article

Как арендовать помещение для бизнеса в Москве?

Удачно выбранная ниша, грамотный бизнес-план, наличие стартового капитала, профессиональные сотрудники – важные условия для запуска успешного проекта. Однако все эти инструменты могут оказаться неэффективными, если аренда помещения для бизнеса не была организована правильно.

Необходимо учитывать множество нюансов при поиске и оформлении объекта. В этой статье даём советы, как выбрать коммерческое помещение, чему уделить внимание при его осмотре, как заключить договор аренды, избежав ошибок и максимально снизив риски.

Пример офиса в башне Москва-Сити

Поиск помещения

Поиском помещения для бизнеса можно заниматься самостоятельно или, обратившись к услугам агента по недвижимости. Лучшие инструменты для самостоятельного поиска – интернет-порталы недвижимости и доски объявлений. Наиболее эффективными будут поиски на:

  • Авито;
  • Яндекс-недвижимости;
  • Циане;
  • Региональных центрах поддержки предпринимателей.

Слабое место самостоятельного поиска в необходимости постоянно мониторить интернет-ресурсы, связываться с арендодателями, выезжать на осмотр точек, проводить переговоры. Это отнимает массу времени – от 2 до 4 часов ежедневно, что неприемлемо в случае, если у вас есть и другие задачи. Иногда правильнее делегировать эту работу профессионалу и сэкономить время для более важных дел. Агент самостоятельно подберёт подходящую недвижимость и договорится о её показе. Вам останется только приезжать на точки для их осмотра.

Выбирая агента, обращайте внимание: на то,

• как он ориентируется в конкретной местности, знает ли места большого скопления людей, делал ли он расчёт проходимости в разных точках района;

• размер комиссионных, которые он берёт за свои услуги. Это может быть от 50 до 100% от оплаты аренды за первый месяц. Обычно комиссию платит собственник.

Доверив подбор помещения агенту, вы сэкономите массу времени и сил, а возможно и денег, даже несмотря на то, что за услуги специалиста придётся заплатить.

Выбор месторасположения

Выбирая место для будущего помещения, нужно учитывать множество нюансов.

Район. Зависит от характера реализуемой продукции. В центре, где много туристов, есть смысл открытия сувенирных лавок, бутиков, кафе, ресторанов, супермаркетов. В спальном районе востребованы небольшие магазины по продаже продуктов, фирменных мясных изделий, фермерской продукции, овощей, фруктов. Здесь всегда будет спрос на услуги фитнес-центров, салонов красоты.

Местоположение. Важно разместить точку в месте, где есть и другие торговые предприятия, салоны, кафе. Людям будет гораздо проще вписать ваш магазин в привычный маршрут.

Проходимость. Хорошая проходимость – важный критерий для магазинов, точек фастфуда, сувенирной продукции. Если вы торгуете специфическими товарами, за которыми люди готовы ехать на другой конец города, этот показатель не настолько важен.

Пример офисного помещения в башне «Эволюция»

Характеристики помещения: на что обратить внимание

К осмотру помещения обязательно нужно готовиться – подробный перечень требований ускорит процесс и позволит не упустить из вида значимые нюансы.

На что важно обратить внимание: 

  • площадь, высота потолков, число окон, наличие несущих стен внутри помещения, удобство входа, наличие аварийного выхода, ремонта базового или косметического;
  • приборы освещения, наличие сантехники – унитаза, раковины, подачи воды и её качество, исправность вентиляции, наличие электричества, число розеток, количество киловатт;
  • наличие парковки, зоны разгрузки и загрузки, склада, возможность размещения рекламы.

Оформление документов

Аренда помещений для малого бизнеса подразумевает заключение официального договора с собственником. Для этого потребуются документы сторон, заключающих сделку, и документы по конкретной сделке.

Арендодатель обязан предоставить:

  • личный паспорт;
  • сведения из ЕГРЮЛ. Если директор компании ещё не указан в ЕГРЮЛ, понадобится решение о его назначении;
  • доверенность. Если подписывать договор будет другое лицо, у него должна быть доверенность от директора;
  • свежую выписку из ЕГРН. Её можно получить на сайте Единого государственного реестра недвижимости. В ней содержится информация о наличии собственника, других зарегистрированных арендаторов, обременений;
  • технический план с подробной схемой и площадью. Информация в плане должна совпадать с параметрами реального помещения;
  • действующие договоры с организациями, оказывающими услуги дератизации, дезинсекции, вывоза мусора.

Арендатор предоставляет:

  • личный паспорт;
  • сведения о компании из ЕГРЮЛ;
  • доверенность, в случае если договор подписывает не директор, а его доверенное лицо.

