Инвестируем в коммерческую недвижимость. Как сделать это правильно

Массовые инвестиции в жилую недвижимость остались в прошлом — сейчас их затмили коммерческие помещения. В этой статье подробно говорим о нескольких важных вещах: в какие объекты лучше вкладываться, почему ГАБ — это выгодно, а также разбираемся, что такое ЗПИФ, и как с ним обращаться.

Коммерческая недвижимость: вкладываться или нет?

Наш ответ: вкладываться. Это если коротко. А если более развёрнуто, то инвестировать в коммерческие объекты выгоднее, чем в жилые. Выделим две главные причины: арендные ставки на них выше, а срок окупаемости вложений меньше. Стрит-ритейл и офисные помещения уже который год занимают победные места по доходности на московском рынке аренды, в то время как стоимость квартир растёт, а вот арендные ставки — нет.

Покупаем объект для продажи или сдачи в аренду

Офисная недвижимость

Во время пандемии многие инвесторы поставили крест на офисах. У них были на то веские причины: 2020-й нанёс колоссальный удар по рынку офисной недвижимости. Компании в срочном порядке переводили своих людей на удалёнку, и тысячи квадратных метров простаивали. Однако два года спустя положение вещей постепенно приходит в норму: сотрудники возвращаются в офисы, поэтому цена на помещения уверенно растёт. Сейчас показатели почти вернулись к доковидным — а значит, инвестировать в офисы снова выгодно.

Самый распространённый подход — купить помещение на стадии строительства бизнес-центра, дождаться ввода объекта в эксплуатацию и сразу продать офис по большей цене. В этом случае вам удастся быстро отбить все вложения. Можно поступить иначе: найти не покупателя, а арендатора. Окупаться инвестиции будут дольше, но в долгосрочной перспективе у вас есть шанс заработать больше.

Существуют и более сложные схемы: вы покупаете офис, сдаёте его в аренду на несколько лет, а когда инвестиционный цикл заканчивается, продаёте уже полностью капитализированный объект.

Какой бы алгоритм вы ни выбрали, при выборе офисного помещения для инвестиций советуем обращать внимание на следующие параметры:

Транспортная доступность. Чем проще добраться до комплекса на любом виде транспорта — личном, общественном или вообще пешком — тем выше будет его заполняемость. Стоит выбирать объекты рядом со станциями метро, остановками наземного транспорта и автомобильными развязками. Ещё лучше, если прямо в здании или неподалёку от него есть парковка.

Инфраструктура бизнес-центра. Офисным работникам важно, чтобы всё нужное для жизни было у них под рукой — в первую очередь это касается столовых, банкоматов, аптек, кофеен и ресторанов. Хорошо, если на первых этажах комплекса или в шаговой доступности от него есть площадки под ритейл.

Благоустройство. Обратите внимание на то, что девелопер собирается сделать с прилегающими к зданию территориями. Небольшой сквер для отдыха и прогулочные дорожки могут сильно повысить спрос на помещения в этом комплексе.

Общественные пространства. Этот пункт тесно связан с предыдущим. Важно, чтобы у сотрудников была возможность собираться вместе в комфортной и приспособленной для этого зоне — например, для мозговых штурмов или продуктивного коворкинга.

Строительные материалы и технологии. В офисном пространстве должен быть исключён какой-либо дискомфорт: помещения должны хорошо вентилироваться, температурный режим — быть на стабильном уровне, солнце — не слепить, а заполнять комнаты мягким естественным светом.

Класс проекта. От этого напрямую зависит арендная ставка или цена продажи. Всего их четыре: A, B, C и D, но мы рекомендуем присматриваться только к A и B — если позволяет бюджет, конечно. Обычно именно помещения этих классов приносят владельцам стабильный и высокий доход.

Также важно понимать, какие компании могут быть заинтересованы в этом помещении и на какой срок они готовы его снять.

Стрит-ритейл

Выбор торгового помещения проходит в несколько этапов. Сначала вам нужно оценить локальный рынок, чтобы понять, какой бизнес больше всего востребован в выбранном районе. Например, если в округе много аптек, покупать помещение с этим назначением нецелесообразно — пользоваться большим спросом оно не будет. И наоборот: если так случилось, что в этом месте дефицит продуктовых, у вас будет много шансов найти арендатора на подходящее помещение.

После этого проанализируйте местоположение объекта. Вот список того, что нужно проверить:

Конкуренция. Посмотрите, какая средняя арендная ставка в интересующем вас районе — если сильно превысите этот показатель, арендодатели могут уйти к конкурентам. Чтобы оценить этот риск, узнайте, сколько у вас потенциальных соперников. Это определяется количеством свободных площадей в округе.

Пешеходный и автомобильный трафик. Чем выше этот показатель, тем привлекательнее объект для предпринимателей — от проходимости во многом зависит объём продаж. Помещения на задворках спальных районов вряд ли кого-то заинтересуют.

