Полное руководство по управлению коммерческой недвижимостью

Коммерческая недвижимость — один из эффективных и популярных инструментов инвестирования. Такие вложения будут приносить прибыль даже в условиях экономической турбулентности. Однако как и в любом бизнесе — здесь важно грамотное управление. В материале рассказываем, что такое управляющие компании, и что входит в их задачи.

Определение коммерческой недвижимости 

Коммерческая недвижимость — это помещение, которое используют для сдачи или ведения собственного бизнеса. К таким объектам относятся склады, торговые помещения, офисы и апартаменты, но со своими особенностями.

Роль управления коммерческой недвижимостью в современных рыночных условиях 

Управляющая компания или УК — организация, которая берёт на себя задачи по комплексному ведению объекта и помогает собственникам объекта зарабатывать больше.

Однако нужно понимать, что в нынешних реалиях компании не только решают бытовые проблемы в здании, но и проводят анализ рынка и конкретного арендатора — чтобы сдавать помещения только стабильным бизнесам. Также УК может отвечать за своевременную оплату арендной платы, а значит, следит ещё и за юридическими моментами.

Основные аспекты управления

Что включает управление коммерческой недвижимостью? 

Существуют три основных вида УК, которые занимаются управлением коммерческой недвижимости:

1. Facility management. В данном случае компании занимаются только эксплуатацией, ремонтом, уборкой в помещении. Грубо говоря, они исполняют такую же роль, как управляющие компании в жилой недвижимости.
2. Asset management. Это уже более серьёзный уровень — компании занимаются доверительным управлением. Конкретные задачи зависят от договора, иногда им даже доверяют процедуру продажи объекта. При этом такой подход в управлении не особо популярен в России.

3. Property management. Это как раз золотая середины предыдущих двух типов. За собственником остаётся принятие ключевых и стратегически важных вопросов. Управляющая компания в свою очередь занимается не только бытовыми вопросами, но и отвечает за поиск арендаторов, ведёт бухгалтерию, следит за своевременной оплатой аренды и так далее.

Управление арендными отношениями 

Управление арендой коммерческой недвижимости

Обязанности управляющей компании зависят от договора. На практике собственник передаёт подрядчику задачи по поиску арендаторов, ведению документов, техническому содержанию помещения, оптимизации налогов, сопровождению юридических вопросов и так далее.

Помимо этого, управляющие компании могут брать на себя обязанности по проведению аудита и определению рабочей стратегии заработка для собственника объекта. Здесь оценивают не только общее состояние помещений, локацию и конкурентов, но и цели владельца.

Управление арендными отношениями

Для этого управляющая компания проводит аудит, изучает рынок конкурентов и выявляет УТП конкретного объекта. Нужно предлагать выгодное соотношение «цена – качество» и сдавать помещения только финансово стабильным арендаторам. Также на этом этапе проводится проверка на платёжеспособность арендаторов — ведь не каждому бизнесу собственник может сдать своё помещение.

Финансовые аспекты управления 

Расходы на управление коммерческой недвижимостью

• Общехозяйственные. К ним относятся затраты на обслуживание и содержание помещений, зарплату сотрудников, отчисления в ремонтный фонд и так далее. 
• Рекламные. Помимо бюджета на продвижение, нужно закладывать деньги и на проведение анализа рынка для выявления УТП объекта.

• Юридические. Оплата налогов, пошлин и других обязательных платежей.

Как сократить расходы 

Важно грамотно составить договор аренды, который поможет оптимизировать расходы и избежать переплат. Все эксплуатационные расходы должны быть чётко прописаны, согласно годовому плану. Только в таком случае собственник помещения сможет покрывать необходимые платежи за счёт арендаторов.

