Как взять ипотеку на коммерческую недвижимость в 2024 году
Предприниматели, которым не хватает средств на покупку помещения для бизнеса, чаще всего решают этот вопрос с помощью аренды. Однако можно поступить по-другому: взять кредит, сразу выкупить имущество и больше не зависеть от воли арендодателя. В сегодняшней статье разбираемся, что такое ипотека на коммерческую недвижимость — в какие банки обращаться, какие документы собирать и к чему быть готовым.
Какие условия
Коммерческая ипотека — кредит на покупку нежилой недвижимости, которая используется для получения дохода. Поскольку речь идёт о бизнесе, просто физлицам такие заёмы выдают неохотно: банки предпочитают сотрудничать с индивидуальными предпринимателями или организациями. Как правило, льготными такими заёмы не бывают.
Обеспечением кредита может стать как приобретаемое имущество, так и уже имеющееся — это зависит от конкретного кредитора. Здесь всё работает по правилам классической ипотеки: заёмщик лишается некоторых прав в отношении заложенного имущества до полной выплаты долга. Если же должник перестаёт выполнять свои обязательства, банк забирает заложенную собственность себе в качестве компенсации.
В какие банки обращаться
Программы коммерческого кредитования предлагают практически все крупные банки. Рассмотрим условия некоторых из них:
Сбербанк. Ставка — от 10,2%, сумма — от 300 000 рублей, срок — до 20 лет. Возраст заёмщика от 21 года, имеющаяся недвижимость отдаётся под залог. Только для клиентов банка.
ВТБ. Ставка — от 10,2%, сумма — до 500 000 000 рублей, срок — до 12 лет. Приобретаемое имущество отдаётся под залог.
Тинькофф. Банк предлагает программу специально для ИП: ставка — от 7,9%, сумма — до 15 000 000 рублей, срок — до 15 лет. Справка о доходах не требуется, равно как и подтверждение целей кредита. Под залог идёт имеющаяся недвижимость.
Альфа-Банк. Программа только для юрлиц: ставка — 16,5%, сумма — до 150 000 000 рублей, срок — до 10 лет. В качестве залога идёт покупаемая недвижимость.
Открытие. Отдельной программы коммерческой ипотеки у этого банка нет, но можно оформить целевой кредит на недвижимость. Ставка — от 11%, сумма — от 1 000 000 рублей до любого значения, срок — до 15 лет. Залог — приобретаемое имущество.
Росбанк. Ещё одно предложение для ИП. Ставка — от 7,9%, сумма — от 600 000 рублей, срок — до 35 лет. Гражданство не имеет значения, возраст заёмщика от 21 года и не старше 65 лет на момент полного погашения кредита.
Совкомбанк. Ставка — от 6,79%, сумма — от 600 000 рублей, срок — до 30 лет. Возраст заёмщика от 20 лет, приобретаемое имущество отдаётся под залог.
Россельхозбанк. Ставка определяется индивидуально, сумма — до 20 000 000 рублей, срок — до 10 лет. Залог — покупаемая недвижимость, в качестве дополнительного обеспечения могут использоваться материальные ценности, транспорт и оборудование.
Все условия актуальны для Москвы.
Что банк ждёт от заёмщика
Каждый банк выдвигает собственные требования к заёмщикам, но можно выделить несколько общих положений.
Требования к ИП
Чтобы купить помещение для своего бизнеса в ипотеку, индивидуальный предприниматель должен соответствовать следующим критериям:
- Гражданство РФ; Возраст — от 18 лет на момент подачи заявки до 85 лет на момент полной выплаты заёма;
- Срок регистрации статуса индивидуального предпринимателя — не менее 9 месяцев на момент подачи заявления на получение кредита;
- Регистрация заёмщика в регионе присутствия банка;
- Фактический регион ведения бизнеса — на удалении не более 100 километров от города, где находится хотя бы одно отделение банка;
- Наличие рабочего номера телефона — здесь подойдёт и просто личный номер предпринимателя;
- Официальное трудоустройство или зарегистрированный бизнес;
- Отсутствие задолженностей;
- Положительная кредитная история.
Требования к юридическим лицам
- Срок регистрации юридического лица — не менее 9 месяцев на момент подачи заявления на получение кредита на покупку коммерческой недвижимости;
- Юридический адрес организации находится в регионе присутствия банка;
- Фактический регион ведения бизнеса — на удалении не более 100 километров от города, где находится хотя бы одно отделение банка;
- Активы правительства РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, общественных и религиозных организаций, фондов и нерезидентов составляют не более 25% уставного капитала;
- Отсутствие задолженностей;
- Положительная кредитная история.
Что банк ждёт от недвижимости
- Отсутствие обременений. Объект не должен находиться в залоге или быть предметом судебных разбирательств. Ипотека от другого кредитора тоже считается обременением;
- Свободный доступ к объекту. Кредитовать недвижимость в пределах ЗАТО или иного режимного образования банк вряд ли согласится — здесь его сотрудники лишаются возможности контролировать имущество;
- Недвижимость находится на территории РФ, в регионе присутствия банка и в пределах 100 километров от города, где находится хотя бы одно отделение банка. В противном случае взять в ипотеку такое помещение не получится.