Зонирование. У каждого городского участка есть определённое назначение. Какое именно — зависит от решения местных властей. Изменить его практически невозможно, поэтому всегда проверяйте, что в этом месте можно вести конкретный бизнес. Для этого откройте публичную кадастровую карту Росреестра и найдите нужный участок c помощью его кадастрового номера.

Если с местоположением всё в порядке, проверяем сам объект. На что обратить внимание:

Планировка. Самый привлекательный вариант для большинства предпринимателей — свободная планировка. Она позволяет быть гибким в организации пространства и к тому же не требует лишних затрат. С дополнительными перегородками всё иначе: на их снос придётся тратить и время, и деньги.

Техническая оснащённость. Она должна соответствовать целям будущих арендаторов. Обязательно проверьте наличие телекоммуникаций и водоснабжения, доступность и мощность электричества, уровень шума, вентиляцию и высоту потолков. Ещё один важный момент — наличие погрузочно-разгрузочной зоны, которая нужна для комфортного ведения практически любого бизнеса.

Место для рекламы. Если бизнес в первую очередь ориентируется на транзитный трафик, окна и вход должны выходить на улицу — это позволяет обустроить витрину. Над входом должно быть место для вывески.

Назначение объекта. Если коротко — это зонирование на уровне одного помещения. Посмотреть его можно в Жилищном кодексе.

Покупаем готовый арендный бизнес

Готовый арендный бизнес — отличный вариант для тех, кто хочет вложиться в недвижимость без лишней головной боли. Главное удобство заключается в том, что не нужно искать арендатора — а значит, доход начинает поступать на ваш счёт буквально сразу после заключения сделки. А ещё совершенно не обязательно разбираться во всех тонкостях бизнеса. Из минусов выделим внушительную стоимость, но этот недостаток компенсируется высокой доходностью и быстрой окупаемостью.

На что обращать внимание

Звучит идеально, но никакая бочка мёда не обходится без своей ложки дегтя. Чтобы уберечь себя от возможных проблем в будущем, внимательно проверьте следующие моменты:

История объекта. Если объект постоянно переходит из рук в руки, не задерживается ни у одного владельца — это повод насторожиться. А наличие каких-либо обременений — так и вовсе красный флаг, предостерегающий от сотрудничества.

Местоположение. Стандартный набор критериев, который мы обсуждали в предыдущем разделе: хороший пешеходный и автомобильный трафик, близость к объектам общественной важности, первая линия. Выгодная локация принесёт вам стабильный доход и сильно упростит поиск нового арендатора, если возникнет такая необходимость.

Арендатор. Идеально, если это крупная или хотя бы известная компания с хорошей репутацией. Такие контрагенты преподносят меньше всего сюрпризов — обычно их интересует долгосрочное сотрудничество, и они всегда платят вовремя и в полном объёме.

Сроки договора. Меньше, чем на 5 лет, соглашаться не нужно. Это рискованно: арендатор съедет раньше, чем окупится хотя бы половина стоимости, поиск нового может затянуться, а любой простой недвижимости — это убытки. Оптимальный срок — 7-10 лет. И должна быть возможность пролонгации договора.

Вклады в закрытые паевые инвестиционные фонды — ЗПИФы

Для начала разберёмся, что вообще такое паевый инвестиционный фонд, и зачем он нужен. Допустим, вы хотите начать инвестировать. Вы можете самостоятельно вложить средства в различные активы — акции, валюту, облигации, драгоценные металлы, а в нашем случае недвижимость — а можете доверить это управляющей компании ПИФа. Для этого вы вкладываете деньги в общий портфель фонда и получаете паи — доли этого портфеля. В идеале их стоимость увеличивается с каждым днём, и через некоторое время вы можете погасить свои паи и получить прибыль.

Инвестировать через ПИФы — отличный вариант для новичков, потому что в этом случае средствами распоряжаются специалисты по рынку. Работу всех управляющих компаний контролирует Банк России, и у каждого фонда есть своя инвестиционная декларация.

Ключевое отличие закрытых ПИФов от обычных — количество паев ограничено, а погасить их можно только после расформирования фонда. Обычно это срок до 15 лет. Потенциальная доходность — высокая, но также велик риск потерять вложения. В большинство ЗПИФов вкладываться могут только квалифицированные инвесторы, но есть фонды и для новичков: они ограничены в структуре активов, которые может приобрести управляющая компания.

Как выбрать ЗПИФ

Вы можете найти информацию про все ПИФы на сайте Национальной ассоциации участников фондового рынка. Встроенный фильтр поможет вам отыскать закрытые фонды для неквалифицированных инвесторов и фонды, специализирующиеся на недвижимости. Важно, чтобы ЗПИФ был зарегистрирован недавно — в этом случае вы ещё успеваете купить паи. При выборе подходящего для вас посредника обратите внимание на следующие моменты:

Срок существования ЗПИФа. Не забывайте, что погасить паи вы сможете только после расформирования закрытого фонда. Обязательно уточните, что это за дата, и решите для себя, готовы ли расстаться с деньгами на такой срок.

Виды активов. Посмотреть, куда пойдут ваши деньги, можно в паспорте фонда. Обычно он публикуется на сайте управляющей компании.

