3–5 самых подходящих вариантов и проведём показ. Работаем с любовью и без комиссии.