Открываем управляющую компанию в Москве с нуля в 2024 году и объясняем, как её автоматизировать

Открыть управляющую компанию может любой гражданин, у которого есть право осуществлять предпринимательскую деятельность. Данный бизнес не пользуется высокой популярностью, но при грамотном подходе он принесёт существенную прибыль. Далее весь процесс открытия будет подробно расписан. Вам станет понятно, как проходит регистрация управляющей компании.

Общее описание рынка ЖКХ 

Жилищно-коммунальное хозяйство – это отрасль с гарантированным спросом. Количество ваших потенциальных клиентов – более 12,5 млн человек, столько человек живут в Москве. При этом в столице сегодня действует чуть более 1000 управляющих организаций. Жилищное хозяйство включает следующие услуги:

• техническое обслуживание помещений;
• вывоз мусора;

• капитальный ремонт площадей;

• предоставление жилой площади;

• обеспечение в нужном состоянии лифтового хозяйства.

В 2020-2022 годах объём рынка услуг рос на 4-6% ежегодно. В ближайшие годы темп наверняка будет снижен из-за низкого уровня реальных доходов населения. Несмотря на это, отрасль наверняка будет поддерживаться правительством. Была принята федеральная программа, в соответствии с которой назначены мероприятия по повышению устойчивости управляющих компаний и повышению качества услуг. Поэтому рассматриваемый бизнес можно считать перспективным.

Конкуренция 

На данном рынке она становится всё более ужесточённой, отрасль перестаёт быть инертной. Это плюс для новых компаний. При добросовестном отношении и при грамотно выстроенной модели на данном рынке могут уверенно себя чувствовать новички. К примеру, в 2021 году многие москвичи оставались недовольны оказываемым жилищно-коммунальным услугам. Жильцы 225 домов сменили управляющие компании.

В последующие годы это число будет увеличиваться. В 2023 году оценка ниши в Москве превысила 3 трлн рублей. Такая сумма стоит того, чтобы вступить в конкуренцию примерно с 1000 компаний. Но без предварительного анализа создание управляющей компании нецелесообразно.

Целевая аудитория 

Важная роль в построении бизнеса заключается в реализации и планировании маркетинговой стратегии. Важно определиться с тем, кто является вашей целевой аудиторией. Основной костяк – потребители жилищно коммунальных услуг. Это могут быть как действующие, так и потенциальные клиенты.

Основные направления деятельности 

Управляющие компании – это организации, которые занимаются обслуживанием многоквартирных домов. А собственники платят им за это. В сферу ответственности рассматриваемых организаций входит ремонт, поддержание чистоты в подъезде. Также сотрудники отвечают за то, чтобы крыша не протекала, а на головы прохожих не падали сосульки. Структура занимается вывозом мусора и уборкой подъездов. Условно все направления деятельности можно разделить на 3 категории.

1. Управление. Бизнес базируется на посредничестве между сторонними поставщиками услуг и жильцами. 
2. Работа по подрядным договорам. Их можно заключать с председателем ТСЖ или жильцами.

3. Постоянное решение коммунальных вопросов и содержание объектов в надлежащем состоянии.

Законодательство о создании своего УК 

Деятельность данных организаций базируется на постановлении Правительства 76 от 2006 года. Также нужно обратиться к Гражданскому кодексу. Здесь следует смотреть статьи 209​​-217 и 288-293. Вам потребуется соблюдать всё, что изложено в Жилищном кодексе. В частности в статьях 154-157 и 161-165.

Краткие характеристики проекта 

Сумма первоначальных инвестиций составит около 2 млн рублей. Ежемесячные затраты – 1,8 млн. При таком раскладе прибыль каждый месяц будет составлять 130 тысяч. Срок окупаемости составит порядка 19 месяцев. При этом в точку безубыточности вы придёте всего через 4. Уровень рентабельности продаж – 11%.

