article

Что входит в эксплуатационные расходы для арендаторов?

Содержание

    С эксплуатационными расходами неизбежно сталкиваются арендаторы и собственники коммерческой недвижимости. Грамотный расчёт затрат и полное понимание, куда и на что уходят средства, помогут избежать значительных переплат и ненужных расходов.

    Эксплуатационные расходы — это общие затраты на содержание, использование и ремонт здания. План ЭР необходимо составить в начале нового финансового периода. Подробный план должен содержать обоснование каждого пункта. Величина затрат и график расходов во многом зависит от направления деятельности компании.

    Если затраты на эксплуатацию спланированы неверно, выделенных средств может не хватить на весь запланированный срок. Это создаст серьёзные финансовые трудности для организации. Арендаторам коммерческой недвижимости стоит следить за суммами ЭР, чтобы избежать незапланированных переплат.

    Лучшие помещения для вашего бизнеса:
    в Реутове, на Носовихинском шоссе, 33
    в Реутове, на Носовихинском шоссе, 33
    Лот 4199 Магазин, автосалон, бижутерия, сувениры
    730 000 000 ₽
    на 3-й Хорошевской, 27
    на 3-й Хорошевской, 27
    Зорге Лот 6763 Детский сад, магазин, свободное, банк, спортзал, бижутерия, бизнес, сувениры
    220 000 000 ₽
    на Новослободской, 19
    на Новослободской, 19
    Менделеевская Новослободская Лот 7592 Магазин, свободное, кофейня, кофе с собой, маникюрный кабинет, цветы, бижутерия, бизнес, сувениры, микрокредит
    42 000 000 ₽
    на проспекте Лихачёва, 12
    на проспекте Лихачёва, 12
    Технопарк Лот 7748 Штаб-квартира, клиника, магазин, свободное, банк, спортзал, детский сад, бижутерия, бизнес, сувениры
    350 000 000 ₽
    в Малом Гнездниковском переулке, 12
    в Малом Гнездниковском переулке, 12
    Тверская Лот 7923 Ресторан, магазин, свободное, банк, салон красоты, супермаркет, бар, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры
    172 000 000 ₽
    Зорге, 9
    Зорге, 9
    Полежаевская Хорошево Лот 3105 Магазин, свободное, кофейня, аптека, кафе, пункт выдачи, алко-маркет, бижутерия, бизнес, сувениры
    37 600 000 ₽
    во Вознесенском переулке, 9
    во Вознесенском переулке, 9
    Охотный ряд Тверская Лот 8464 Магазин, свободное, банк, салон красоты, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры
    230 000 000 ₽
    на улице Эдварда Грига, 16
    на улице Эдварда Грига, 16
    Лот 8559 Магазин, свободное, кофейня, аптека, лаборатория, алко-маркет, бижутерия, бизнес, сувениры
    30 500 000 ₽
    на Судостроительной, 1
    на Судостроительной, 1
    Коломенская Лот 8689 Магазин, аптека, бижутерия, сувениры
    49 500 000 ₽

    Что входит в эксплуатационные расходы? 

    Затраты на использование коммерческой недвижимости включают в себя:

    • использование инженерных систем, оборудования;
    • регулярные профилактические осмотры;
    • косметический ремонт помещения;
    • плановые работы;
    • ремонт инженерных систем.

    Оборудование и системы, которые требует профилактического или экстренного ремонта:

    • сигнализация: пожарная и охранная;

    • видеонаблюдение и телекоммуникации;

    • канализация и водообеспечение;

    • лифтовое хозяйство;

    • тепловые сети;

    • системы кондиционирования и вентиляции.

    К неизбежным расходам относятся:

    • комиссионные управляющей компании;

    • административные затраты: зарплата обслуживающего персонала;

    • уборка помещений и территории, благоустройство;

    • расходы на службу безопасности.

    Арендаторы не всегда отчётливо представляют, что такое ЭР здания, и из чего они складываются. Собственник может выставить фиксированную сумму без детального описания расходов по каждому пункту.

    Договор аренды может содержать условие о том, что арендодатель имеет право в любой момент изменить сумму расходов на эксплуатацию по своему желанию. О системе начислений стоит договариваться заранее и лучше, если она будет прозрачной. За продолжительный период времени переплаты могут выйти в достаточно серьёзную сумму.

    Фиксированная сумма расходов на первый взгляд выглядит удобно. Арендатору не нужно вникать во все подробности расходов. Он просто перечисляет ежемесячно определённую сумму. Арендодателю иногда приходится пересматривать расходы на содержание объекта. Это может быть связано с началом нового финансового периода или поиском подрядчика для проведения ремонтных работ. Пересмотр ЭР может быть связан с проверкой рыночной ситуации и оценкой выгоды от существующих условий аренды.

