article

Собираем документы для сделки по коммерческой недвижимости

Содержание

    Перед сделкой купли-продажи недвижимости все бумаги лучше подготовить заранее — это сильно упростит переговоры и избавит обе стороны от лишних нервов. Поэтому в этой статье мы поговорим про то, какие документы нужны для успешной покупки или продажи нежилого помещения, посмотрим, как составить договор, и обсудим, что делать после этого.

    О кoммepчecкoй нeдвижимocти

    Коммерческая недвижимость — это любые помещения, которые используются для получения прибыли. Их принято делить на пять типов:

    Всё, о чём мы говорим в этой статье, применимо к сделкам по любым объектам из этого списка.

    Лучшие помещения для вашего бизнеса:
    в Реутове, на Носовихинском шоссе, 33
    в Реутове, на Носовихинском шоссе, 33
    Лот 4199 Магазин, автосалон, бижутерия, сувениры
    730 000 000 ₽
    на 3-й Хорошевской, 27
    на 3-й Хорошевской, 27
    Зорге Лот 6763 Детский сад, магазин, свободное, банк, спортзал, бижутерия, бизнес, сувениры
    220 000 000 ₽
    на Новослободской, 19
    на Новослободской, 19
    Менделеевская Новослободская Лот 7592 Магазин, свободное, кофейня, кофе с собой, маникюрный кабинет, цветы, бижутерия, бизнес, сувениры, микрокредит
    42 000 000 ₽
    на проспекте Лихачёва, 12
    на проспекте Лихачёва, 12
    Технопарк Лот 7748 Штаб-квартира, клиника, магазин, свободное, банк, спортзал, детский сад, бижутерия, бизнес, сувениры
    350 000 000 ₽
    в Малом Гнездниковском переулке, 12
    в Малом Гнездниковском переулке, 12
    Тверская Лот 7923 Ресторан, магазин, свободное, банк, салон красоты, супермаркет, бар, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры
    172 000 000 ₽
    во Вознесенском переулке, 9
    во Вознесенском переулке, 9
    Охотный ряд Тверская Лот 8464 Магазин, свободное, банк, салон красоты, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры
    230 000 000 ₽
    на улице Эдварда Грига, 16
    на улице Эдварда Грига, 16
    Лот 8559 Магазин, свободное, кофейня, аптека, лаборатория, алко-маркет, бижутерия, бизнес, сувениры
    30 500 000 ₽
    на Судостроительной, 1
    на Судостроительной, 1
    Коломенская Лот 8689 Магазин, аптека, бижутерия, сувениры
    49 500 000 ₽
    Кафе-пекарня – вариант коммерческой недвижимости

    Что нужно подготовить продавцу

    Полезно знать обеим сторонам. Продавцам это позволит избежать лишней беготни и ускорить процесс, а покупателям — обезопасить себя.

    Чек-лист для юридических лиц

    Список бумаг, необходимых для продавцов-организаций:

    Паспорт руководителя и документ о его назначении. Если у компании один учредитель, нужно приложить решение о назначении директора, если несколько — протокол собрания.

    Выписка из ЕГРЮЛ. Этот документ подтверждает, что юридическое лицо имеет статус действующего, а также содержит информацию о текущем руководителе. Организация может изменить эти данные в любой момент, поэтому срок действия выписки — один день. Обычно заказывают два экземпляра: первый для начала переговоров, а второй уже для финального подписания документов.

    Доверенность, заверенная нотариусом. Полномочия проводить сделки по купле-продажи недвижимости есть только у руководителей компаний, но они могут посылать на переговоры своих представителей. Доверенность подтверждает, что сотрудник выступает от лица организации и наделяет его подпись юридической силой. Документ должен содержать следующую информацию:

    • Дата и место оформления; 
    • Срок действия; 
    • Паспортные данные доверителя и поверенного; 
    • Конкретные полномочия представителя; 
    • Иногда в доверенности указывают точную сумму соглашения.

    Устав организации. В нём указаны конкретные полномочия руководителя и сопутствующие ограничения — иногда, например, директору нужно получить согласие всех учредителей, чтобы заключить сделку. В этом случае потребуется приложить протокол собрания, где учредители выражают своё согласие на продажу. Без этого согласия сделку могут оспорить.

    Справка о размере сделки. Если стоимость имущества составляет 25%+ от суммы всех активов компании, сделка считается крупной. Чтобы её провести, нужно получить согласие учредителей — уже вне зависимости от положений устава организации.

    Решение совета директоров. Потребуется, если у компании несколько руководителей.

    Финансовая отчётность. Особенно важный документ: он позволяет узнать о финансовом положении организации и сделать вывод о её благонадёжности в качестве продавца. Если компании грозит банкротство, покупателю лучше отказаться от сделки — при худшем раскладе кредиторы могут отобрать этот объект через суд, выставить его на торги и поделить весь доход между собой. В этом сценарии покупатель остаётся буквально ни с чем.

