Как найти помещение в аренду под магазин — пошаговая инструкция
Если магазин предлагает качественный ассортимент, но при этом находится на пятом этаже пустого бизнес-центра — пиши-пропало. Никакое заведение не проживёт долго в плохой локации и уж тем более не реализует свою продукцию. В сегодняшней статье разбираемся, как найти то самое помещение в аренду для успешного дела, на что обращать внимание при выборе и на какие подводные камни лучше не наступать.
Какими бывают торговые помещения
Начнём с самых основ. Есть три типа торговой недвижимости:
- Стрит-ритейл. Это помещения на первом этаже со своим входом и витриной;
- Модуль в торговом центре;
- Павильон на рынке.
В этой статье мы будем говорить преимущественно про стрит-ритейл, но базовые принципы выбора помещения и переговоров с арендодателями применимы ко всем трём типам.
Где искать торговое помещение
Скорее всего, найти идеальную локацию будет непросто. Вы можете подойти к этому процессу с двух сторон:
Обратиться к брокеру. Он подберёт для вас самые подходящие варианты, организует показы и поможет заключить сделку. С экспертом вы экономите силы и время, но иногда брокер может запросить комиссию за услуги не с собственника, а с арендатора. Чтобы избежать непредвиденных трат, рекомендуем сразу обговаривать условия сотрудничества.
Искать самостоятельно. Главные каналы поиска — крупнейшие онлайн-платформы по операциям с недвижимостью и сайты брокерских компаний, где те публикуют каталоги самых актуальных объектов. Если вы читаете эту статью, просто перейдите на главную страницу сайта, чтобы увидеть предложения от Rosretail.
Если вы хотите разместиться в торговом центре, можно связаться напрямую с его представителями. То же самое касается помещений в новостройках.
На самостоятельный поиск обычно уходит много времени: нужно ежедневно мониторить предложения, осматривать объекты и вести переговоры. С другой стороны, этот подход позволяет сэкономить деньги, поэтому отталкивайтесь от того, какие ресурсы у вас в приоритете.
Минусы площадей в торговых центрах
Торговые центры могут предложить высокий трафик заинтересованных покупателей и взять на себя коммунальные расходы. Однако у таких площадок есть ряд минусов:
- Строгий график. Если торговый центр открывается в восемь утра, а закрывается в одиннадцать ночи, таким будет график работы и вашего магазина — выйти за него не получится;
- Высокая конкуренция. Если площадка уже договорилась о сотрудничестве с рядом аналогичных заведений, вам скорее всего откажут. Если же нет, то велик шанс того, что большое количество конкурентов перетянет на себя львиную долю вашего трафика;
- Регламентированная стилистика. Оформление точки должно согласовываться с указаниями торгового центра.
Выбираем локацию: на что обращать внимание
Есть несколько параметров, от которых напрямую зависит жизнеспособность бизнеса в выбранном месте. К ним относятся:
Проходимость. Другими словами — плотность пешеходного потока, проходящего мимо витрин магазина. Этот аспект сильнее других влияет на объём продаж: чем выше трафик, тем больше потенциальных клиентов каждый день проходит рядом с вашей точкой.
Измерить проходимость можно несколькими способами. Самый простой из них — несколько дней подряд вставать у помещения и вручную считать количество проходящих мимо него людей. Если вы хотите снизить погрешность, вызванную человеческим фактором и усталостью, оптимизируйте процесс: сделайте запись на камеру и проведите подсчёты в более комфортной обстановке. А если вы располагаете нужными ресурсами, эту задачу можно выполнить с помощью Wi-Fi сенсоров.
Хорошими соседями магазина станут объекты, для которых характерны высокие показатели пешеходного трафика: станции метро, остановки наземного транспорта, торговые центры, аптеки и отделения почты.
Зона охвата. Актуально для продуктовых магазинов и других заведений в спальных районах, которые в первую очередь ориентируются на жителей ближайших домов. Перед открытием такой точки важно проанализировать, сколько потенциальных покупателей живёт в округе. Как только вы собрали нужные данные, надо понять, какая часть возможных клиентов вообще до вас доберётся. Обычно магазины охватывают зону пятнадцатиминутной пешей доступности — именно в её пределах формируется база лояльных покупателей.
Сделать нужные прогнозы поможет модель Хаффа — коммерческий инструмент для расчёта уровня спроса, на который может рассчитывать заведение. Этот подход принимает во внимание расположение точки и длину пути потенциального клиента. Советуем вооружиться картами, калькулятором и хорошим справочником.
Конкуренты. Проведите базовый анализ местного рынка — нужно понимать, кто ваши соперники и насколько серьёзную опасность они представляют. Учитывайте, что отсутствие конкурентов — не всегда хороший признак. Он может указывать как на непочатый край, так и на мёртвую точку. А если их слишком много, то рынок перегружен, и лучше подыскать другое место.
А вот умеренная конкуренция, наоборот, хорошо сказывается на бизнесе. Расположение рядом с соседями, привлекающими нужную аудиторию, пойдёт магазину на пользу: они усилят ваш трафик.
Состояние и ремонт. В случае с продуктовыми магазинами ремонт помещения не играет большую роль — главное, чтобы были розетки, хорошее освещение и качественная отделка. Но в магазин одежды, например, придётся вложить больше — обязательно согласуйте дизайн-проект с арендодателем.