    Как арендодатели искусственно увеличивают траты? 

    Затраты на использование объекта могут включать дополнительные пункты. На арендатора могут переложить:

    • оплату интернета;

    • организацию парковки для велосипедов и её уборку;

    • украшение территории на праздники.

    Эти пункты входят в состав услуг, которые предоставляет собственник здания. Остальные ЭР рассчитываются в соответствии с площадью объекта.

    Часто в расходы на эксплуатацию закладываются налоги. Включать их в стоимость аренды незаконно. Налоги арендодатель должен платить государству. Это обязанность, которую нельзя перекладывать на других.

    Закон не обязывает раскрывать все расходы на эксплуатацию. Эта информация может быть коммерческой тайной потому, что в ЭР здания могут быть задействованы представители третьих сторон. Прозрачность должна присутствовать только в коммунальных услугах таких как отопление, вода, электричество. Счета за них выставляют коммунальные службы. Арендодатель в данном случае выступает лишь в качестве посредника.

    Виды эксплуатационных расходов 

    ЭР включают много позиций, но делятся они на следующие виды:

    • основные; прямые и косвенные;

    • общехозяйственные;

    • зависящие и независящие от масштабов движения.

    Пример оформления ресепшена
    Новые предложения для аренды и покупки:
    на Малой Дмитровке, 24/2
    на Малой Дмитровке, 24/2
    Маяковская Лот 8703 Офис, свободное, бизнес, рабочее место
    700 000 ₽ / месяц
    на Большой Садовой, 6
    на Большой Садовой, 6
    Маяковская Лот 8708 Ресторан, магазин, свободное, салон красоты, стоматология, кафе, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры
    211 200 000 ₽
    на Василисы Кожиной, 13
    на Василисы Кожиной, 13
    Лот 8724 Магазин, штаб-квартира, ресторан, свободное, спортзал, бижутерия, бизнес, сувениры
    332 000 ₽ / месяц
    в Зубовском проезде, 2
    в Зубовском проезде, 2
    Парк Культуры Лот 8723 Магазин, свободное, салон красоты, пункт выдачи, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры, шоурум, спортзал, кафе
    600 000 ₽ / месяц

    Основные расходы 

    Это затраты, связанные с основной деятельностью. К ним могут относиться средства на транспортировку грузов, расходы на ремонтные работы, социальные начисления, скидки на продукцию.

    Прямые и косвенные 

    К прямым затратам относятся средства, выделяемые на производственную деятельность или выполнение услуг. Косвенные определяются через дополнительные расчёты и распределяются между разными видами продукции.

    Общехозяйственные 

    Это расходы на управление хозяйством, обслуживание производства. Они включают зарплату сотрудников, обслуживание и содержание помещений, затраты на инвентарь. К общехозяйственным относятся амортизация ОС, отчисления в ремонтный фонд, обслуживание управленческого аппарата, командировочные расходы.

    Зависящие и независящие от масштабов движения 

    Расходы, зависящие от движения, могут меняться пропорционально масштабу текущих работ. Независящие — это постоянные траты, которые практически никогда не меняются.

    Разработка плана ЭР 

    Разработка плана ЭР во многом зависит от вида деятельности организации. Цель планирования — обеспечение бесперебойного выделения средств для текущей деятельности. Планирование выполняется по всем статьям затрат. В рамках процедуры учитываются разные нормативы и лимиты.

    Планирование — основная, но не единственная составляющая управления ЭР. Управление расходами включает анализ затрат и контроль над ними, обновление нормативной базы.

    Планирование подразделяется на несколько этапов:

    • расходы на оплату труда;

    • социальные отчисления;

    • расходы на материалы;

    • затраты на коммунальные услуги;

    • отчисления на амортизацию.

    Грамотный бухучёт 

    Основная задача учета ЭР — полное, объективное и своевременное фиксирование трат. Грамотный бухучёт может контролировать расходы, снижать себестоимость и вовремя вводить режим экономии. Разработка плана включает обоснование размера каждого вида затрат.

    Дополнительные функции бухучета ЭР:

    • следить за выполнением плана;

    • уменьшать эксплуатационные расходы;

    • предупреждать лишние траты средств;

    • искать возможности и способы сэкономить;

    • увеличивать эффективность работы компании.

    Грамотный бухучёт должен вестись так, чтобы из него можно было получить полную информацию о расходах.

    Возмещение ЭР 

    Возмещение ЭР актуально, если предприниматель арендует помещение. В этом случае он должен компенсировать расходы собственника на оплату услуг. Траты на возмещение ЭР отражаются в статье расходов 244 «Прочие закупки». Для получения компенсации нужно включить платежи в сумму аренды или составить отдельное соглашение на возмещение затрат.