    Ресторан – вариант коммерческой недвижимости

    Чек-лист для физических лиц

    Физическим лицам для продажи нежилого помещения нужно собрать ощутимо меньше бумаг. Что стоит проверить:

    • Паспорт; 
    • Выписка из ЕГРИП — если в роли продавца выступает индивидуальный предприниматель; 
    • Согласие супруга на продажу недвижимости.

    Новые предложения для аренды и покупки:
    на Малой Дмитровке, 24/2
    на Малой Дмитровке, 24/2
    Маяковская Лот 8703 Офис, свободное, бизнес, рабочее место
    700 000 ₽ / месяц
    на Большой Садовой, 6
    на Большой Садовой, 6
    Маяковская Лот 8709 Магазин, бижутерия, сувениры
    82 500 000 ₽
    на Василисы Кожиной, 13
    на Василисы Кожиной, 13
    Лот 8724 Магазин, штаб-квартира, ресторан, свободное, спортзал, бижутерия, бизнес, сувениры
    332 000 ₽ / месяц
    в Зубовском проезде, 2
    в Зубовском проезде, 2
    Парк Культуры Лот 8723 Магазин, свободное, салон красоты, пункт выдачи, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры, шоурум, спортзал, кафе
    600 000 ₽ / месяц

    Что нужно подготовить покупателю

    Покупатели собирают следующий пакет документов:

    • Копия паспорта; 
    • Доверенность — если покупателя представляет другой человек; 
    • Заявление на регистрацию перехода права собственности; 
    • Решение руководителя о покупке объекта — если в роли покупателя выступает юридическое лицо;
    • Договор кредитования — если покупатель берёт недвижимость в ипотеку; 
    • Квитанция об оплате государственной пошлины.

    Как составить договор?

    У сторон есть два пути: составить договор купли-продажи самостоятельно или поручить это специалистам. Если вы решили пойти первым путём, вот полный список того, что нужно указать в документе:

    • Предмет продажи; 
    • Сумма сделки — можно указать стоимость одного квадратного метра или всего объекта; 
    • Паспортные данные покупателя и продавца, а также их реквизиты; 
    • Кадастровый номер объекта; 
    • Точный адрес объекта; 
    • Тип объекта: помещение, пристройка, здание; 
    • Площадь объекта, этаж и расположение в здании; 
    • Способы и сроки оплаты; 
    • Срок передачи объекта; 
    • Ответственность сторон за неисполнение обязательств, указанных в тексте документа; 
    • Условия расторжения договора.

    Второй путь проще — не нужно тратить время и силы на то, чтобы продираться сквозь дебри русского юридического. Кто может вам помочь:

    • Нотариальные конторы; 
    • Частные юристы; 
    • Агентства недвижимости — если операция проводится через брокера.

    Ресторан – как вариант коммерческой недвижимости

    Обычно договор купли-продажи составляется в трёх экземплярах: для продавца, для покупателя и для Росреестра. Стороны подписывают каждый экземпляр и вносят свои реквизиты рядом с подписями. Если предмет соглашения — часть нежилого помещения, договор нужно заверить у нотариуса.

    Нужна ли регистрация?

    Без регистрации договора обойтись нельзя — покупатель получает право собственности на помещение только после того, как сделку внесли в Росреестр. Это ключевой шаг всего процесса: сам по себе договор купли-продажи не делает покупателя новым владельцем, а без выполнения этого условия продавец не сможет получить деньги.

    Чтобы зарегистрировать переход права собственности, нужно обратиться в «Мои документы» или напрямую в один из органов Росреестра. Заявление подают обе стороны, причём выгоднее обращаться совместно — в этом случае процедура займёт не более десяти дней. Если же продавец и покупатель решили подавать бумаги раздельно, срок ожидания увеличивается до месяца. Вот перечень бумаг, который нужно подать в Росреестр:

    • Сам договор; 
    • Заявление на проведение государственной регистрации сделки; 
    • Копии паспортов обеих сторон. От юридических лиц, требуются копии паспортов всех участников сделки: руководителя, поверенного лица, бухгалтера и так далее; 
    • Правоустанавливающие документы на объект; 
    • Согласие супруга на продажу объекта — если сделка проводится между физическими лицами, а продавец состоит в браке; 
    • Согласие всех совладельцев — если объект находится в собственности нескольких людей или организаций; 
    • Кадастровый и технический планы объекта; 
    • Квитанция об оплате госпошлины.

    Юридическим лицам также нужно предъявить:

    • Устав организации, в котором указаны полномочия руководителя; 
    • Протокол собрания с решением о продаже объекта.