Плюсы и минусы открытия 

Сегодня в Москве данный бизнес считается перспективным. Чтобы его открыть, не понадобится иметь много миллионов рублей. А спрос на услуги ЖКХ постоянен и даже понемногу повышается. Такую стабильность редко можно найти в любой другой предпринимательской сфере. Уже сегодня рынок оценивается в серьёзные суммы, поэтому стоит попытаться открыть бизнес.

Несмотря на все преимущества новички данного бизнеса наверняка столкнуться с разными сложностями. К примеру, есть трудности в проведении маркетинговой кампании. Нужно не словом, а делом доказывать выгоду сотрудничества с вашей УК. Понадобится вовремя менять коммуникации. Вряд ли вы будете рекламироваться в газетах и различных СМИ. Так что придётся создать хороший сайт, на котором все желающие смогут найти нужную информацию. Также процесс регистрации может растянуться на 2 месяца.

Стоит ли после всей этой информации открывать управляющую компанию? Да, если вы подготовите бизнес–план, выполните ряд мероприятий, которые будут описаны далее. В таком случае у вас будет возможность быстро окупить вложения и развивать свой бизнес, обслуживая всё больше и больше домов.

Финансовый план с расчётами 

Без предварительных расчётов не нужно пытаться разобраться в том, как открыть свою УК. Вы можете просто не потянуть затраты. Как уже упоминалось ранее, на открытие управляющей компании придётся потратить как минимум 2 млн рублей. Основные статьи расходов следующие:

• регистрация и получение всех разрешений – 120 000; 
• обустройство помещения – 150 000;

• закупка оборудования – 1 500 000;

• создание сайта – 75 000;

• прочие мелкие расходы – оставшаяся сумма.

Также следует помнить про ежемесячные затраты. Их размер составляет 1,8 млн рублей. Основные статьи расходов следующие:

• фонд оплаты труда с отчислениями – 1 000 000;
• плата за аренды – 300 000;

• оплата коммунальных услуг – 15 000;

• амортизация – 18 000;

• закупка материалов – 80 000;

• прочие расходы – оставшаяся сумма.

Средний показатель рентабельности для данной сферы составляет 11%. Конечно, в сети можно встретить информацию о более высоких цифрах. К примеру, 15% или даже 20%. Но обычно они получаются у управляющих компаний, оказывающих специфические услуги. Они просто складывают все цифры и делят на объём оказанных работ. Поэтому цифры получаются некорректными.

При средних цифрах по Москве срок окупаемости составит 19-20 месяцев. При среднестатистической прибыли точка безубыточности будет достигнута за 4. Прибыльность УК регламентировано различными законами и нормативными актами. Также она закреплена в договоре, заключённом с жильцами. Как создать свою компанию управляющую? Далее будет рассмотрен финансовый вопрос.

Какой понадобится стартовый капитал 

Многим озвученные суммы могут показаться существенными. В первый месяц работы вам придётся потратить 3,8 млн. Некоторые статьи расходов в Москве существенно выше, чем в среднем по России. К примеру, вам понадобится взять в аренду хотя бы небольшое нежилое помещение. Если вы новичок, то не следует сразу же арендовать несколько офисов. Вы впустую потратите средства. Крайне желательно, чтобы арендованная площадь находилась рядом с домами, которые вы будете обслуживать.

Также многое зависит от фонда оплаты труда, в который входят не только зарплаты, но и отчисления государству. Его минимальный размер на месяц – 1 млн рублей. Вам потребуется помощь многих специалистов. Существенную сумму придётся потратить на регистрацию бизнеса.

Пошаговая инструкция, как открыть управляющую компанию 

Чтобы не допустить ошибок в процессе открытия, следует придерживаться плана и не отдаляться от него. Далее вы получите полную инструкцию и сможете воспользоваться ей в своей предпринимательской деятельности.

Чек–лист 

1. Составление бизнес–плана. Нужно проанализировать целевую нишу и рынок. 
2. Юридическое оформление организации. Нужно собрать документы и передать их в регистрирующие органы.

3. Сдача квалификационного экзамена. Руководителю компании нужно подтвердить свою компетентность в вопросах, которые связаны с ЖКХ.

