Актуальные тренды и анализ спроса на рынке коммерческой недвижимости в Москве в 2024 году

1 января 2025 года в силу вступают внесённые в налоговую систему изменения, которые будут касаться в том числе владельцев коммерческой недвижимости. В этой статье мы рассказываем об изменениях в законе и говорим о перспективах коммерческой недвижимости.

Что нового? 

В мае 2024 года Министерство финансов предложило реформировать налоговую систему, и уже 10 июля Госдума приняла закон о её изменении. Сейчас расскажем подробнее, как это относится к владельцам недвижимости. C 1 января 2025 года в силу вступят следующие нововведения:

• введение пятиступенчатой прогрессивной шкалы налогообложения для физических лиц с 13% до 22%; 
• переход к плавающему размеру госпошлины за регистрацию сделок с недвижимостью больше 22 000 000 рублей для юрлиц и 20 000 000 рублей – для физлиц. Новая пошлина – минимум 0,01% от суммы сделки до 500 000 рублей. Ранее сбор был фиксированным и составлял 2 000 рублей;

• увеличение налога на прибыль для бизнеса с 20% до 25%;

• предоставление прав регионам повысить ставку налога на имущество стоимостью выше 300 000 000 рублей, но не более, чем на 2,5%;

• при сроке владения от 5 лет отменят возможность избегать уплаты НДФЛ от продажи акций и долей участия в российских компаниях, если сумма дохода по всем источникам превысит 50 000 000 рублей в год.

Текущая ситуация со спросом на рынке коммерческой недвижимости 

Большой спрос прослеживается на локации на первой линии с высоким трафиком. Среди них – недвижимость рядом с университетами и школами, достопримечательностями, станциями метро, большими деловыми, торговыми и выставочными центрами.

Ещё одна точка притяжения инвесторов сегодня – помещения средней площади. Обычно это недвижимость площадью 100-200 м² под торговые точки и 300-500 м² для сетевых продуктовых магазинов. Важная деталь: спросом пользуются не только центральные локации, но и места в отдалённых спальных районах, в которых большое скопление жилых комплексов.

Самый популярный вид коммерческой недвижимости – стрит-ритейл с сетевым арендатором, с которым заключён долгосрочный договор. Такие объекты всегда более стабильны и надёжны, чем маленькие частные организации-арендаторы, поэтому спрос на такой вид бизнеса продолжит расти.

Сравнение с предыдущими годами 

Событие, которое сильно повлияло на сегмент коммерческой недвижимости – уход зарубежных компаний и их замещение российскими и до этого неизвестными иностранными брендами. Ещё одна тенденция рынка – смещение фокуса внимания с больших помещений в центральных районах на более компактные объекты в густонаселённых спальных микрорайонах. То есть самым большим спросом стали пользоваться лоты на первых этажах в паре шагов от жилых комплексов.

Факторы, которые увеличивают рост числа сделок 

С переменами на рынке недвижимости в последние годы изменились и аспекты, которые влияют на количество сделок. Во-первых, инвесторы начали больше вкладываться на территории страны, что обеспечило меньший отток капитала за границу. Во-вторых, вложения в жилой сегмент на этапе котлована с целью перепродажи – теперь не доминирующая стратегия для инвестирования. И последний важный фактор – нестабильность альтернативных инструментов инвестирования. Сейчас невыгодна покупка и продажа предметов искусства, монет, антиквариата, бриллиантов, коллекционных автомобилей. Поэтому инвесторы стремятся вложиться в коммерческую недвижимость и обеспечить себе стабильный пассивный доход.

С учётом этих факторов, торговая недвижимость показывает себя надёжным, более предсказуемым и прибыльным активом. Благодаря этому сегмент стрит-ритейла за последние несколько лет вырос примерно на 40-50%.

Перспективы рынка 

В ближайшие годы росту объёма инвестиций будут способствовать:

• вывод на рынок объектов, которые раньше находились в долгосрочном владении у собственников; 
• смещение интереса с масштабных помещений в сторону более доступных миниатюрных лотов;

• возможный рост цен в 2025 году на недвижимость с учётом повышения налоговой ставки.

К потенциальным ограничениям можно отнести прогнозы относительно снижения объёмов сделок из-за налоговых изменений в 2025 году. Расходы на налоги владельцы недвижимости будут частично вкладывать в цену продаваемых объектов, что может увеличить среднюю цену на лоты.

Актуальные предложения 

«Stone Римская» 

Stone Римская – офисный квартал в районе Лефортово, в 10 минутах ходьбы от двух станций метро – «Площадь Ильича» и «Римская». Проект состоит из двух башен высотой 18 и 23 этажа. Над экстерьером работали специалисты бюро WALL. Единый стилобат выступает подиумом для обеих башен, фасады оформлены металлическими ламелями жемчужного и обсидианового тонов.

На первых этажах стилобата работают рестораны, кафе «Stone Римская», конференц-зал и зоны отдыха на свежем воздухе. Доступ в проект бесконтактный: через Face ID, смартфон или гостевой пропуск по QR-коду. Также спланирован двухуровневый подземный паркинг на 290 мест.

«Stone Ходынка 2» 

«Stone Ходынка 2» – офисный квартал в Хорошёвском районе, в 10 минутах ходьбы от станции метро «ЦСКА». Архитектурная концепция комплекса – результат труда профессионалов бюро Kleinweilt. Проект включает три башни, которые объединены общей галереей и отделаны панорамным остеклением.

На территории комплекса работают большая бизнес-гостиная с местами для работы, библиотекой и зонами отдыха, кофейня для сотрудников и конференц-зал для масштабных мероприятий. Сотрудникам офисов в «Stone Ходынка 2» также доступны Wi-Fi, ресторан с выходом на летнюю террасу, фитнес-зал и спа-центр.

Заключение 

Если хотите купить доходную коммерческую недвижимость, закажите обратный звонок от наших брокеров. Специалисты учтут ваши пожелания, сделают индивидуальную подборку и проведут даже самую сложную сделку.