Собираем документы для сделки по коммерческой недвижимости
Перед сделкой купли-продажи недвижимости все бумаги лучше подготовить заранее — это сильно упростит переговоры и избавит обе стороны от лишних нервов. Поэтому в этой статье мы поговорим про то, какие документы нужны для успешной покупки или продажи нежилого помещения, посмотрим, как составить договор, и обсудим, что делать после этого.
О кoммepчecкoй нeдвижимocти
Коммерческая недвижимость — это любые помещения, которые используются для получения прибыли. Их принято делить на пять типов:
Всё, о чём мы говорим в этой статье, применимо к сделкам по любым объектам из этого списка.
Что нужно подготовить продавцу
Полезно знать обеим сторонам. Продавцам это позволит избежать лишней беготни и ускорить процесс, а покупателям — обезопасить себя.
Чек-лист для юридических лиц
Список бумаг, необходимых для продавцов-организаций:
Паспорт руководителя и документ о его назначении. Если у компании один учредитель, нужно приложить решение о назначении директора, если несколько — протокол собрания.
Выписка из ЕГРЮЛ. Этот документ подтверждает, что юридическое лицо имеет статус действующего, а также содержит информацию о текущем руководителе. Организация может изменить эти данные в любой момент, поэтому срок действия выписки — один день. Обычно заказывают два экземпляра: первый для начала переговоров, а второй уже для финального подписания документов.
Доверенность, заверенная нотариусом. Полномочия проводить сделки по купле-продажи недвижимости есть только у руководителей компаний, но они могут посылать на переговоры своих представителей. Доверенность подтверждает, что сотрудник выступает от лица организации и наделяет его подпись юридической силой. Документ должен содержать следующую информацию:
- Дата и место оформления;
- Срок действия;
- Паспортные данные доверителя и поверенного;
- Конкретные полномочия представителя;
- Иногда в доверенности указывают точную сумму соглашения.
Устав организации. В нём указаны конкретные полномочия руководителя и сопутствующие ограничения — иногда, например, директору нужно получить согласие всех учредителей, чтобы заключить сделку. В этом случае потребуется приложить протокол собрания, где учредители выражают своё согласие на продажу. Без этого согласия сделку могут оспорить.
Справка о размере сделки. Если стоимость имущества составляет 25%+ от суммы всех активов компании, сделка считается крупной. Чтобы её провести, нужно получить согласие учредителей — уже вне зависимости от положений устава организации.
Решение совета директоров. Потребуется, если у компании несколько руководителей.
Финансовая отчётность. Особенно важный документ: он позволяет узнать о финансовом положении организации и сделать вывод о её благонадёжности в качестве продавца. Если компании грозит банкротство, покупателю лучше отказаться от сделки — при худшем раскладе кредиторы могут отобрать этот объект через суд, выставить его на торги и поделить весь доход между собой. В этом сценарии покупатель остаётся буквально ни с чем.
Чек-лист для физических лиц
Физическим лицам для продажи нежилого помещения нужно собрать ощутимо меньше бумаг. Что стоит проверить:
- Паспорт;
- Выписка из ЕГРИП — если в роли продавца выступает индивидуальный предприниматель;
- Согласие супруга на продажу недвижимости.
Что нужно подготовить покупателю
Покупатели собирают следующий пакет документов:
- Копия паспорта;
- Доверенность — если покупателя представляет другой человек;
- Заявление на регистрацию перехода права собственности;
- Решение руководителя о покупке объекта — если в роли покупателя выступает юридическое лицо;
- Договор кредитования — если покупатель берёт недвижимость в ипотеку;
- Квитанция об оплате государственной пошлины.
Как составить договор?
У сторон есть два пути: составить договор купли-продажи самостоятельно или поручить это специалистам. Если вы решили пойти первым путём, вот полный список того, что нужно указать в документе:
- Предмет продажи;
- Сумма сделки — можно указать стоимость одного квадратного метра или всего объекта;
- Паспортные данные покупателя и продавца, а также их реквизиты;
- Кадастровый номер объекта;
- Точный адрес объекта;
- Тип объекта: помещение, пристройка, здание;
- Площадь объекта, этаж и расположение в здании;
- Способы и сроки оплаты;
- Срок передачи объекта;
- Ответственность сторон за неисполнение обязательств, указанных в тексте документа;
- Условия расторжения договора.
Второй путь проще — не нужно тратить время и силы на то, чтобы продираться сквозь дебри русского юридического. Кто может вам помочь:
- Нотариальные конторы;
- Частные юристы;
- Агентства недвижимости — если операция проводится через брокера.
