article

Как арендовать помещение для бизнеса в Москве?

Содержание

    Удачно выбранная ниша, грамотный бизнес-план, наличие стартового капитала, профессиональные сотрудники – важные условия для запуска успешного проекта. Однако все эти инструменты могут оказаться неэффективными, если аренда помещения для бизнеса не была организована правильно.

    Необходимо учитывать множество нюансов при поиске и оформлении объекта. В этой статье даём советы, как выбрать коммерческое помещение, чему уделить внимание при его осмотре, как заключить договор аренды, избежав ошибок и максимально снизив риски.

    Пример офиса в башне Москва-Сити
    Лучшие помещения для вашего бизнеса:
    в Реутове, на Носовихинском шоссе, 33
    в Реутове, на Носовихинском шоссе, 33
    Лот 4199 Магазин, автосалон, бижутерия, сувениры
    730 000 000 ₽
    на 3-й Хорошевской, 27
    на 3-й Хорошевской, 27
    Зорге Лот 6763 Детский сад, магазин, свободное, банк, спортзал, бижутерия, бизнес, сувениры
    220 000 000 ₽
    на Новослободской, 19
    на Новослободской, 19
    Менделеевская Новослободская Лот 7592 Магазин, свободное, кофейня, кофе с собой, маникюрный кабинет, цветы, бижутерия, бизнес, сувениры, микрокредит
    42 000 000 ₽
    на проспекте Лихачёва, 12
    на проспекте Лихачёва, 12
    Технопарк Лот 7748 Штаб-квартира, клиника, магазин, свободное, банк, спортзал, детский сад, бижутерия, бизнес, сувениры
    350 000 000 ₽
    в Малом Гнездниковском переулке, 12
    в Малом Гнездниковском переулке, 12
    Тверская Лот 7923 Ресторан, магазин, свободное, банк, салон красоты, супермаркет, бар, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры
    172 000 000 ₽
    во Вознесенском переулке, 9
    во Вознесенском переулке, 9
    Охотный ряд Тверская Лот 8464 Магазин, свободное, банк, салон красоты, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры
    230 000 000 ₽
    на улице Эдварда Грига, 16
    на улице Эдварда Грига, 16
    Лот 8559 Магазин, свободное, кофейня, аптека, лаборатория, алко-маркет, бижутерия, бизнес, сувениры
    30 500 000 ₽
    на Судостроительной, 1
    на Судостроительной, 1
    Коломенская Лот 8689 Магазин, аптека, бижутерия, сувениры
    49 500 000 ₽

    Поиск помещения

    Поиском помещения для бизнеса можно заниматься самостоятельно или, обратившись к услугам агента по недвижимости. Лучшие инструменты для самостоятельного поиска – интернет-порталы недвижимости и доски объявлений. Наиболее эффективными будут поиски на:

    • Авито;
    • Яндекс-недвижимости;
    • Циане;
    • Региональных центрах поддержки предпринимателей.

    Слабое место самостоятельного поиска в необходимости постоянно мониторить интернет-ресурсы, связываться с арендодателями, выезжать на осмотр точек, проводить переговоры. Это отнимает массу времени – от 2 до 4 часов ежедневно, что неприемлемо в случае, если у вас есть и другие задачи. Иногда правильнее делегировать эту работу профессионалу и сэкономить время для более важных дел. Агент самостоятельно подберёт подходящую недвижимость и договорится о её показе. Вам останется только приезжать на точки для их осмотра.

    Выбирая агента, обращайте внимание: на то,

    • как он ориентируется в конкретной местности, знает ли места большого скопления людей, делал ли он расчёт проходимости в разных точках района;

    • размер комиссионных, которые он берёт за свои услуги. Это может быть от 50 до 100% от оплаты аренды за первый месяц. Обычно комиссию платит собственник.

    Доверив подбор помещения агенту, вы сэкономите массу времени и сил, а возможно и денег, даже несмотря на то, что за услуги специалиста придётся заплатить.

    Выбор месторасположения

    Выбирая место для будущего помещения, нужно учитывать множество нюансов.

    Район. Зависит от характера реализуемой продукции. В центре, где много туристов, есть смысл открытия сувенирных лавок, бутиков, кафе, ресторанов, супермаркетов. В спальном районе востребованы небольшие магазины по продаже продуктов, фирменных мясных изделий, фермерской продукции, овощей, фруктов. Здесь всегда будет спрос на услуги фитнес-центров, салонов красоты.

    Местоположение. Важно разместить точку в месте, где есть и другие торговые предприятия, салоны, кафе. Людям будет гораздо проще вписать ваш магазин в привычный маршрут.

    Проходимость. Хорошая проходимость – важный критерий для магазинов, точек фастфуда, сувенирной продукции. Если вы торгуете специфическими товарами, за которыми люди готовы ехать на другой конец города, этот показатель не настолько важен.