Динамика стоимости паев. Актуально, если паи этого фонда можно покупать или продавать на бирже.

Надёжность управляющей компании. Убедитесь, что у неё есть лицензия от Банка России и что выбранный ПИФ входит в реестр паевых инвестиционных фондов. Рекомендуем поискать отзывы о компании в интернете — они уберегут вас от мошенников или некомпетентных организаций.

Размер комиссий. Управляющая компания взимает комиссию с покупки и продажи паев, а также вознаграждение — оно нужно, чтобы покрыть расходы на управление. В случае с закрытыми фондами расценки могут доходить до 10% от стоимости пая — это невыгодные условия, которые серьёзно ударят по прибыли. Вся нужная информация содержится в паспорте фонда.

Считаем доходность и окупаемость коммерческого объекта

Доходность — главный показатель прибыльности. Его можно вывести по простой формуле:

(Доходность) = (Чистая прибыль в год) : (Стоимость объекта) х 100

Чтобы посчитать чистую прибыль, нужно вычесть из годового дохода все потери и операционные расходы. Окупаемость — срок, за который инвестору вернётся полная сумма вложений. Чтобы посчитать окупаемость, просто переставим множители местами:

(Окупаемость) = (Стоимость объекта) : (Чистая прибыль в год)

Пример расчета доходности инвестиций в коммерческую недвижимость

Применим эту формулу на практике. Допустим, инвестор Геннадий приобрёл арендный бизнес в пределах Бульварного кольца за 120 000 000 рублей. Арендная ставка — 1 500 000 рублей в месяц. Из потерь — один месяц простоя. При этом Геннадий зарегистрирован как ИП, поэтому с арендных выплат взимается 13%, и в месяц выходит 1 305 000 рублей.

Сначала посчитаем чистую годовую прибыль: 1 305 000 х 11 = 14 355 000

Затем перейдём к доходности: 14 355 000 : 120 000 000 х 100 = 12%

И рассчитаем окупаемость: 120 000 000 : 14 355 000 = 8 лет

Плюсы и минусы инвестиций в коммерческую недвижимость

Посмотрим, что в мире коммерции есть хорошего, а что может причинить сильную головную боль.

Плюсы

• Высокая доходность. Средний показатель по московскому рынку — 10%. Для сравнения, рынок жилой недвижимости в прошлом году выдал только 5%. 
• Быстрая окупаемость. Средний показатель по московскому рынку — 10 лет. Опять же, сравним: квартиры в столице обычно окупаются после 25+ лет. 
• Прозрачный рынок, который хорошо регулируется. В мире коммерческой недвижимости чаще заключаются договоры, а арендодатели платят налоги. Это сильно облегчает разрешение спорных ситуаций. На рынке жилой недвижимости приличная часть сделок теневая. 
• Ремонтом занимаются арендаторы или покупатели. Это выгодно отличает рынок коммерческий от рынка квартирного, где обязанности по ремонту обычно ложатся на плечи собственников. 

Минусы

• Сложно найти хороший объект. Помещение должно соответствовать довольно длинному списку критериев, о которых мы говорили выше. Если часть из них не соблюдается — это уже серьёзные риски. 
• Сложно найти надёжного арендодателя. Инвесторы мечтают о том, чтобы сдавать объекты крупным компаниям или «сетевикам», но в реальности найти таких клиентов не так просто.
• Простои крайне убыточны. Пока вы ищете хорошего съёмщика, с ваших счетов утекают средства на покрытие коммунальных услуг, эксплуатационных налогов и годового налога на недвижимость. Чем дольше простой, тем больше денег вы потеряете. 
• Низкий иммунитет к кризисам. Коммерция очень чувствительна к экономической обстановке — в этом плане у жилой недвижимости есть серьёзное преимущество.

Получаем максимум. Краткая инструкция

Мы подготовили для вас небольшой путеводитель, который проведёт вас по всем основным этапам:

• Определитесь с суммой, которую вы готовы вложить. 
• Определитесь с вашей целью. 
• Что вы будете делать после того, как купите объект? Продадите? Будете сдавать в аренду? 
• Оцените все риски, подумайте, какие показатели доходности и окупаемости вас устраивают. 
• Найдите объект. Можно сделать это самостоятельно, а можно обратиться к брокеру — он сильно упростит задачу. 
• Проведите комплексную оценку объекта, другими словами — due diligence. 
• Заключите сделку. Рекомендуем заручиться поддержкой юриста, чтобы не оказаться в уязвимой ситуации. 
• Управляйте объектом — либо самостоятельно, либо при помощи управляющей компании. 
• Получайте доход.

Заключение

Загорелись идеей инвестировать в коммерческую недвижимость? Rosretail предлагает огромный каталог ГАБов и помещений под ритейл. Ознакомьтесь со списком самых актуальных лотов на главной странице сайта или свяжитесь с нашими экспертами по номеру +7 (499) 681-70-67. Подготовим для вас индивидуальную подборку из 3–5 подходящих вариантов и организуем показ. Работаем с любовью и без комиссии.