article

Собираем документы для сделки по коммерческой недвижимости

Перед сделкой купли-продажи недвижимости все бумаги лучше подготовить заранее — это сильно упростит переговоры и избавит обе стороны от лишних нервов. Поэтому в этой статье мы поговорим про то, какие документы нужны для успешной покупки или продажи нежилого помещения, посмотрим, как составить договор, и обсудим, что делать после этого.

О кoммepчecкoй нeдвижимocти

Коммерческая недвижимость — это любые помещения, которые используются для получения прибыли. Их принято делить на пять типов:

Всё, о чём мы говорим в этой статье, применимо к сделкам по любым объектам из этого списка.

Кафе-пекарня – вариант коммерческой недвижимости

Что нужно подготовить продавцу

Полезно знать обеим сторонам. Продавцам это позволит избежать лишней беготни и ускорить процесс, а покупателям — обезопасить себя.

Чек-лист для юридических лиц

Список бумаг, необходимых для продавцов-организаций:

Паспорт руководителя и документ о его назначении. Если у компании один учредитель, нужно приложить решение о назначении директора, если несколько — протокол собрания.

Выписка из ЕГРЮЛ. Этот документ подтверждает, что юридическое лицо имеет статус действующего, а также содержит информацию о текущем руководителе. Организация может изменить эти данные в любой момент, поэтому срок действия выписки — один день. Обычно заказывают два экземпляра: первый для начала переговоров, а второй уже для финального подписания документов.

Доверенность, заверенная нотариусом. Полномочия проводить сделки по купле-продажи недвижимости есть только у руководителей компаний, но они могут посылать на переговоры своих представителей. Доверенность подтверждает, что сотрудник выступает от лица организации и наделяет его подпись юридической силой. Документ должен содержать следующую информацию:

  • Дата и место оформления; 
  • Срок действия; 
  • Паспортные данные доверителя и поверенного; 
  • Конкретные полномочия представителя; 
  • Иногда в доверенности указывают точную сумму соглашения.

Устав организации. В нём указаны конкретные полномочия руководителя и сопутствующие ограничения — иногда, например, директору нужно получить согласие всех учредителей, чтобы заключить сделку. В этом случае потребуется приложить протокол собрания, где учредители выражают своё согласие на продажу. Без этого согласия сделку могут оспорить.

Справка о размере сделки. Если стоимость имущества составляет 25%+ от суммы всех активов компании, сделка считается крупной. Чтобы её провести, нужно получить согласие учредителей — уже вне зависимости от положений устава организации.

Решение совета директоров. Потребуется, если у компании несколько руководителей.

Финансовая отчётность. Особенно важный документ: он позволяет узнать о финансовом положении организации и сделать вывод о её благонадёжности в качестве продавца. Если компании грозит банкротство, покупателю лучше отказаться от сделки — при худшем раскладе кредиторы могут отобрать этот объект через суд, выставить его на торги и поделить весь доход между собой. В этом сценарии покупатель остаётся буквально ни с чем.

Ресторан – вариант коммерческой недвижимости

Чек-лист для физических лиц

Физическим лицам для продажи нежилого помещения нужно собрать ощутимо меньше бумаг. Что стоит проверить:

  • Паспорт; 
  • Выписка из ЕГРИП — если в роли продавца выступает индивидуальный предприниматель; 
  • Согласие супруга на продажу недвижимости.

Что нужно подготовить покупателю

Покупатели собирают следующий пакет документов:

  • Копия паспорта; 
  • Доверенность — если покупателя представляет другой человек; 
  • Заявление на регистрацию перехода права собственности; 
  • Решение руководителя о покупке объекта — если в роли покупателя выступает юридическое лицо;
  • Договор кредитования — если покупатель берёт недвижимость в ипотеку; 
  • Квитанция об оплате государственной пошлины.

Как составить договор?

У сторон есть два пути: составить договор купли-продажи самостоятельно или поручить это специалистам. Если вы решили пойти первым путём, вот полный список того, что нужно указать в документе:

  • Предмет продажи; 
  • Сумма сделки — можно указать стоимость одного квадратного метра или всего объекта; 
  • Паспортные данные покупателя и продавца, а также их реквизиты; 
  • Кадастровый номер объекта; 
  • Точный адрес объекта; 
  • Тип объекта: помещение, пристройка, здание; 
  • Площадь объекта, этаж и расположение в здании; 
  • Способы и сроки оплаты; 
  • Срок передачи объекта; 
  • Ответственность сторон за неисполнение обязательств, указанных в тексте документа; 
  • Условия расторжения договора.

Второй путь проще — не нужно тратить время и силы на то, чтобы продираться сквозь дебри русского юридического. Кто может вам помочь:

  • Нотариальные конторы; 
  • Частные юристы; 
  • Агентства недвижимости — если операция проводится через брокера.