Документы на недвижимость:
- Документы, устанавливающие право собственности: договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор дарения и другие свидетельства;
- Выписка из ЕГРН;
- Технический паспорт объекта и кадастровый план.
Оформляем коммерческую ипотеку
Обычно этот процесс выглядит так. Заёмщик находит подходящее помещение и подаёт заявку на кредит — сейчас это можно сделать через официальные сайты банков. Чтобы кредитор принял заявку к рассмотрению, нужно подготовить пакет бумаг: учредительные и регистрационные документы ООО или ИП, а также финансовую отчётность.
После этого нужно дождаться положительного решения банка. Если в качестве залога идёт приобретаемое имущество, алгоритм дальнейших действий такой: заёмщик получает от кредитора часть кредита под договор о том, что оставшаяся сумма окажется у него на руках после оформления залога. Затем покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи, на помещение накладывается залоговое обременение, и должник получает вторую часть ипотеки.
Если кредит обеспечивается уже имеющейся недвижимостью, беготни с бумагами меньше. Банк предлагает заёмщику подписать залоговый договор — обычно его предметом становится квартира — и переводит весь заём на счёт своего контрагента.
Какие нужны документы
Как и в случае с требованиями конкретный перечень документов зависит от самого кредитора. «Тинькофф», например, просит физические лица предоставить только паспорт гражданина РФ и номер СНИЛС — а вот «Росбанк» требует ещё и финансовую отчётность с места работы. Вот примерный список бумаг, который могут запросить во время оформления коммерческой ипотеки для физических лиц:
- Копия паспорта — обычно нужны все страницы;
- Документ, подтверждающий доход — например, справка по форме 2-НДФЛ с текущего места работы с отчётностью за последний год;
- Подтверждение целевого использования кредита;
- Документы на приобретаемую недвижимость;
- Согласие на обработку персональных данных;
- Военный билет.
А вот эти документы, скорее всего, потребуют во время оформления коммерческой ипотеки для юридических лиц:
- Свидетельство о государственной регистрации юридического лица — для этого подойдёт выписка из ЕГРЮЛ;
- Устав организации со всеми изменениями и дополнениями;
- Протокол, который фиксирует назначение руководителя;
- Приказ о назначении главного бухгалтера;
- Копии паспортов всех физических лиц, которые участвуют в сделке: руководителя, главного бухгалтера, поручителя и любого другого представителя;
- Свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе;
- Финансовая отчётность и документы, подтверждающие сдачу этой отчётности в налоговую инспекцию;
- Налоговые декларации; Документы, подтверждающие ведение заёмщиком деловой активности — например, договоры с поставщиками и покупателями;
- Документы на приобретаемую недвижимость.
Полезные советы
Главный совет — следите за своей финансовой репутацией: любые проблемы с кредитами в прошлом вызовут недоверие кредитора, а значит, снизят шансы на получение займа. Мы также рекомендуем обращаться в организацию, с которой вы уже сотрудничали: постоянные клиенты с хорошей кредитной историей иногда получают более выгодные условия.
Ещё один совет касается подхода к оформлению кредита. Не стоит идти на этот шаг наобум — перед тем как заключить договор с банком, составьте подробный бизнес-план и подсчитайте выгоду для себя. Думайте о кредите как о долгосрочной инвестиции — инвесторы вкладывают деньги только в те инициативы, которые обещают прибыль. Если вычисления показывают, что заём окупится — ипотеку на коммерческую недвижимость можно брать.
Популярные вопросы и ответы
Отвечаем на вопросы, которые чаще всего задают предприниматели.
Можно ли рефинансировать коммерческую ипотеку? Скорее нет, чем да. В мире нежилой недвижимости такая услуга практикуется редко, и найти подходящий банк будет тяжело — но даже если вам удастся это сделать, изначальный кредитор вряд ли согласится на такой шаг.
Можно ли привлекать созаёмщиков? Да, можно — чаще всего не больше трёх, но некоторые программы разрешают привлечь и четырёх созаёмщиков. Это выгодно: они могут помочь должнику с выплатами по ипотеке. Универсального правила нет, поэтому все подробности лучше запросить в банке.
Готовлюсь подать заявку на кредит. Я быстро узнаю решение банка? По сравнению с классической ипотекой — нет, не совсем. Банки могут рассматривать такие заявки до двух недель, а в некоторых случаях на это уходит целый месяц.
Можно ли найти программу без первоначального взноса? Банк может пойти на такую уступку, если покупаемая недвижимость отличается крайне высокой ликвидностью. Найти такой объект тяжело, а провести успешные переговоры с кредитором — ещё тяжелее. Стандартный случай — первоначальный взнос в размере 10-20% от размера всего кредита.
Любая ипотека начинается с идеального помещения. Перейдите в раздел покупки коммерческой недвижимости и выберите тот самый лот для бизнеса из сотен актуальных предложений — или просто позвоните нам по номеру +7 (499) 681-70-67. Мы составим для вас индивидуальную подборку из 3–5 самых подходящих вариантов и проведём показ. Работаем с любовью и без комиссии.