    Система Open Book как помощь арендаторам 

    В России набирает популярность система Open Book. Она обеспечивает полную прозрачность затрат. Систему чаще применяют для зданий класса А. В некоторых управляющих компаниях Open Book стала отдельной опцией. Арендаторы, работающие по западным стандартам, интересуются расходами во всех подробностях.

    По системе Open Book управляющие компании должны предоставлять подтверждающие документы на все затраты. Запросить их для ознакомления можно в любой момент. Сумма ЭР в этом случае за каждый месяц будет разной. Она будет зависеть от реальных затрат. Если договориться об использовании Open Book заранее, можно избежать значительных регулярных переплат.

    Советы при заключении договора аренды 

    Предприниматель напрямую заинтересован в заключении договора аренды на выгодных для себя условиях. Прозрачная система платежей — лучший способ избежать ненужных переплат. В договоре должны быть прописаны позиции по всем ЭР. Если есть возможность отказаться от дополнительных услуг, то это нужно оформить в письменном виде.

    Заключение 

    Уйти от эксплуатационных расходов не удастся, но можно их оптимизировать. Грамотно составленный договор аренды позволит избежать переплат и даст возможность полностью контролировать и планировать затраты на ЭР.

    Если вы ищите помещение для своего бизнеса – пройдите на главную и скачайте каталог с лучшими предложениями месяца. Внутри – подборка лотов с фотографиями и цифрами.

    Варианты помещений для вашего бизнеса:
    на Дмитровском Шоссе, 81, блок 15
    на Дмитровском Шоссе, 81, блок 15
    Селигерская Лот 455 Магазин, свободное, клиника, банк, спортзал, бижутерия, бизнес, сувениры
    48 192 000 ₽
    на Покровке, 12
    на Покровке, 12
    Китай-город Лот 516 Магазин, бижутерия, сувениры
    65 880 000 ₽
    на Петровке, 26
    на Петровке, 26
    Пушкинская Трубная Лот 524 Магазин, бижутерия, сувениры
    335 000 000 ₽
    в Орехово-Зуево, на Набережной, 20
    в Орехово-Зуево, на Набережной, 20
    Лот 569 Магазин, свободное, супермаркет, продуктовый магазин, бижутерия, бизнес, продукты, сувениры
    29 000 000 ₽
    на Сретенке, 9
    на Сретенке, 9
    Сретенский бульвар Сухаревская Лот 3556 Магазин, продуктовый магазин, бижутерия, продукты, сувениры
    240 000 000 ₽
    12-й проезд Марьиной Рощи, 8
    12-й проезд Марьиной Рощи, 8
    Бутырская Марьина Роща Лот 672 Магазин, свободное, офис, бижутерия, бизнес, рабочее место, сувениры
    67 500 000 ₽
    на Бутырской, 4, блок 1
    на Бутырской, 4, блок 1
    Савеловская Лот 4026 Магазин, пекарня, кафе, бижутерия, сувениры
    180 000 000 ₽
    на Малой Грузинской, 12, блок 2
    на Малой Грузинской, 12, блок 2
    Краснопресненская Улица 1905 года Лот 4226 Магазин, аптека
    38 800 000 ₽
    на Автозаводской, 4
    на Автозаводской, 4
    Автозаводская Лот 4262 Магазин, алко-маркет, бижутерия, сувениры
    55 000 000 ₽
    Читайте также:
    Как выбрать помещение для стрит-ритейла? 5 простых советов
    Как выбрать помещение для стрит-ритейла? 5 простых советов
    5613
    Как арендовать помещение для бизнеса в Москве?
    Как арендовать помещение для бизнеса в Москве?
    3042
    Инвестиции в коммерческую недвижимость в новостройках Москвы
    Инвестиции в коммерческую недвижимость в новостройках Москвы
    8856
    Ищем арендаторов для коммерческой недвижимости в Москве
    Ищем арендаторов для коммерческой недвижимости в Москве
    8183
    Договор аренды нежилого помещения
    Договор аренды нежилого помещения
    4523
    Что такое арендные каникулы и как их прописать в договоре?
    Что такое арендные каникулы и как их прописать в договоре?
    5946
    Закажите звонок эксперта
    Оставьте заявку, и эксперт проекта свяжется с вами в первую свободную минуту
    Отправить заявку
    Обычно мы перезваниваем в течение 7 минут
    Александр
    Александр
    эксперт портала
    Позвонить эксперту whatsapp telegram
    Каширская
    Академический
    ЦАО
    Академический