Ресторан – как вариант коммерческой недвижимости

Обычно договор купли-продажи составляется в трёх экземплярах: для продавца, для покупателя и для Росреестра. Стороны подписывают каждый экземпляр и вносят свои реквизиты рядом с подписями. Если предмет соглашения — часть нежилого помещения, договор нужно заверить у нотариуса.

Нужна ли регистрация?

Без регистрации договора обойтись нельзя — покупатель получает право собственности на помещение только после того, как сделку внесли в Росреестр. Это ключевой шаг всего процесса: сам по себе договор купли-продажи не делает покупателя новым владельцем, а без выполнения этого условия продавец не сможет получить деньги.

Чтобы зарегистрировать переход права собственности, нужно обратиться в «Мои документы» или напрямую в один из органов Росреестра. Заявление подают обе стороны, причём выгоднее обращаться совместно — в этом случае процедура займёт не более десяти дней. Если же продавец и покупатель решили подавать бумаги раздельно, срок ожидания увеличивается до месяца. Вот перечень бумаг, который нужно подать в Росреестр:

  • Сам договор; 
  • Заявление на проведение государственной регистрации сделки; 
  • Копии паспортов обеих сторон. От юридических лиц, требуются копии паспортов всех участников сделки: руководителя, поверенного лица, бухгалтера и так далее; 
  • Правоустанавливающие документы на объект; 
  • Согласие супруга на продажу объекта — если сделка проводится между физическими лицами, а продавец состоит в браке; 
  • Согласие всех совладельцев — если объект находится в собственности нескольких людей или организаций; 
  • Кадастровый и технический планы объекта; 
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Юридическим лицам также нужно предъявить:

  • Устав организации, в котором указаны полномочия руководителя; 
  • Протокол собрания с решением о продаже объекта.

Государственная пошлина для физических лиц составляет 2000 рублей, для юридических — 22 000 рублей. Документы принимаются под расписку, после чего назначается дата повторного визита. Как только сотрудники Росреестра подтверждают смену собственника, стороны получают следующие документы:

Продавец — договор купли-продажи с пометкой о регистрации сделки;

Покупатель — договор купли-продажи с аналогичной пометкой о регистрации и выписку из ЕГРН о новоприобретённом праве собственности.

Полезные советы

Продавцам. Перед тем как идти на подписание заранее убедитесь, что вы собрали полный пакет документов и что каждый из них находится в надлежащем состоянии. Бумаги не должны содержать никаких исправлений и помарок. Отдельное внимание уделите различным справкам и выпискам — ни одна из них не должна быть просроченной.

Покупателям. Тщательно проверьте своего контрагента. Остерегайтесь потенциальных банкротов и всегда сверяйте паспорта тех, с кем вы ведёте переговоры, с данными из ЕГРН, ЕГРЮЛ или ЕГРИП.

Всем. Всегда документируйте передачу денег — для этого подойдёт банковский чек или расписка.

Популярные вопросы и ответы

Почему могут аннулировать сделку? Самые распространённые причины — банкротство продавца или совершение сделки неуполномоченным лицом. С банкротством всё понятно: кредиторы могут отнять у покупателя недвижимость, чтобы компенсировать задолженности банкрота. Вторая причина касается сделок с юридическими лицами — обе стороны подписали договор, а потом выяснилось, что представитель компании не имел никакого права это делать. Чтобы избежать таких казусов, всегда запрашивайте с поверенных лиц соответствующие бумаги.

Как можно расплатиться? Есть несколько способов передать деньги:

  • Из рук в руки. 
  • Через банковскую ячейку. Покупатель кладёт деньги в сейф, к которому имеют доступ обе стороны, а продавец забирает их после подписания договора. 
  • Через эскроу-счёт. Порядок действий такой: покупатель переводит деньги на специальный счёт в банке. Продавец может их забрать, только если выполнит определённые условия — например, предоставит подтверждение регистрации нового собственника в ЕГРН. 
  • Через нотариальный депозит. Механизм тот же, что и в предыдущем способе, только деньги хранятся не в банке, а у нотариуса.
Ресторан – вариант коммерческой недвижимости

Как проверить коммерческую недвижимость перед покупкой? Закажите выписку из ЕГРН по кадастровому номеру помещения. В этом документе содержится вся ключевая информация про имущество: кто текущий владелец и есть ли обременения.

Заключение

Продаёте коммерческую недвижимость? Мы возьмём всё на себя: подготовим помещение к продаже, поможем собрать все документы, проведём показы и доведём сделку до конца — просто позвоните по телефону +7 (499) 681-70-67. А если вы ищете идеальное помещение для своего бизнеса, перейдите на главную страницу сайта и выберите свой вариант из сотни актуальных предложений по стрит-ритейлу и ГАБ.

Узнавайте о новых коммерческих помещениях первыми в Telegram-канале
Узнавайте о новых квартирах в аренду первыми в Telegram -канале
Перейти в Telegram
iphone iphone

Как открыть хостел в Москве: нормативы по новому закону

2022-07-12 12:05:13

Как правильно снять коммерческую недвижимость? Регистрируем договор аренды в Росреестре

2022-11-02 11:04:04

Открываем банк. Пошаговая инструкция

2022-07-04 14:39:17

Как открыть салон красоты: с чего начать?

