Как составить акт приёма-передачи нежилого помещения в 2024 году

Передача нежилого помещения арендатору или покупателю сопровождается специальным актом, который подтверждает факт получения недвижимости, фиксирует её состояние на момент подписания бумаг. Он не имеет статуса самостоятельного документа и выступает в качестве дополнения к договору аренды или купли-продажи. В этой статье мы разберём, что представляет собой этот акт, для чего он нужен и как он составляется.

Что такое акт приёма-передачи нежилого помещения?

Акт приёма-передачи недвижимости – это деловой документ, подтверждающий, что помещение действительно было передано арендатору, покупателю, или было возвращено арендодателю, и данное лицо не имеет претензий к его состоянию. Все недостатки недвижимости отражаются в тексте документа. Повреждения, обнаруженные после передачи, автоматически попадают в зону ответственности стороны, которая получила объект в пользование.

Поэтому перед подписанием акта необходимо тщательно осмотреть помещение и зафиксировать в акте все выявленные недостатки. Если при возврате обнаружатся повреждения, которых не было на момент передачи, возмещение ущерба ляжет на сторону, в чьём распоряжении находился объект.

Важно отметить, что к долгосрочным договорам аренды, рассчитанных на срок 1 год и более и к договорам купли-продажи предъявляются особые требования. Эти документы подлежат регистрации в государственных органах и в обязательном порядке должны сопровождаться актом о приёме-передаче помещения.

Можно ли не подписывать/составлять документ и каковы последствия

Без данного акта договор останется в статусе предварительного документа, только отражающего намерение о сдаче недвижимости в аренду или о её продаже, но не способного подтвердить факт передачи и использования недвижимости второй стороной.

Отсутствие подписанного документа может выступить в качестве основания для признания недействительными и незаконными как финансовых операций, произведённых между сторонами, так и любых действий технического плана в отношении передаваемой недвижимости.

Правовая база

Обязательность создания акта при приёме-передаче нежилого помещения отражена в статьях 556 и 665 Гражданского Кодекса РФ. Согласно утвержденным в них требованиям, подписание этого документа является непременным этапом всех сделок, связанных с передачей недвижимости, поскольку с его помощью можно подтвердить намерения сторон.

Виды документа

В ГК РФ не представлена классификация, отражающая различные категории актов приёма-передачи нежилых помещений в аренду или при продаже. На практике же такое разделение существует. Все подобные деловые бумаги можно разделить на 2 категории:

• по моменту составления – созданные во время заключения или расторжения договора вне зависимости от причины, повлекшей прекращение сотрудничества; 
• по ситуации – для фиксации отсутствия нарушений и существующих изъянов помещения на момент его передачи. Если объект сдаётся с недостатками, они должны быть проговорены сторонами.

Общее содержание документа

Специальных нормативов по составлению передаточных актов и их содержанию не существует. Они не отражены ни в кодексе ни в других нормативных документах. В связи с этим их форма, структура и наполнение документа напрямую зависит от конкретных отношений, которые ему предстоит скрепить.

В документе должна присутствовать информация:

• о передаче помещения от арендодателя арендатору или покупателю с указанием типа помещения, его общей площади и предназначения; 
• о каждой из сторон, принимающих участие в данной сделке;
• об особенностях помещения на этапе составления передаточного документа. Необходимо отразить реальное состояние его основных элементов – окон, дверей, полов, стен, потолков. Если помещение передаётся во временное пользование вместе с мебелью, необходимо отметить это в акте.

При составлении акта рекомендуем придерживаться следующей структуры.

1. Название документа должно отражать его суть. Размещается в первой части акта по центру. 
2. На следующей строке чуть ниже названия прописывается населённый пункт и проставляется дата его составления. 
3. Далее указывается собственник или название организации, осуществляющей передачу объекта недвижимости. Необходимо аббревиатурой или полностью указать организационно правовую форму — ИП, ЗАО, ООО, ОАО. Здесь же нужно указать руководителя: он может быть директором, генеральным директором или другим сотрудником, уполномоченным на подписание акта. Написать на основании какого документа он действует – устава, положения, доверенности. 
4. После этого необходимо внести аналогичные сведения о другой стороне и зафиксировать приём-передачу нежилого объекта.
5. Затем указывается дата передачи помещения, его площадь – прописью и цифрами, адрес его регистрации. 
6. Вносятся краткие сведения из основного договора – номер документа, дата его заключения и наименования заключивших его предприятий.
7. Далее вписываются сведения о том, в каком состоянии находится передаваемая недвижимость. Следует обозначить все имеющиеся дефекты и недостатки деталей интерьера. Если есть сломанные элементы, это фиксируется отдельным документом, который выступает приложением к передаточному акту. При отсутствии недостатков необходимо указать, что никаких претензий и замечаний у принимающей стороны к состоянию объекта нет.

Пошаговая инструкция: как составить акт приёма-передачи нежилого помещения

Рассмотрим основные моменты, которые должны быть отражены в акте приёма-передачи нежилых объектов недвижимости в аренду.