В комплекте документов по сделке необходимо наличие:

  • договора аренды;
  • акта приёма-передачи арендуемого помещения. В документе должно быть подробное описание состояния объекта, имеющегося оборудования – витрин, кондиционеров, холодильников.

Документы нужно подробно изучить, желательно с привлечением юриста, чтобы избежать подводных камней.

Пример офиса в стиле лофт

Заключение договора аренды

Договор включает 5 частей, которые содержат информацию о:

  • Предмете договора. Раздел содержит информацию об адресе, площади, кадастровом номере помещения и имуществе, передаваемом в аренду. Важно отметить, что помещение не сдано другим арендаторам, на него не наложен арест и нет других собственников, которые на него претендуют;
  • Сторонах договора. Данные паспорта и данные компаний, между которыми заключается договор, данные из доверенности;
  • Сроке действия договора. Краткосрочный заключается на 11 месяцев, долгосрочный на срок от 12 месяцев и договор с неопределённым сроком. Долгосрочный договор необходимо зарегистрировать в Росреестре.
  • Способах совершения арендных платежей. Пункт содержит подробную информацию о размере ежемесячного платежа, сроках и порядке их внесения. Здесь же нужно указать условия по повышению арендной платы;
  • Правах и обязанностях обеих сторон. Со стороны арендодателя это может быть надлежащее состояние помещения в момент передачи, капитальный ремонт, сопутствующие услуги – водоотведение, электричество, охрана помещения. Арендатор обязуется ежемесячно перечислять платежи, содержать помещение в порядке. Стороны могут договориться и о дополнительных правах и обязанностях в отношении ремонта, нарушений, а также о порядке, в котором договор может быть расторгнут.

Юридическая точность

Регуляция арендных сделок осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Споры, возникающие вследствие невыполнения норм ГК, решаются в судебном порядке. Договор, не учитывающий обязательные требования, суд может признать недействительным или незаключенным. Такие последствия ждут соглашения, если сторонам не удастся согласовать условия или в документе будет недостаточно полно описан предмет договора. В этом случае подтвердить передачу имущества не удастся.

Такая ситуация грозит потерей вложенных денег, времени и необходимостью освободить помещение в кратчайшие сроки. Стороны возвращают друг другу полученное, исключая штрафы и неустойки.

Существенные условия договора аренды

Договор считается заключённым, если стороны согласовали в нём существенные условия. Без этих положений сделка не имеет смысла. К категории существенных можно отнести условия:

  • относящиеся к предмету договора;
  • обозначенные в законе, как существенные;
  • которые являются таковыми по мнению одной из сторон.

Положения гражданского кодекса и судебная практика позволяют выделить в категорию существенных следующие условия договора:

  • арендуемый объект;
  • стоимость аренды;
  • продолжительность действия договора;
  • моменты, в которые помещение будет передано арендатору и возвращено обратно;
  • любые, которые будут признаны одной из сторон как существенные.
Зонирование офиса с помощью стеклянных перегородок

Подробное описание объекта аренды

Арендуемый объект должен иметь подробное описание. В договоре необходимо указать адрес помещения, номера кабинетов или павильонов, если планируется аренда торгового помещения в бизнес-центре, кадастровый номер, если объект сдается целиком, его точную площадь.

Недостаточно точно описанный предмет может привести к признанию условий несогласованными, а договора – незаключенным. Для предотвращения таких ситуаций, комплект документов нужно дополнить выпиской из ЕГРН и планировкой помещения.

Размер и состав арендной платы

Размер ежемесячного арендного платежа в обязательном порядке фиксируется в договоре, поскольку под определением аренды подразумевается обязательная возмездность. Если стоимость платы за съём помещения не указана, договор будет считаться незаключенным в соответствии с пунктом 1 статьи 654 ГК РФ.

Чтобы исключить такую возможность достаточно отразить размер ежемесячной оплаты в рублях. Если в стоимость включён НДС, то это тоже нужно указать.

Во избежание недоразумений необходимо подробно расписать, что входит в стоимость арендной платы, помимо права пользования помещением. В неё могут быть включены коммунальные платежи, стоимость уборки, плата за размещение внешней рекламы, использование телефона, интернета и др.

Несогласованное условие о размере арендной платы может привести к тому, что судья, основываясь на положение в гражданском кодексе, признает договор незаключенным. Если в арендную ставку включена только оплата коммуналки, договор считается незаключенным, поскольку не соблюдает принцип возмездности аренды.

В договоре необходимо отразить информацию о размере и частоте изменений арендной ставки. Понимание того, когда и на сколько вырастет цена позволит предпринимателю максимально эффективно планировать бюджет. Обычно при сдаче объекта на срок свыше года ставка остаётся фиксированной и увеличивается на процент, о котором договариваются стороны, уже в новом году. Как правило, её размер не превышает 5%.