2022-04-20 09:03:15

Инвестируем в коммерческую недвижимость. Как сделать это правильно

2022-08-22 13:02:04

Требования к помещениям для лабораторий

2022-04-25 15:14:13

Как выбрать помещение для аптеки: основные требования

2022-04-19 11:18:40

Инвестиции в коммерческую недвижимость в новостройках Москвы

2022-05-27 12:18:19

Где купить помещение для стрит-ритейла? В клубном доме Din Haus

2021-12-03 11:11:21

Как открыть аптеку с нуля в Москве: основные требования

2022-05-30 15:12:09

Как открыть пекарню в Москве

2022-05-19 14:35:02

Как открыть фастфуд в Москве с нуля — пошаговая инструкция

2022-07-06 10:58:17

Перепланировки нежилого помещения в Москве: всё о том, как происходит согласование

2022-11-23 09:51:24

Как открыть автомойку с нуля?

2022-06-16 10:55:23

Как перевести жилое помещение в нежилое в 2022 году. Из квартиры в стрит-ритейл

2022-10-21 09:58:11

Как открыть шоурум с нуля в Москве

2022-06-07 10:58:08

Как взять ипотеку на коммерческую недвижимость в 2022 году

2022-09-13 09:42:10

Открываем клинику в Москве с нуля: пошаговая инструкция

2022-06-21 09:30:41

Как купить нежилое помещение физическому лицу

2022-09-29 11:53:37

Стрит-ритейл vs Торговый центр. Разбираем плюсы и минусы

2021-08-20 10:58:57

Как открыть свой бар с нуля в Москве

2022-05-23 07:56:30

Как открыть табачную лавку в Москве: требования в 2022 году

2022-10-18 09:37:02

Как открыть гостиницу с нуля в Москве

2022-06-01 15:10:54

Деловой квартал Stone Towers. Инвестиции в коммерческую недвижимость

2021-08-13 15:17:43

Как выбрать помещение для стрит-ритейла? 5 простых советов

2021-07-02 09:53:40

Как открыть частный детский сад в Москве

2022-05-25 09:39:43

Что такое кредит под залог коммерческой недвижимости, и как его оформить?

2022-11-24 13:28:00

Договор аренды нежилого помещения

2022-11-14 11:25:22

Как открыть свою фотостудию в Москве

2022-06-03 11:49:21

Первое место по продажам коммерческой недвижимости в проектах Stone Hedge

2021-07-30 09:41:15

Как правильно выбрать место для ресторана

2022-04-29 10:44:58

Как открыть автосалон в Москве: бизнес по продаже автомобилей

2022-06-14 15:36:15

Сдача коммерческих объектов в аренду как бизнес

2022-09-26 12:05:04

Бизнес-центр «Stone Савёловская». Инвестиции в торговые помещения

2021-09-24 08:41:56

Где купить торговое помещение? В жилом комплексе «Достижение»

2022-01-14 10:28:39

Как открыть фитнес-клуб с нуля в Москве

2022-08-29 08:29:20

Открываем пункт выдачи заказов в 2022 году

2022-07-08 09:50:04

Что такое стрит-ритейл?

2022-08-02 11:48:19

Как составить соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения?

2022-11-28 14:16:28

Как арендовать помещение для бизнеса в Москве?

2022-05-17 12:35:58

Жилой комплекс Shagal. Территория бизнеса без конкуренции

2022-02-18 09:15:51

Как выбрать место для кофейни? 7 простых советов

2022-04-22 11:24:14

Нежилые помещения. Признаки, виды и классификация

2022-09-08 12:09:04

Ищем арендаторов для коммерческой недвижимости в Москве

2022-08-08 10:54:06

Как открыть свою шиномонтажку с нуля: пошаговая инструкция

2022-06-10 12:13:13

Промышленная ипотека. Льготы для компаний в 2022 году

2022-10-06 11:43:01

Меняем целевое назначение нежилого помещения

2022-09-22 11:58:26

Открытие продуктового магазина с нуля

2022-05-06 14:26:21

Ищем помещение под магазин

2022-08-10 08:47:46

Как открыть цветочный магазин — пошаговая инструкция

2022-05-04 13:59:57

Как продать коммерческую недвижимость? Пошаговая инструкция

2022-09-05 09:17:14

Про налог на коммерческую недвижимость в Москве. Реалии 2022 года

2022-09-15 11:59:34

Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость

2022-07-14 12:58:38

Как открыть стоматологию: пошаговая инструкция

2022-04-27 11:41:58

Стрит-ритейл в ЖК «Зиларт». Непаханое поле для вашего бизнеса

2021-10-29 08:52:23

Как открыть кофейню с нуля?

2022-04-21 10:18:37

Как открыть ветеринарную клинику с нуля?

2022-06-24 12:41:48

Позвонить эксперту whatsapp telegram
Каширская
Академический
ЦАО