4. Получение лицензии. Вам нужно иметь разрешение от государства.

5. Найм работников и оборудование помещения. Для снижения первоначальных расходов офис берётся в аренду.

6. Заключение договоров с поставщиками услуг и жильцами МКД.

Сдача квалификационного экзамена 

Его должны сдавать все лица, которых назначат на должность руководителя управляющей компании. Для этого собирается специальная комиссия, в составе которой должен находиться представитель жилищной инспекции и местной администрации. Экзамен сдаётся на территории контрольного органа. Не получится пройти сдачу через коммерческие структуры.

Если вы хотите сдать экзамен, то передайте заявление в муниципальный орган. При его удовлетворении назначается точное место и время. Само тестирование бесплатное. При успешном прохождении теста выдается квалификационный аттестат. После этого на лицо возлагается ответственность за решения по обслуживанию и управлению МКД.

Поиск помещения 

Вам не подойдёт самая маленькая подсобка. Внутри нужно разместить места для многих специалистов, а также для оборудования. Рекомендуется просмотреть как можно больше нежилых помещений, так как слишком дорогая аренда увеличит срок окупаемости бизнеса.

Покупка оборудования 

Правильная работа инженерных систем в жилых домах невозможна без постоянного контроля технологического процесса. Профессиональные КИП нужны для получения объективной оценки водопроводов, газопроводов, систем теплоснабжения. Точные и надёжные измерители необходимы для определения:

• показателей влажности и температуры; 
• тепловых карт помещений; 
• интенсивности воздухообмена;

• прочих показателей.

Также потребуется оборудование для энергоаудита. Оно предназначено для оценки аспектов, связанных с затратами на нагрев воды, энергию. Оборудование позволяет оптимизировать их. Необходимо приобрести офисную технику для оснащения офиса и ведения полноценной деятельности.

Поиск сотрудников 

Сегодня большинство компаний, которые работают в сфере ЖКХ, имеют простую структуру. В штате имеется руководитель, юрист, главный бухгалтер, сотрудник отдела кадров. Все остальные сотрудники, даже инженеры, оказываются иерархией ниже.

Получается, что управляющая компания – это просто посредник. Она занимается выполнением бумажной работы. Также штатные сотрудники занимаются развозом документов, отчитываются по бюджету.

Сегодня сфера ЖКХ испытывает серьёзный кадровый голод. Достаточно сложно найти постоянных сотрудников и экспертов на проект. Чтобы сэкономить время и силы, следует воспользоваться специализированными сервисами. Но вам придётся дополнительно потратить денежные средства на подписку. К примеру, у HeadHunter на месяц она стоит от 40 000 рублей.

Как получить дома в управление 

Предварительно вам нужно получить лицензию, которая выдана регулятором в Москве. Получить дом в управление можно всего двумя способами. Во-первых, стать управляющей компанией на основании собрания собственников. Во-вторых, принять участие в конкурсе от местных органов власти.

Заключение договоров с жильцами 

Они должны обратиться в офис управляющей компании с документами. Им необходимо предоставить: паспорт собственника; выписку из ЕГРП, подтверждающую право собственности; правоустанавливающий документ. Время подготовки документов составляет 15 минут. Его должны подписать все собственники многоквартирного дома.

Советы по автоматизации процесса 

Сегодня можно найти удобные онлайн-платформы, которые выделяются расширенной функциональностью. Они позволяют:

• оказывать современные услуги жильцам, использующим системы умного дома; 
• принимать платежи в режиме онлайн;

• формировать рейтинг сотрудников УК;

• собирать показания бытовых счётчиков;

• вести диалоги с жильцами в режиме онлайн;

• постоянно контролировать то, как исполнители выполняют работу;

• упростить работу диспетчеров.

Если вы сразу же получили большое количество клиентов, то можно задуматься над разработкой мобильного приложения. Оно позволяет автоматически передавать обращения жильцов. Они смогут легко записаться на приём. Также через приложение передаются индивидуальные показания.

