В чём разница между жилой и коммерческой недвижимостью: что принесёт больший доход
Объекты жилой и коммерческой недвижимости – это помещения, предназначенные для проживания или предпринимательской деятельности с последующим получением постоянного дохода. В этой статье подробно расскажем, в чем состоит разница между жилой и коммерческой недвижимостью, какая из них выгоднее в плане инвестирования
Что по закону является недвижимостью:
Согласно статье 130 ГК РФ, категория недвижимого имущества представлена земельными участками, участками недр и другими объектами, которые невозможно переместить без существенного ущерба для их назначения, в том числе зданиями, сооружениями, строящимися объектами. Это жилые и нежилые помещения, зоны в зданиях и сооружения для размещения транспорта. Морские и воздушные суда, прошедшие процедуру государственной регистрации, также относятся к разряду недвижимого имущества.
Жилой
Жилая недвижимость – здания и участки, предназначенные для проживания людей. Это дома, квартиры, таунхаусы и другие жилые сооружения. В жилое недвижимое имущество также включены компоненты, относящиеся к общему имуществу – земельному участку и объектам на нём: водным ресурсам, деревьям, полезным ископаемым. Объекты используются для проживания собственников или сдаются в аренду жильцам. Основная задача жилой недвижимости – обеспечить комфортное и безопасное проживание своих обитателей. Зачастую это наиболее ценный финансовый актив человека. Его стоимость зависит от колебаний на рынке.
Коммерческой
Коммерческая недвижимость предназначена для предпринимательской деятельности и бизнес-операций. Она представлена офисными зданиями, магазинами, ресторанами, складами, отелями и другими сооружениями, где осуществляются профессиональная и коммерческая деятельность. Такая недвижимость обычно сдаётся в аренду бизнесам.
В чём разница между ними
Разница между жилой и коммерческой недвижимостью проявляется в самых разных аспектах. Эти две категории отличаются по назначению, использованию, рыночным особенностям, правовому статусу и финансовым нюансам. Это важно учитывать при принятии решений о покупке, продаже или аренде помещений.
В общем и целом
Чтобы понять, во что лучше инвестировать: в квартиру или коммерческую недвижимость – необходимо учитывать:
- тип эксплуатации. Отдельные квартиры в многоквартирных домах относятся к жилому фонду. В то же время сам дом является коммерческой недвижимостью до тех пор, пока не будет передан в эксплуатацию;
- куплю-продажу. Объекты жилой недвижимости: квартиры, загородные дома – чаще приобретают в собственность, а офисы и торговые площади предпочитают арендовать;
- постоянную прибыль. Коммерческие помещения должны постоянно приносить доход;
- окупаемость. Жилые помещения не окупаются, а вложения в коммерческие можно вернуть через определённый период времени.
По целям использования
Жилую недвижимость приобретают для личного пользования либо для сдачи в аренду на долгий срок. В этом случае цель покупки – обеспечение места для собственного проживания или получения постоянного ежемесячного дохода в качестве арендной платы. Коммерческую недвижимость приобретают как источник пассивного заработка и постоянного денежного потока. Её покупают с целью обеспечения пространства для работы, торговли, предоставления услуг и запуска бизнес-проектов.
По оценке
При оценке жилой недвижимости учитываются размер и площадь помещения, ремонт и общее состояние жилого пространства. Оценка коммерческой недвижимости рассматривает другие критерии: местонахождение, поток клиентов, значимость бизнеса, доходность и доли рынка, а также возможность расширения и развития. В отличие от стоимости квартиры, которая определяется средней ценой за квадратный метр, объекты нежилого фонда оценивают на основе ставки капитализации по сравнению с аналогичными помещениями. Это значит, что оценка основывается на предполагаемой годовой прибыли от её покупки в настоящий момент.
По юридическим аспектам
Жилая недвижимость регулируется жилищным законодательством и требованиями, касающимися обеспечения условий для комфортного проживания граждан. Согласно 15 статье кодекса, жилые помещения должны быть изолированы, находиться в статусе объекта недвижимости, быть пригодными для постоянного проживания. Необходимые элементы коммерческих объектов – недвижимый характер, индивидуальная определённость и пригодность для использования в соответствии с заявленной целью.
По стоимости
Стоимость 1 метра коммерческого помещения значительно превосходит стоимость метра в квартире. Цена двух эквивалентных объектов может отличаться на 25-30 %. Этот параметр определяется:
- площадью;
- локацией;
- состоянием помещения;
- качеством инфраструктуры.
Есть ряд других важных параметров, которые также влияют на стоимость коммерческих помещений, например:
- расположение входа – на первой линии или во дворе;
- потенциальный доход от сдачи в аренду или продажи;
- наличия и качества подъездных путей.
По налогообложению
Владелец недвижимости обязан уплатить налоги: на имущество; на доходы, полученные при сдаче помещения в аренду. Налог на имущество рассчитывают, опираясь на кадастровую стоимость объекта. Налоговая ставка на доходы определяется на уровне регионов в пределах установленного диапазона – налог на жилую недвижимость колеблется в пределах 0,1-0,3%, на коммерческую – 1,2-2%.
По инвестиционным возможностям
Инвестиции в коммерческие объекты могут могут быть более высокодоходными, благодаря арендным платежам и прибыли от бизнеса. При этом жилая недвижимость зачастую обеспечивает более стабильный долгосрочный доход. Доходность квартир в Москве составляет 3-4%. Доходность коммерческих объектов в среднем составляет 6-7%, однако может доходить и до 10-12%
Какая недвижимость выгоднее по доходности?
Коммерческая недвижимость обладает более высокой доходностью благодаря высоким арендным ставкам и потенциалу получения прибыли. При этом она связана с большими рисками, например уходом арендаторов. Жилое помещение может обеспечить стабильную прибыль от долгосрочной аренды или капитального роста. Однако, его доходность ниже. Определять, коммерческая или жилая недвижимость выгоднее по доходности, следует исходя из личных финансовых целей, уровня риска, а также текущей ситуации на рынке недвижимости.
Что и когда выбрать?
Выбор зависит от индивидуальных факторов и целей инвестора. Если задачей является обеспечение собственного проживания или получение стабильных доходов, жилая недвижимость может быть более предпочтительной. Коммерческая недвижимость подходит тем, кто ищет высокую доходность инвестиций, готов рисковать, хочет иметь возможность получать высокий доход от аренды или продажи помещения.
Несколько вариантов коммерческой недвижимости
В качестве объектов для аренды предлагаем рассмотреть следующие объекты:
- помещение в БЦ Plaza Botanica площадью 36 м². Подойдет для офиса, есть внутренняя отделка, подземный и наземный паркинг. Находится в 1 минуте езды от станции метро Ботанический сад;
- помещение в БЦ Ostankino Business Park площадью 194 м². Без внутренней отделки, наземная парковка рассчитана на 474 автомобиля. Расположено в 4 минутах ходьбы от станции метро «Бутырская»;
- помещение в БЦ Скандинавия площадью 51 м². Расположено в жилом комплексе в 20 минутах ходьбы от станции метро «Коммунарка». Подойдёт для магазина, офиса, кофейни, аптеки, алко-маркета, цветочного магазина, микрокредитной организации.
Заключение
Выбирая, что лучше для инвестирования, жилая или коммерческая недвижимость, необходимо опираться на собственные цели и финансовые возможности. Если вас интересует аренда или покупка коммерческих помещений, свяжитесь со специалистом РосРитейл с помощью формы обратной связи или позвоните на горячую линию +7 (499) 955-39-00.