    Государственная пошлина для физических лиц составляет 2000 рублей, для юридических — 22 000 рублей. Документы принимаются под расписку, после чего назначается дата повторного визита. Как только сотрудники Росреестра подтверждают смену собственника, стороны получают следующие документы:

    Продавец — договор купли-продажи с пометкой о регистрации сделки;

    Покупатель — договор купли-продажи с аналогичной пометкой о регистрации и выписку из ЕГРН о новоприобретённом праве собственности.

    Полезные советы

    Продавцам. Перед тем как идти на подписание заранее убедитесь, что вы собрали полный пакет документов и что каждый из них находится в надлежащем состоянии. Бумаги не должны содержать никаких исправлений и помарок. Отдельное внимание уделите различным справкам и выпискам — ни одна из них не должна быть просроченной.

    Покупателям. Тщательно проверьте своего контрагента. Остерегайтесь потенциальных банкротов и всегда сверяйте паспорта тех, с кем вы ведёте переговоры, с данными из ЕГРН, ЕГРЮЛ или ЕГРИП.

    Всем. Всегда документируйте передачу денег — для этого подойдёт банковский чек или расписка.

    Популярные вопросы и ответы

    Почему могут аннулировать сделку? Самые распространённые причины — банкротство продавца или совершение сделки неуполномоченным лицом. С банкротством всё понятно: кредиторы могут отнять у покупателя недвижимость, чтобы компенсировать задолженности банкрота. Вторая причина касается сделок с юридическими лицами — обе стороны подписали договор, а потом выяснилось, что представитель компании не имел никакого права это делать. Чтобы избежать таких казусов, всегда запрашивайте с поверенных лиц соответствующие бумаги.

    Как можно расплатиться? Есть несколько способов передать деньги:

    • Из рук в руки. 
    • Через банковскую ячейку. Покупатель кладёт деньги в сейф, к которому имеют доступ обе стороны, а продавец забирает их после подписания договора. 
    • Через эскроу-счёт. Порядок действий такой: покупатель переводит деньги на специальный счёт в банке. Продавец может их забрать, только если выполнит определённые условия — например, предоставит подтверждение регистрации нового собственника в ЕГРН. 
    • Через нотариальный депозит. Механизм тот же, что и в предыдущем способе, только деньги хранятся не в банке, а у нотариуса.
    Ресторан – вариант коммерческой недвижимости

    Как проверить коммерческую недвижимость перед покупкой? Закажите выписку из ЕГРН по кадастровому номеру помещения. В этом документе содержится вся ключевая информация про имущество: кто текущий владелец и есть ли обременения.

    Заключение

    Продаёте коммерческую недвижимость? Мы возьмём всё на себя: подготовим помещение к продаже, поможем собрать все документы, проведём показы и доведём сделку до конца — просто позвоните по телефону +7 (499) 681-70-67. А если вы ищете идеальное помещение для своего бизнеса, перейдите на главную страницу сайта и выберите свой вариант из сотни актуальных предложений по стрит-ритейлу и ГАБ.

    Закажите звонок эксперта
    Оставьте заявку, и эксперт проекта свяжется с вами в первую свободную минуту
    Отправить заявку
    Обычно мы перезваниваем в течение 7 минут
    Павел
    Павел
    эксперт портала
    Варианты помещений для вашего бизнеса:
    на Шоссе Энтузиастов, 20
    на Шоссе Энтузиастов, 20
    Авиамоторная Лот 4019 Магазин, пекарня, бижутерия, сувениры
    150 000 000 ₽
    на Маленковской, 30
    на Маленковской, 30
    Сокольники Лот 5039 Магазин, супермаркет, аптека, продуктовый магазин, бижутерия, продукты, сувениры
    450 000 000 ₽
    Читайте также:
    Перепланировки нежилого помещения в Москве: всё о том, как происходит согласование
    Перепланировки нежилого помещения в Москве: всё о том, как происходит согласование
    2661
    Что такое кредит под залог коммерческой недвижимости, и как его оформить?
    Что такое кредит под залог коммерческой недвижимости, и как его оформить?
    2660
    Как составить соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения?
    Как составить соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения?
    4622
    Образец и бланк договора субаренды нежилого помещения
    Образец и бланк договора субаренды нежилого помещения
    11657
    Как составить акт приёма-передачи нежилого помещения в 2023 году
    Как составить акт приёма-передачи нежилого помещения в 2023 году
    6848
    Что такое технический паспорт нежилого помещения и как его получить в БТИ?
    Что такое технический паспорт нежилого помещения и как его получить в БТИ?
    8160
    Как найти и как выбрать помещение под производство
    Как найти и как выбрать помещение под производство
    2305
    Что такое арендные каникулы и как их прописать в договоре?
    Что такое арендные каникулы и как их прописать в договоре?
    7812
    Позвонить эксперту whatsapp telegram
    Каширская
    Академический
    ЦАО
    Академический