Общие правила заполнения

Законом не определены правила оформления акта. Он может быть написан вручную или набран на компьютере и распечатан. Юридическая сила документа сохраняется в любом случае. Акт распечатывается для каждой из сторон и прикладывается к основному договору. Документ считается действительным если на нём стоят подписи обоих участников сделки, ставить печать не обязательно.

Шапка документа

В шапке акта необходимо указать:

• название документа и его номер;
• имена контрагентов или наименования предприятий каждой из сторон, имена и должности руководителей или уполномоченных лиц;
• тип нежилого объекта, его адрес и площадь; 
• при желании, указывается ссылка на свидетельство.

Если договор заключается между физическими лицами в шапке достаточно указать ФИО, данные паспорта, адрес прописки. От юридических лиц потребуется информация о наименовании предприятия, ФИО директора.

Сведения об объекте и подробное описание состояния помещения

В основной части документа описывается сам объект. В этом разделе отмечаются имеющиеся недостатки во избежание возникновения необоснованных претензий между контрагентами в будущем. При этом происходит фиксация:

• состояния пола, потолка, стен; 
• исправности электроприборов и отопительного оборудования;
• наличие водоснабжения и канализации и состояние этих инженерных сетей; 
• наличие интернета и сигнализации.

Реквизиты и подписи сторон

В акте должна присутствовать информация о контрагентах. Подписывают документ либо участвующие стороны, либо их представители. Физические лица сами подписывают акт. При заключении контракта между юрлицами правом подписи наделяются только руководители или уполномоченные лица. На представителей как физических, так и юридических лиц необходимо оформлять доверенность.

При составлении акта не обязательно указывать реквизиты сторон. Вполне достаточно их наименований и подписей. Подробная информация должна присутствовать в основном договоре аренды, на который ссылается данный акт. Документ должен храниться вместе с договором вплоть до истечения срока действия последнего.

Нюансы заполнения в различных случаях 

При подготовке акта приёма-передачи учитывается и отражается в документе цель получения недвижимости. Если это аренда, стороны будут обозначены как арендатор и арендодатель, при субаренде – как субарендатор и арендодатель, при продаже – как покупатель и продавец, при безвозмездной передаче – как ссудодатель и ссудополучатель.

Ошибки при заполнении 

Ошибки в документах встречаются достаточно часто. Они могут быть орфографическими, смысловыми. В акте могут отсутствовать необходимые сведения об участниках договора, состоянии объекта, может быть неправильно проставлена дата подписания или должность подписанта.

Важно помнить, что правильно составленный документ служит гарантией того, что все права как собственника, так и арендатора будут соблюдены.

Если в акте приёмки не указаны недостатки помещения, то его владелец может:

• обвинить арендатора в порче имущества; 
• обнаружить, что помещению, технике или мебели, которые были переданы вместе с недвижимостью причинён серьёзный ущерб.

Вооруженный некорректно или не полностью заполненным документом арендатор может не признать, что он действительно получил недвижимость в пользование и потребовать возврата арендной платы. Суд может признать некорректно составленный акт недействительным и отказать в удовлетворении запроса истца.

Кратко: на какие пункты в основном договоре нужно обратить особое внимание

Сведения, прописанные в передаточном акте, должны совпадать с теми, что указаны в основном договоре. Поэтому перед подписанием необходимо проверить:

• описание арендуемого объекта – адрес, кадастровый номер при наличии, площадь и другие параметры из выписки ЕГРН; 
• ФИО контрагентов, наименований организаций для юрлиц, ФИО генеральных директоров предприятий или их представителей;
• предназначение данного помещения, с какой целью оно арендуется – под ресторан, салон красоты, продуктовый магазин;
• размер арендной платы, возможность корректировки цены арендодателем в период действия договора и порядок внесения платежей; 
• наличие пункта о возможности расторжения договора.

При аренде/субаренде

В таком соглашении участвуют две стороны, первая – арендодатель, вторая – арендатор или субарендатор. В первом разделе отражается обязательство, принимаемое на себя собственником перед другой стороной о предоставлении в пользование арендатору/субарендатору помещения из категории нежилого фонда. Отдельно прописываются все параметры недвижимости – его назначение, информация о кадастровом номере и так далее.

При продаже

В этом случае договор заключается между продавцом и покупателем и это должно быть отражено в документе. Важно уточнить:

• есть ли обременения, наложенные как на сам объект недвижимости, так и на участок;
• полномочия продавца касательно участка земли, на котором расположено помещение – собственность или аренда. Покупатель получает такие же правомочия, которые были у предыдущего собственника; 
• корректно ли отражены характеристики и недостатки объекта;
• совпадает ли информация о контрагентах.

Заключение 

Документальное оформление передачи недвижимости позволяет предотвратить спорные ситуации в будущем, делает соглашение прозрачным, позволяет получить уверенность в сохранении целостности арендованного объекта.

Если вы ищите коммерческое помещение для покупки или аренды – перейдите по ссылке и с помощью удобного фильтра подберите подходящий вариант.

Или позвоните по номеру +7 (495) 106-19-99, и наши эксперты ответят на ваши вопросы, составят подборку вариантов под ваш запрос, организуют показы. И всё это бесплатно.