Технические аспекты эксплуатации 

Управление эксплуатацией коммерческой недвижимости

В этот блок входят задачи по поддержанию всех коммуникаций и систем в здании. Здесь можем выделить сразу несколько направлений, с которыми придётся работать управляющей компании:

• техническое обслуживание помещений;
• ремонт объектов;

• безопасность и контроль доступа на уровне входных групп;

• заказ клининга и благоустройство территории.

Также оборудование и системы требуют профилактического или экстренного ремонта:

• пожарная и охранная сигнализации; 
• телекоммуникации;

• лифты, канализация и водоснабжение;

• системы кондиционирования и вентиляции.

Ключевые навыки и компетенции управляющего

Кто такой управляющий объектом коммерческой недвижимости? 

Это человек, который берёт на себя обязанности по комплексному ведению коммерческого объекта. Он занимается не только технической составляющей, но и отвечает за наполняемость помещений, рекламную стратегию и так далее.

Основные обязанности управляющего 

Всё зависит от условий конкретного договора, однако среди задач можно выделить следующие:

1. Анализ рынка. Как правило, это делают либо на этапе выбора локации для строительства здания, либо уже в кризисный период, когда бизнес терпит убытки. Управляющий берёт на себя ответственность за анализ востребованности такого типа аренды в данном районе, поиск главных конкурентов и выявление ценовой политики и условий сдачи подобных помещений. 
2. Аренда. Это одна из главных задач управляющего — он должен следить за наполняемостью объекта и не допускать простоя помещений. При этом при согласовании кандидатов-арендаторов управляющий должен оценивать не только их платёжеспособность, но и насколько их бизнес впишется в общую концепцию. Например, размещать на одном этаже детские магазины и премиум-бренд ювелирных украшений — не лучшая идея. Также управляющий нередко в целом изучает бизнес арендаторов — потому что важно сдавать объекты стабильным компаниям, которые финансово состоятельны и займут помещение на длительный срок.

3. Организация обслуживания. Коммерческая недвижимость требует постоянного и внимательного обслуживания: коммунальные услуги, ремонт, найм подрядчиков и контроль их работы. Сюда же мы относим проверку технической эксплуатации, вызов клининга, найм службы безопасности и охраны.

4. Маркетинг. Нужно понимать, что современный управляющий — это не просто завхоз или юрист. Компании также должны формировать общий бизнес-план для управления недвижимостью как проектом, изучать рынок и выделять УТП для привлечения и удержания арендаторов.

Навыки для успешного управления объектами недвижимости 

Из hard skills отметим, что человек должен хорошо знать юридические нюансы и законодательную базу, разбираться в финансовых отчётах и экономике — хотя бы базово. Помимо этого, требуются навыки проведения маркетингового анализа и оценки конкурентов — для создания рабочей стратегии ведения бизнеса.

Но лишь hard skills будет явно недостаточно, нужны ещё достаточно хорошо развитые soft skills: умение вести переговоры и выстраивать коммуникацию, эмоциональный интеллект, критическое мышление, клиентоориентированность, умение принимать решения.

Как выбрать компанию по управлению коммерческой недвижимостью? 

Критерии выбора управляющей компании 

В первую очередь, стоит изучить рынок — понять, какие игроки сейчас присутствуют в этой сфере. Далее нужно изучить кейсы и понять, насколько направление их работы соотносится с вашим запросом. Например, если компания в основном занимается складскими помещениями, а вам нужен управляющий на офисные объекты, то вряд ли сотрудничество будет успешным.

Поэтому из основных моментов отметим:

• Надёжность: как долго компания на рынке, какие проекты вела и каких результатов достигла. 
• Направление: совпадает ли их деятельность с вашим запросом.

• Условия сотрудничества: подходит ли вам предложенный сценарий, устраивает ли размер гонорара и другие нюансы.

Заключение 

Планируете инвестировать в коммерческую недвижимость или приобрести помещение для своего бизнеса? Тогда закажите обратный звонок через форму ниже. Наши брокеры оперативно свяжутся с вами и проведут подробную консультацию.