Инвестиции в коммерческую недвижимость в новостройках Москвы
Недвижимость, как жилая, так и коммерческая способна приносить стабильный доход. Правда, здесь важно разобраться, в какую именно недвижимость выгоднее всего вложиться, чтобы получить больший выхлоп.
Рост спроса на коммерческие площади в новостройках
В последнее время ситуация на рынке коммерческой недвижимости в Москве является особенно благоприятной для инвесторов. Это связано с тем, что в эксплуатацию вводится сравнительно немного новых объектов, что приводит к значительному дефициту качественных коммерческих помещений. В центральных районах Москвы они давно уже в дефиците. А спрос растёт семимильными шагами.Возможность приобрести коммерческую недвижимость имеется даже у людей с ограниченным капиталом: на этапе строительства она значительно дешевле Кроме того, различные небольшие помещения также доступны к приобретению в строящихся домах и бизнес-центрах.
При инвестиции в коммерческую недвижимость доходность зависит от:
• расположения объекта;
• класса недвижимости;
• наличия транспортной доступности;
• уровня инфраструктуры объекта, где покупается недвижимость:
• того, насколько благоустроена территория вокруг;
• инфраструктуры района, в котором располагается объект.
С учетом всех вышеперечисленных факторов средняя доходность от инвестиции в коммерческую недвижимость в Москве составляет порядка 12-14% годовых.
Типы инвесторов в коммерческую недвижимость
Инвесторов, покупающих «коммерцию» в новостройках, можно условно разделить на два типа – инвесторы-бизнесмены и инвесторы-сберегатели. Последних интересует пассивный долгосрочный доход и сохранение первоначальных денежных средств. Такие инвесторы обычно покупают коммерческую недвижимость на самом старте продаж. Им важен доход от сдачи помещения в аренду после введения дома в эксплуатацию.
Инвесторы-бизнесмены нацелены на получение максимальной прибыли в короткие сроки. Приобретая для этих целей готовое помещение, они сначала сдают его в аренду, а потом реализуют в качестве готового бизнеса.
Стоимость коммерческих помещений в новостройках
Стоимость коммерческой недвижимости в новостройках зависит от ряда факторов: площадь помещения, класс объекта, расположение, стадия готовности проекта или дома. Если говорить про цены на такую недвижимость в 2024 году, то они начинаются от 200 000 и доходят до 1 000 000 рублей за один квадратный метр. Ходовые помещения стоят в среднем 200 000 — 400 000 рублей за один квадратный метр. Есть и неликвидные коммерческие помещения, стоимость которых меньше в два раза.
Цены на помещения под ритейл в новостройках
Самым дорогим предложением является помещение свободного назначения площадью 188 м² в башне «Федерация Восток» на 75 этаже. Его стоимость составляет 1 080 000 за один квадратный метр. В новостройках класса комфорт средняя стоимость за один квадратный метр составляет от 200 000 рублей.
Арендные ставки для помещений под ритейл
Ставки аренды в жилом комплексе зависят от двух факторов: отсутствия или наличия дополнительного трафика и количества жителей. Если мы говорим о закрытом, небольшом объекте, то арендные ставки там будут низкие, из-за малого количеством жильцов. В таких проекта маловероятен высокий трафик.
Ставки аренды также зависят от некоторых важных деталей: витринное помещение, которое выходит на улицу, может стоить в несколько раз дороже расположенного во дворе. Также на ставку влияет ремонт объекта и его площадь. Например, помещение площадью 46 квадратных метров в торговой галерее башни «Федерация» – вы можете взять в аренду за 290 000 рублей в месяц.
Помещения под стрит-ритейл
Инвесторам в новостройках ЖК важно, чтобы их объекты как можно скорее нашли своего арендатора на длительный срок и при этом с высокой ставкой. Типичные арендаторы помещений под стрит-ритейл — это бытовые услуги, аптеки, ателье, пекарни, продуктовые магазины, детские учебные и развивающие студии.
Размещение арендатора специализированного профиля требует наличия особенных условий в помещении. Например, для ресторанного бизнеса важна хорошая вытяжка и шумоизоляция. Востребованными являются большие просторные, светлые помещения с возможностью деления и перепланировки.
Плохо покупаются помещения под стрит-ритейл от 200 000 000 рублей, либо помещения тёмные, закрытые, находящиеся в глубине района. Помещения площадью от 200 квадратных метров без возможности деления и с большим количеством несущих стен, без возможности их перепланировки – также не востребованы. Помещения, выходящие во двор, приобретаются исключительно для размещения салонов красоты, различных профильных школ, йога-студий. Для инвесторов важна эстетическая составляющая объекта и его видимость и доступность другим лицам.