Выбор срока аренды

Срок, на который объект переходит в чужое пользование, также необходимо указать. Обычно при сдаче помещений заключаются договора:

  • На неопределенный срок. Особенность такой сделки состоит в возможности выхода из неё в любое время без объяснения причины. Арендатор должен письменно известить собственника за 3 месяца до прекращения сотрудничества. Такой договор можно не регистрировать. Для аренды коммерческих площадей договора с неопределённым сроком практически не используют. Слишком высоки риски для бизнеса;
  • Долгосрочный. Заключается при сдаче помещения на год или больше. Регистрация в Росреестре - обязательна. Документы можно подать через МФЦ;
  • Краткосрочный. Срок действия договора, как правило, составляет 11 месяцев. Регистрация не требуется, согласование условий производится по усмотрению сторон. Если стороны продолжают исполнять договор после истечения срока, к нему применяются такие же условия, как к договору, заключённому на неопределенный период.
Коммерческое помещение с отделкой и открытой планировкой

Как зарегистрировать договор

Для регистрации договора необходимо:

  • записаться на прием в МФЦ;
  • подойти в назначенное время и дату с паспортом;
  • заполнить, распечатанное сотрудником МФЦ, заявление;
  • уплатить госпошлину в терминале. Для физлиц и ИП стоимость регистрации составляет 2000 рублей, для юрлиц – 22 000;
  • подать пакет документов, включающий заявление, два заверенных подписью оригинала аренды и квитанцию об оплате;
  • если помещение в залоге, понадобится согласие от залогодателя, если приобреталось в браке – согласие от супруга собственника, заверенное нотариусом.

На руки заявителю будет выдана опись, переданных на рассмотрение документов. На ней будет стоять номер заявки. С его помощью можно отслеживать статус обращения. Если с документами всё хорошо, спустя 9 дней договор будет зарегистрирован – появится запись в ЕГРН об аренде данного помещения. В течение нескольких дней заявитель получает договор с номером записи и печатью Росреестра. Все изменения, вносимые в долгосрочный договор, необходимо зарегистрировать.

Необходим ли юрист при заключении сделки?

В любой профессиональной сфере деятельности существуют свои тонкости и подводные камни. Аренда исключением не является. Если вы собираетесь арендовать здание для бизнеса, рекомендуем обратиться к компетентному юристу.

Профессионал убережёт вас от ошибок и неправильного вложения средств. Законодательство постоянно обновляется и уследить за сменой требований самостоятельно очень сложно. Рекомендуем пригласить юриста и дать ему проверить договор. Лучше перестраховаться и переплатить, но быть полностью уверенным в безопасности собственного бизнеса.

Возможные риски

Проблема 1. На помещение может быть наложено обременение, и вы просто не сможете его использовать. Чтобы предотвратить такую ситуацию необходимо:

  • заказать выписку из ЕГРН и убедиться в отсутствии обременений;
  • проверить фамилию собственника в списке должников на официальном ресурсе ФССП РФ;
  • пополнить договор дополнительным условием, запрещающим собственнику передавать объект третьим лицам в течение всего срока аренды.

Проблема 2. Увеличение арендной платы происходит в произвольном порядке – в зависимости от желания арендодателя. Для предотвращения проблемы необходимо:

  • привязать изменения платы за съём к уровню текущей инфляции;
  • отразить условия изменений размера ежемесячных платежей в договоре.

Если вас интересует аренда или покупка помещения для бизнеса в Москве, перейдите по этой ссылке и подберите подходящее предложение. При возникновении вопросов свяжитесь со специалистами РосРитейл по телефону +7 (495) 106-19-99. Наши эксперты подберут для вас помещение, расскажут, как выбрать и арендовать объект для бизнеса, проверить его на предмет возможных рисков и грамотно оформить.

Узнавайте о новых коммерческих помещениях первыми в Telegram-канале
Узнавайте о новых квартирах в аренду первыми в Telegram -канале
Перейти в Telegram
iphone iphone

Деловой квартал Stone Towers. Инвестиции в коммерческую недвижимость

2021-08-13 15:17:43

Как выбрать помещение для стрит-ритейла? 5 простых советов

2021-07-02 09:53:40

Как открыть цветочный магазин — пошаговая инструкция

2022-05-04 13:59:57

Где купить торговое помещение? В жилом комплексе «Достижение»

2022-01-14 10:28:39

Ищем помещение под магазин

2022-08-10 08:47:46

Жилой комплекс Shagal. Территория бизнеса без конкуренции

2022-02-18 09:15:51

Как открыть гостиницу с нуля в Москве

2022-06-01 15:10:54

Открытие продуктового магазина с нуля

2022-05-06 14:26:21

Инвестируем в коммерческую недвижимость. Как сделать это правильно

2022-08-22 13:02:04

Инвестиции в коммерческую недвижимость в новостройках Москвы

2022-05-27 12:18:19

Первое место по продажам коммерческой недвижимости в проектах Stone Hedge

2021-07-30 09:41:15

Договор аренды нежилого помещения

2022-11-14 11:25:22

Как составить соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения?