Планировка. Лучше всего подойдёт помещение с правильной геометрической формой и открытой планировкой. Если перегородки всё-таки есть, согласуйте с собственником их снос.
Стоимость аренды. Хорошо, если она не превышает 30% от месячного дохода. В противном случае каждая выплата может больно ударять по бюджету.
Осматриваем помещение
Допустим, вы нашли подходящий вариант и уже договорились с владельцем о дате показа. Вот важные моменты, которые стоит проверить:
Входная группа. В помещение легко попасть, чтобы вход был прямо с улицы, и покупателям не нужно было преодолевать высокие лестницы.
Место для рекламы. Заранее узнайте условия размещения вывески. Например, если помещение находится в жилом доме, это нужно согласовать с жильцами и администрацией. В некоторых случаях за право установить вывеску придётся заплатить.
Разгрузочная зона. Поставки придётся принимать регулярно, поэтому к складу должен быть свободный доступ с улицы.
Площадь. Рекомендуемая площадь помещения под магазин — от 50 квадратных метров.
Электричество. Магазинам нужно много энергии: она питает кассовые аппараты, а в случае с продуктовыми ещё и холодильники и морозильные камеры. Подводить дополнительные мощности — очень затратная затея, поэтому обязательно проверьте количество киловатт в технической документации на помещение. За необходимый минимум принято считать 25 киловатт.
Коммуникации. В помещении должен размещаться санузел для сотрудников — то есть, хотя бы один туалет и одна раковина.
Какие есть риски
Главный риск — резкое изменение условий аренды. Особенно это касается повышения арендной ставки, которое может стать причиной больших неприятностей для любого предпринимателя. Чтобы избежать такого сценария, чётко проговорите с арендодателем условия и процедуру любого повышения цены, а потом закрепите это в договоре.
Другую опасность несут обременения: помещение могут арестовать или вовсе продать, если владелец обанкротился или попал в другие юридические неприятности. О том, как проверить собственника, поговорим в следующем разделе.
Проверяем арендодателя
Перед тем как принять решение о сотрудничестве, узнайте историю отношений арендодателя с предыдущими съёмщиками. Для этого зайдите в картотеку арбитражных дел и посмотрите, не судился ли он с арендаторами, которые были до вас. Если дел много, это повод насторожиться: возможно, работа с этим контрагентом окажется нестабильной и принесёт много проблем.
В этой же базе или в банке данных исполнительных дел проверьте долги владельца. Если их размер примерно сопоставим со стоимостью объекта, лучше воздержаться от заключения сделки. При объявлении банкротства текущего собственника помещение скорее всего выставят на торги — а это ставит под большой риск ведение бизнеса на этом месте.
Собираем документы
Посмотрим, какие документы нужно собрать арендатору, а какие — арендодателю.
Со стороны арендатора:
- Паспорт. Он подтверждает личность того, кто будет расписываться в документе;
- Если вы открыли ООО, нужно предоставить сведения о компании из ЕГРЮЛ.
Со стороны арендодателя:
- Паспорт;
- Выписка из ЕГРН. В ней содержится основная информация про помещение: кто владелец и какие есть обременения;
- Технический план помещения. Убедитесь, что чертежи совпадают с реальностью. Если нет, просите уступки со стороны собственника или вовсе откажитесь от сделки;
- Договоры с организациями-подрядчиками. Это, например, службы вывоза мусора или охрана. Важно, чтобы эти договоры были действующими.
Для заключения самой сделки нужны ещё два документа:
- Договор аренды. Он придаёт сделке официальный статус и закрепляет обязанности сторон. При составлении договора советуем заручиться помощью юриста: он проверит документ на уязвимые места, которые могут поставить вас в невыгодное положение;
- Акт приёма-передачи помещения. В нём подробно описывается состояние объекта на момент его передачи в аренду, а также даётся информация по всему установленному оборудованию.
За что вы платите
Теперь поговорим о том, из чего складывается арендная ставка. В неё входят три компонента:
- Фиксированная часть. Это статичная сумма, закреплённая в договоре. На неё не влияют никакие внешние факторы — например, размер выручки за месяц. Объём фиксированной части в первую очередь определяется двумя аспектами: удалённостью от центра и классом здания, в котором находится помещение.
- Коммунальные услуги. Обычно расходы на них покрываются арендатором. Есть услуги обязательные — например, водоснабжение или электричество — а есть опциональные. К последним относятся клининг, доступ в интернет и другие позиции, без которых ведение бизнеса возможно, но нежелательно.
- Переменная часть. Это процент от продаж, уплачиваемый сверх фиксированной части. Его запрашивают не все арендодатели, но если вы ведёте переговоры именно на таких условиях, попытайтесь удержать ставку на уровне не выше 15%.
Хотите снять помещение под магазин? RosRetail поможет вам найти идеальный вариант. Ознакомьтесь с самыми актуальными лотами на главной странице или позвоните нашим специалистам по номеру +7 (499) 681-70-67. Мы составим для вас персональную подборку из 3-5 вариантов и проведём показ. Работаем с любовью и без комиссии.