    Пример офисного помещения в башне «Эволюция»

    Характеристики помещения: на что обратить внимание

    К осмотру помещения обязательно нужно готовиться – подробный перечень требований ускорит процесс и позволит не упустить из вида значимые нюансы.

    На что важно обратить внимание: 

    • площадь, высота потолков, число окон, наличие несущих стен внутри помещения, удобство входа, наличие аварийного выхода, ремонта базового или косметического;
    • приборы освещения, наличие сантехники – унитаза, раковины, подачи воды и её качество, исправность вентиляции, наличие электричества, число розеток, количество киловатт;
    • наличие парковки, зоны разгрузки и загрузки, склада, возможность размещения рекламы.

    Оформление документов

    Аренда помещений для малого бизнеса подразумевает заключение официального договора с собственником. Для этого потребуются документы сторон, заключающих сделку, и документы по конкретной сделке.

    Арендодатель обязан предоставить:

    • личный паспорт;
    • сведения из ЕГРЮЛ. Если директор компании ещё не указан в ЕГРЮЛ, понадобится решение о его назначении;
    • доверенность. Если подписывать договор будет другое лицо, у него должна быть доверенность от директора;
    • свежую выписку из ЕГРН. Её можно получить на сайте Единого государственного реестра недвижимости. В ней содержится информация о наличии собственника, других зарегистрированных арендаторов, обременений;
    • технический план с подробной схемой и площадью. Информация в плане должна совпадать с параметрами реального помещения;
    • действующие договоры с организациями, оказывающими услуги дератизации, дезинсекции, вывоза мусора.

    Арендатор предоставляет:

    • личный паспорт;
    • сведения о компании из ЕГРЮЛ;
    • доверенность, в случае если договор подписывает не директор, а его доверенное лицо.

    В комплекте документов по сделке необходимо наличие:

    • договора аренды;
    • акта приёма-передачи арендуемого помещения. В документе должно быть подробное описание состояния объекта, имеющегося оборудования – витрин, кондиционеров, холодильников.

    Документы нужно подробно изучить, желательно с привлечением юриста, чтобы избежать подводных камней.

    Пример офиса в стиле лофт
    Новые предложения для аренды и покупки:
    на Виктора Маслова, 2
    на Виктора Маслова, 2
    Лот 8687 Магазин, свободное, банк, аптека, пункт выдачи, продуктовый магазин, бижутерия, бизнес, продукты, сувениры
    350 000 ₽ / месяц
    на Малой Дмитровке, 24/2
    на Малой Дмитровке, 24/2
    Маяковская Лот 8703 Офис, свободное, бизнес, рабочее место
    700 000 ₽ / месяц
    на Большой Садовой, 6
    на Большой Садовой, 6
    Маяковская Лот 8708 Ресторан, магазин, свободное, салон красоты, стоматология, кафе, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры
    211 200 000 ₽
    на Василисы Кожиной, 13
    на Василисы Кожиной, 13
    Лот 8724 Магазин, штаб-квартира, ресторан, свободное, спортзал, бижутерия, бизнес, сувениры
    332 000 ₽ / месяц
    в Зубовском проезде, 2
    в Зубовском проезде, 2
    Парк Культуры Лот 8723 Магазин, свободное, салон красоты, пункт выдачи, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры, шоурум, спортзал, кафе
    600 000 ₽ / месяц

    Заключение договора аренды

    Договор включает 5 частей, которые содержат информацию о:

    • Предмете договора. Раздел содержит информацию об адресе, площади, кадастровом номере помещения и имуществе, передаваемом в аренду. Важно отметить, что помещение не сдано другим арендаторам, на него не наложен арест и нет других собственников, которые на него претендуют;
    • Сторонах договора. Данные паспорта и данные компаний, между которыми заключается договор, данные из доверенности;
    • Сроке действия договора. Краткосрочный заключается на 11 месяцев, долгосрочный на срок от 12 месяцев и договор с неопределённым сроком. Долгосрочный договор необходимо зарегистрировать в Росреестре.
    • Способах совершения арендных платежей. Пункт содержит подробную информацию о размере ежемесячного платежа, сроках и порядке их внесения. Здесь же нужно указать условия по повышению арендной платы;
    • Правах и обязанностях обеих сторон. Со стороны арендодателя это может быть надлежащее состояние помещения в момент передачи, капитальный ремонт, сопутствующие услуги – водоотведение, электричество, охрана помещения. Арендатор обязуется ежемесячно перечислять платежи, содержать помещение в порядке. Стороны могут договориться и о дополнительных правах и обязанностях в отношении ремонта, нарушений, а также о порядке, в котором договор может быть расторгнут.