2022-11-28 14:16:28

Как открыть салон красоты: с чего начать?

2022-04-20 09:03:15

Как выбрать помещение для аптеки: основные требования

2022-04-19 11:18:40

Как взять ипотеку на коммерческую недвижимость в 2022 году

2022-09-13 09:42:10

Открываем банк. Пошаговая инструкция

2022-07-04 14:39:17

Как открыть фастфуд в Москве с нуля — пошаговая инструкция

2022-07-06 10:58:17

Сдача коммерческих объектов в аренду как бизнес

2022-09-26 12:05:04

Как правильно выбрать место для ресторана

2022-04-29 10:44:58

Как открыть частный детский сад в Москве

2022-05-25 09:39:43

Стрит-ритейл vs Торговый центр. Разбираем плюсы и минусы

2021-08-20 10:58:57

Где купить помещение для стрит-ритейла? В клубном доме Din Haus

2021-12-03 11:11:21

Как открыть шоурум с нуля в Москве

2022-06-07 10:58:08

Как продать коммерческую недвижимость? Пошаговая инструкция

2022-09-05 09:17:14

Как открыть ветеринарную клинику с нуля?

2022-06-24 12:41:48

Что такое кредит под залог коммерческой недвижимости, и как его оформить?

2022-11-24 13:28:00

Как открыть автомойку с нуля?

2022-06-16 10:55:23

Промышленная ипотека. Льготы для компаний в 2022 году

2022-10-06 11:43:01

Собираем документы для сделки по коммерческой недвижимости

2022-09-19 08:53:10

Про налог на коммерческую недвижимость в Москве. Реалии 2022 года

2022-09-15 11:59:34

Как открыть кофейню с нуля?

2022-04-21 10:18:37

Как открыть свой бар с нуля в Москве

2022-05-23 07:56:30

Как открыть стоматологию: пошаговая инструкция

2022-04-27 11:41:58

Как открыть табачную лавку в Москве: требования в 2022 году

2022-10-18 09:37:02

Перепланировки нежилого помещения в Москве: всё о том, как происходит согласование

2022-11-23 09:51:24

Стрит-ритейл в ЖК «Зиларт». Непаханое поле для вашего бизнеса

2021-10-29 08:52:23

Нежилые помещения. Признаки, виды и классификация

2022-09-08 12:09:04

Ищем арендаторов для коммерческой недвижимости в Москве

2022-08-08 10:54:06

Как открыть свою фотостудию в Москве

2022-06-03 11:49:21

Как перевести жилое помещение в нежилое в 2022 году. Из квартиры в стрит-ритейл

2022-10-21 09:58:11

Как открыть автосалон в Москве: бизнес по продаже автомобилей

2022-06-14 15:36:15

Открываем пункт выдачи заказов в 2022 году

2022-07-08 09:50:04

Как открыть свою шиномонтажку с нуля: пошаговая инструкция

2022-06-10 12:13:13

Как открыть фитнес-клуб с нуля в Москве

2022-08-29 08:29:20

Как открыть пекарню в Москве

2022-05-19 14:35:02

Как открыть хостел в Москве: нормативы по новому закону

2022-07-12 12:05:13

Требования к помещениям для лабораторий

2022-04-25 15:14:13

Что такое стрит-ритейл?

2022-08-02 11:48:19

Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость

2022-07-14 12:58:38

Как купить нежилое помещение физическому лицу

2022-09-29 11:53:37

Как выбрать место для кофейни? 7 простых советов

2022-04-22 11:24:14

Как правильно снять коммерческую недвижимость? Регистрируем договор аренды в Росреестре

2022-11-02 11:04:04

Открываем клинику в Москве с нуля: пошаговая инструкция

2022-06-21 09:30:41

Как открыть аптеку с нуля в Москве: основные требования

2022-05-30 15:12:09

Меняем целевое назначение нежилого помещения

2022-09-22 11:58:26

Бизнес-центр «Stone Савёловская». Инвестиции в торговые помещения

2021-09-24 08:41:56

Позвонить эксперту whatsapp telegram
Каширская
Академический
ЦАО