Доходность инвестиций: как рассчитать
Доходность инвестиций можно рассчитать по формуле: годовой доход от сдачи в аренду делим на все затраты, которые включают в себя как расходы на покупку объекта, так и все сопутствующие вложения в объект недвижимости: налоги, оплату коммунальных услуг, обстановку и ремонт помещения.
Для того, чтобы рассчитать годовую доходность от объекта необходимо иметь данные о:
• годовой прибыли от арендной платы – А;
• общей сумме вложенных денежных средств в объект до его сдачи – В;
• сумму расходов за год на содержание объекта в течение всего срока его сдачи в аренду – С.
Имея все необходимые величины, рассчитываем доходность по формуле: Д = (А – С)/В х 100%. Данная формула достаточно точно определяет доходность вложения и позволяет оценить степень её выгодности.
Как рассчитать окупаемость? Окупаемость это срок, в течение которого сумма доходов от сдачи объекта полностью закроет все имеющиеся издержки и расходы на него. Для определения окупаемости делим все вложения на прибыль от аренды объекта в год.
Рассчитать окупаемость – О, можно по формуле: О = В/(А-С). После расчёта получим срок в годах, за которые актив себя полностью окупит.
В данном расчете не учитываются показатели колебания цен на рынке жилья, инфляция и другие сопутствующие факторы. Тем не менее, формулы помогают оценить как доходность вложений, так и примерный срок в течение которого можно будет вернуть вложенные в объект денежные средства. Инвестируя в коммерческую недвижимость в Москве рентабельность её должна составлять хотя бы 8%.
Риски объекта и как их минимизировать
Инвестиции в строительство коммерческой недвижимости порой связаны с рисками. Давайте рассмотрим, какие существуют подводные камни.
Неудачное месторасположение объекта. Инвестор, вкладывая инвестиции в строительство коммерческой недвижимости, рассчитывает на скорейшую застройку района и стремительный рост цен на недвижимость. Если этого не происходит, собственник прибыль не получает.
Форс-мажорные обстоятельства. В случае резкого ухудшения состояния окружающей среды в районе застройки, спрос на стоимость объекта снизится.
Недобросовестные арендаторы, задерживающие ежемесячные платежи и относящиеся к помещению халатно.
Естественная амортизация. Со временем стоимость абсолютно любого объекта снижается.
Мошенничество. В сфере недвижимости существует масса рабочих схем по обману инвесторов. Фирмы-однодневки продают чужое имущество за привлекательную цену с использованием поддельных документов.
Возможность заморозки строительства. Всегда отдавайте предпочтение аккредитованным застройщикам чтобы не столкнуться со срывами сроков строительства.
Существующие риски в 2024 году
Если еще недавно специалистами ожидался рост вложений в коммерческую недвижимость нашей страны, то сейчас ситуация сильно изменилась, став менее предсказуемой. Многие инвесторы из-за нестабильной экономической и политической ситуации в стране берут паузу с целью оценки рисков и поиска более подходящих вариантов вложений. Другие, напротив, вкладывают денежные средства на эмоциях.
Сейчас недвижимость является более стабильным вложением, чем валюта. Но точных прогнозов ни один эксперт дать не сможет. Спрос на аренду помещений коммерческого назначения сокращается, строительство дорожает.
В группу риска попадают:
• ТЦ, арендаторы которых приостановили свою деятельность в стране;
• офисные помещения, которые покинули иностранные компании.
Вклад денежных средств в недвижимость оправдано в любое время, но в условиях такой неопределённости, как сейчас, будет проще ошибиться, особенно начинающим инвесторам.
Как грамотно снизить возможные риски
Для того, чтобы минимизировать риски, важно правильно выбрать объект недвижимости. Здесь речь идёт о платформах коллективных инвестиций, отслеживающих все тенденции и изучающих множество предложений недвижимости коммерческого сектора. Инвесторы вкладывают деньги в акции, доли в выбранных объектах и получают регулярные дивиденды в сумме, пропорциональной доле в объекте.
Если вы хотите инвестировать в коммерческую недвижимость и ищете подходящий вариант – просто перейдите на главную страницу и скачайте наш каталог. Внутри – лучшие предложения на рынке в цифрах и фотографиях. Или позвоните по номеру +7 (499) 681-70-67 – и наши эксперты составят для вас подборку из 3-5 помещений в вашем бюджете. Причём бесплатно.