Регистрация и документы 

Вам нужно подготовить полный пакет бумаг. Он включает в себя:

• заполненную форму Р11001; 
• решение о создании ООО и устав;

• копии паспортов руководителя и заявителей;

• документ, подтверждающий юридический адрес;

• протокол общего собрания.

На этом регистрация управляющей компании не заканчивается. Если вы подаёте документы лично, то приложите также квитанцию об оплате госпошлины. Вы можете передать документацию несколькими способами:

1. Лично в ИФНС.
2. На сайте ФНС.

3. Через нотариуса.

4. С помощью Госуслуг.

ИП или ООО 

В качестве управляющих компаний могут выступать ООО, АО, товарищества, кооперативы, партнёрства.

Система налогообложения 

Сегодня управляющие компании могут останавливаться на упрощённой системе налогообложения. При расчёте налогооблагаемых доходов можно не учитывать средства, которые получены от собственников за коммунальные услуги. Такое новшество возникло в 2018 году.

Лицензирование управляющей компании 

Лицензия – это официальное разрешение на предоставление предпринимательской деятельности. Она выдаётся органами жилищного контроля. Размер государственной пошлины составляет 30 тыс. рублей. Лицензия, полученная в других регионах, в Москве действовать не будет.

Процедуру лицензирования можно разделить на 3 основных этапа. На первом вам нужно определиться с перечнем предоставляемых услуг. Они будут внесены в договор. В основной список услуг входит ремонт общего имущества, благоустройство территории, предоставление коммунальных услуг.

Нужно проверить соответствие УК лицензионным требованиям. Если всё нормально, то обращайтесь в лицензирующий орган с полным пакетом документов. Он должен включать в себя также копии устава, свидетельства о регистрации, квалификационного аттестата.

Выбор категории УК 

Существует всего 3 основных категории таких организаций.

1. Управляющие. Являются стандартными, они занимаются обслуживанием общедомового имущества и самих строений. Для всех остальных задач нанимаются третьи лица. Как следствие, не нужно указывать данные коды ОКВЭД при регистрации. 
2. Гибридные. Они предоставляют жильцам коммунальные услуги.

3. Эксплуатационные. Они работают по договорам подрядов. Они заключены с ТСЖ или жильцами. Предоставляются услуги по санитарному содержанию домов.

Подача документов на регистрацию 

Вы можете передать бумаги как лично, так и дистанционно. Лучше выбрать второй вариант и воспользоваться Госуслугами или сайтом ФНС.

Лучшие советы по созданию УК 

1. Не бойтесь пользоваться услугами юристов, чтобы не допустить ошибок при регистрации. 
2. Выберите коммерческое помещение, которое не расположено на другом конце города от обслуживаемых домов.

3. Пытайтесь сократить издержки там, где это возможно.

Ошибки новичков и как их решать 

Не нужно сразу же брать в управление новостройки, рассчитывая, что это беспроблемный фонд. Многие эксперты утверждают, что новые дома сильно сложнее в обслуживании, чем старые. Так что для начала вам нужно набраться опыта. Следующая ошибка – отсутствие контактов с жильцами. Заведите страницы в социальных сетях и мессенджерах. Вкладывайте деньги в профессиональную команду. Руководитель должен постоянно заниматься самообразованием. Перед коллективом нужно грамотно разделить задачи. Теперь вам известно, как создать управляющую компанию.

Несколько подходящих помещений 

Вам отлично подойдёт помещение на Академика Павлова. Оно находится в большом жилом районе. Размера будет достаточно для размещения сотрудников и оборудования.

Также вы можете остановиться на помещении на Муравской улице. Оно выделяется отличным расположением и большой площадью. Чтобы стать полноценной УК вам нужна оборудованная площадка.

Заключение 

Теперь вы знаете, как организовать собственную управляющую компанию. Это сложный, но относительно стабильный бизнес. Чтобы организовать управляющую компанию нужно учесть множество нюансов. Перейдите по ссылке и позвоните по телефону, и мы проконсультируем вас по подбору помещений.