    Юридическая точность

    Регуляция арендных сделок осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Споры, возникающие вследствие невыполнения норм ГК, решаются в судебном порядке. Договор, не учитывающий обязательные требования, суд может признать недействительным или незаключенным. Такие последствия ждут соглашения, если сторонам не удастся согласовать условия или в документе будет недостаточно полно описан предмет договора. В этом случае подтвердить передачу имущества не удастся.

    Такая ситуация грозит потерей вложенных денег, времени и необходимостью освободить помещение в кратчайшие сроки. Стороны возвращают друг другу полученное, исключая штрафы и неустойки.

    Существенные условия договора аренды

    Договор считается заключённым, если стороны согласовали в нём существенные условия. Без этих положений сделка не имеет смысла. К категории существенных можно отнести условия:

    • относящиеся к предмету договора;
    • обозначенные в законе, как существенные;
    • которые являются таковыми по мнению одной из сторон.

    Положения гражданского кодекса и судебная практика позволяют выделить в категорию существенных следующие условия договора:

    • арендуемый объект;
    • стоимость аренды;
    • продолжительность действия договора;
    • моменты, в которые помещение будет передано арендатору и возвращено обратно;
    • любые, которые будут признаны одной из сторон как существенные.
    Зонирование офиса с помощью стеклянных перегородок

    Подробное описание объекта аренды

    Арендуемый объект должен иметь подробное описание. В договоре необходимо указать адрес помещения, номера кабинетов или павильонов, если планируется аренда торгового помещения в бизнес-центре, кадастровый номер, если объект сдается целиком, его точную площадь.

    Недостаточно точно описанный предмет может привести к признанию условий несогласованными, а договора – незаключенным. Для предотвращения таких ситуаций, комплект документов нужно дополнить выпиской из ЕГРН и планировкой помещения.

    Размер и состав арендной платы

    Размер ежемесячного арендного платежа в обязательном порядке фиксируется в договоре, поскольку под определением аренды подразумевается обязательная возмездность. Если стоимость платы за съём помещения не указана, договор будет считаться незаключенным в соответствии с пунктом 1 статьи 654 ГК РФ.

    Чтобы исключить такую возможность достаточно отразить размер ежемесячной оплаты в рублях. Если в стоимость включён НДС, то это тоже нужно указать.

    Во избежание недоразумений необходимо подробно расписать, что входит в стоимость арендной платы, помимо права пользования помещением. В неё могут быть включены коммунальные платежи, стоимость уборки, плата за размещение внешней рекламы, использование телефона, интернета и др.

    Несогласованное условие о размере арендной платы может привести к тому, что судья, основываясь на положение в гражданском кодексе, признает договор незаключенным. Если в арендную ставку включена только оплата коммуналки, договор считается незаключенным, поскольку не соблюдает принцип возмездности аренды.

    В договоре необходимо отразить информацию о размере и частоте изменений арендной ставки. Понимание того, когда и на сколько вырастет цена позволит предпринимателю максимально эффективно планировать бюджет. Обычно при сдаче объекта на срок свыше года ставка остаётся фиксированной и увеличивается на процент, о котором договариваются стороны, уже в новом году. Как правило, её размер не превышает 5%.

    Выбор срока аренды

    Срок, на который объект переходит в чужое пользование, также необходимо указать. Обычно при сдаче помещений заключаются договора:

    • На неопределенный срок. Особенность такой сделки состоит в возможности выхода из неё в любое время без объяснения причины. Арендатор должен письменно известить собственника за 3 месяца до прекращения сотрудничества. Такой договор можно не регистрировать. Для аренды коммерческих площадей договора с неопределённым сроком практически не используют. Слишком высоки риски для бизнеса;
    • Долгосрочный. Заключается при сдаче помещения на год или больше. Регистрация в Росреестре — обязательна. Документы можно подать через МФЦ;
    • Краткосрочный. Срок действия договора, как правило, составляет 11 месяцев. Регистрация не требуется, согласование условий производится по усмотрению сторон. Если стороны продолжают исполнять договор после истечения срока, к нему применяются такие же условия, как к договору, заключённому на неопределенный период.
    Коммерческое помещение с отделкой и открытой планировкой

    Как зарегистрировать договор

    Для регистрации договора необходимо:

    • записаться на прием в МФЦ;
    • подойти в назначенное время и дату с паспортом;
    • заполнить, распечатанное сотрудником МФЦ, заявление;
    • уплатить госпошлину в терминале. Для физлиц и ИП стоимость регистрации составляет 2000 рублей, для юрлиц – 22 000;
    • подать пакет документов, включающий заявление, два заверенных подписью оригинала аренды и квитанцию об оплате;
    • если помещение в залоге, понадобится согласие от залогодателя, если приобреталось в браке – согласие от супруга собственника, заверенное нотариусом.