Обычно договор купли-продажи составляется в трёх экземплярах: для продавца, для покупателя и для Росреестра. Стороны подписывают каждый экземпляр и вносят свои реквизиты рядом с подписями. Если предмет соглашения — часть нежилого помещения, договор нужно заверить у нотариуса.
Нужна ли регистрация?
Без регистрации договора обойтись нельзя — покупатель получает право собственности на помещение только после того, как сделку внесли в Росреестр. Это ключевой шаг всего процесса: сам по себе договор купли-продажи не делает покупателя новым владельцем, а без выполнения этого условия продавец не сможет получить деньги.
Чтобы зарегистрировать переход права собственности, нужно обратиться в «Мои документы» или напрямую в один из органов Росреестра. Заявление подают обе стороны, причём выгоднее обращаться совместно — в этом случае процедура займёт не более десяти дней. Если же продавец и покупатель решили подавать бумаги раздельно, срок ожидания увеличивается до месяца. Вот перечень бумаг, который нужно подать в Росреестр:
- Сам договор;
- Заявление на проведение государственной регистрации сделки;
- Копии паспортов обеих сторон. От юридических лиц, требуются копии паспортов всех участников сделки: руководителя, поверенного лица, бухгалтера и так далее;
- Правоустанавливающие документы на объект;
- Согласие супруга на продажу объекта — если сделка проводится между физическими лицами, а продавец состоит в браке;
- Согласие всех совладельцев — если объект находится в собственности нескольких людей или организаций;
- Кадастровый и технический планы объекта;
- Квитанция об оплате госпошлины.
Юридическим лицам также нужно предъявить:
- Устав организации, в котором указаны полномочия руководителя;
- Протокол собрания с решением о продаже объекта.
Государственная пошлина для физических лиц составляет 2000 рублей, для юридических — 22 000 рублей. Документы принимаются под расписку, после чего назначается дата повторного визита. Как только сотрудники Росреестра подтверждают смену собственника, стороны получают следующие документы:
Продавец — договор купли-продажи с пометкой о регистрации сделки;
Покупатель — договор купли-продажи с аналогичной пометкой о регистрации и выписку из ЕГРН о новоприобретённом праве собственности.
Полезные советы
Продавцам. Перед тем как идти на подписание заранее убедитесь, что вы собрали полный пакет документов и что каждый из них находится в надлежащем состоянии. Бумаги не должны содержать никаких исправлений и помарок. Отдельное внимание уделите различным справкам и выпискам — ни одна из них не должна быть просроченной.
Покупателям. Тщательно проверьте своего контрагента. Остерегайтесь потенциальных банкротов и всегда сверяйте паспорта тех, с кем вы ведёте переговоры, с данными из ЕГРН, ЕГРЮЛ или ЕГРИП.
Всем. Всегда документируйте передачу денег — для этого подойдёт банковский чек или расписка.
Популярные вопросы и ответы
Почему могут аннулировать сделку? Самые распространённые причины — банкротство продавца или совершение сделки неуполномоченным лицом. С банкротством всё понятно: кредиторы могут отнять у покупателя недвижимость, чтобы компенсировать задолженности банкрота. Вторая причина касается сделок с юридическими лицами — обе стороны подписали договор, а потом выяснилось, что представитель компании не имел никакого права это делать. Чтобы избежать таких казусов, всегда запрашивайте с поверенных лиц соответствующие бумаги.
Как можно расплатиться? Есть несколько способов передать деньги:
- Из рук в руки.
- Через банковскую ячейку. Покупатель кладёт деньги в сейф, к которому имеют доступ обе стороны, а продавец забирает их после подписания договора.
- Через эскроу-счёт. Порядок действий такой: покупатель переводит деньги на специальный счёт в банке. Продавец может их забрать, только если выполнит определённые условия — например, предоставит подтверждение регистрации нового собственника в ЕГРН.
- Через нотариальный депозит. Механизм тот же, что и в предыдущем способе, только деньги хранятся не в банке, а у нотариуса.
Как проверить коммерческую недвижимость перед покупкой? Закажите выписку из ЕГРН по кадастровому номеру помещения. В этом документе содержится вся ключевая информация про имущество: кто текущий владелец и есть ли обременения.
Заключение
Продаёте коммерческую недвижимость? Мы возьмём всё на себя: подготовим помещение к продаже, поможем собрать все документы, проведём показы и доведём сделку до конца — просто позвоните по телефону +7 (499) 681-70-67. А если вы ищете идеальное помещение для своего бизнеса, перейдите на главную страницу сайта и выберите свой вариант из сотни актуальных предложений по стрит-ритейлу и ГАБ.