    На руки заявителю будет выдана опись, переданных на рассмотрение документов. На ней будет стоять номер заявки. С его помощью можно отслеживать статус обращения. Если с документами всё хорошо, спустя 9 дней договор будет зарегистрирован – появится запись в ЕГРН об аренде данного помещения. В течение нескольких дней заявитель получает договор с номером записи и печатью Росреестра. Все изменения, вносимые в долгосрочный договор, необходимо зарегистрировать.

    Необходим ли юрист при заключении сделки?

    В любой профессиональной сфере деятельности существуют свои тонкости и подводные камни. Аренда исключением не является. Если вы собираетесь арендовать здание для бизнеса, рекомендуем обратиться к компетентному юристу.

    Профессионал убережёт вас от ошибок и неправильного вложения средств. Законодательство постоянно обновляется и уследить за сменой требований самостоятельно очень сложно. Рекомендуем пригласить юриста и дать ему проверить договор. Лучше перестраховаться и переплатить, но быть полностью уверенным в безопасности собственного бизнеса.

    Возможные риски

    Проблема 1. На помещение может быть наложено обременение, и вы просто не сможете его использовать. Чтобы предотвратить такую ситуацию необходимо:

    • заказать выписку из ЕГРН и убедиться в отсутствии обременений;
    • проверить фамилию собственника в списке должников на официальном ресурсе ФССП РФ;
    • пополнить договор дополнительным условием, запрещающим собственнику передавать объект третьим лицам в течение всего срока аренды.

    Проблема 2. Увеличение арендной платы происходит в произвольном порядке – в зависимости от желания арендодателя. Для предотвращения проблемы необходимо:

    • привязать изменения платы за съём к уровню текущей инфляции;
    • отразить условия изменений размера ежемесячных платежей в договоре.

    Если вас интересует аренда или покупка помещения для бизнеса в Москве, перейдите по этой ссылке и подберите подходящее предложение. При возникновении вопросов свяжитесь со специалистами РосРитейл по телефону +7 (495) 106-19-99. Наши эксперты подберут для вас помещение, расскажут, как выбрать и арендовать объект для бизнеса, проверить его на предмет возможных рисков и грамотно оформить.

    Закажите звонок эксперта
    Оставьте заявку, и эксперт проекта свяжется с вами в первую свободную минуту
    Отправить заявку
    Обычно мы перезваниваем в течение 7 минут
    Павел
    Павел
    эксперт портала
    Лучшие помещения для вашего бизнеса:
    на Станиславского, 6
    на Станиславского, 6
    Таганская Лот 474 Офис, рабочее место
    95 000 000 ₽
    на Арбате, 39, блок 5
    на Арбате, 39, блок 5
    Смоленская Лот 12 Офис, салон красоты, спортзал, парикмахерская, рабочее место
    950 000 ₽ / месяц
    на Черноморском бульваре, 17
    на Черноморском бульваре, 17
    Чертановская Лот 406 Офис, маникюрный кабинет, рабочее место
    37 560 000 ₽
    на улице Балчуг, 5
    на улице Балчуг, 5
    Новокузнецкая Лот 4707 Офис, ресторан, магазин, банк, шоурум, продуктовый магазин, бижутерия, продукты, рабочее место, сувениры
    3 900 000 ₽ / месяц
    в Чечерском проезде, 56
    в Чечерском проезде, 56
    Бунинская аллея Лот 5357 Клиника, офис, магазин, свободное, стоматология, супермаркет, спортзал, детский сад, бижутерия, бизнес, рабочее место, сувениры
    40 000 000 ₽
    на проспекте Андропова, 18
    на проспекте Андропова, 18
    Технопарк Лот 6083 Штаб-квартира, офис, салон красоты, парикмахерская, рабочее место
    120 000 000 ₽
    на Удальцова, 1
    на Удальцова, 1
    Новаторская Лот 6208 Офис, ресторан, кофейня, рабочее место
    3 500 000 000 ₽
    в Резервном проезде, 11
    в Резервном проезде, 11
    Студенческая Лот 646 Магазин, супермаркет, офис, бижутерия, рабочее место, сувениры
    600 000 000 ₽
    Читайте также:
    Как арендовать помещение для бизнеса в Москве?
    Как арендовать помещение для бизнеса в Москве?
    3260
    Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость
    Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость
    8159
    Сдача коммерческих объектов в аренду как бизнес
    Сдача коммерческих объектов в аренду как бизнес
    4465
    Как правильно снять коммерческую недвижимость? Регистрируем договор аренды в Росреестре
    Как правильно снять коммерческую недвижимость? Регистрируем договор аренды в Росреестре
    4671
    Как составить соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения?
    Как составить соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения?
    4619
    Образец и бланк договора субаренды нежилого помещения
    Образец и бланк договора субаренды нежилого помещения
    11644
    Позвонить эксперту whatsapp telegram
    Каширская
    Академический
    ЦАО
    Академический