Коммерческая недвижимость: аренда vs покупка. Что выгоднее для бизнеса?

Выбор между покупкой и арендой коммерческой недвижимости зависит от множества факторов. Для одной компании более гибким решением станет аренда, для другой – покупка окажется более выгодной в долгосрочной перспективе. В этой статье расскажем о плюсах и минусах обоих вариантов, а также о том, какой из них подойдёт для вашего бизнеса.

Что выбрать: аренду или покупку коммерческой недвижимости? 

Преимущества аренды коммерческой недвижимости 

Отсутствие затрат на содержание 

Чаще всего расходы на обслуживание инженерных систем, содержание общих зон и мелкий ремонт несёт арендодатель. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, сразу уточняйте, кто несёт ответственность за эти вопросы, и убедитесь, что это зафиксировано в договоре.

Лёгкая смена локации 

Если выбранный район не оправдал ожиданий, вы сможете без значительных потерь переехать в более подходящее место. Для молодых компаний это означает больше свободы для тестирования форматов и геолокации.

Экономия 

Если у вас небольшой или только стартовавший бизнес, не стоит сразу приобретать собственное помещение: это требует крупных вложений. Свободные средства лучше направить на развитие и продвижение своего дела.

Недостатки аренды и возможные риски 

Изменение арендной ставки 

Стоимость аренды может меняться в зависимости от ситуации на рынке. Проверьте в договоре, как часто арендодатель может менять условия договора, и на сколько процентов поднимать цену в год.

Смена планов собственника 

Собственник может принять решение продать помещение или расторгнуть договор в одностороннем порядке без уточнения причины. По закону, он имеет на это право в случае, если вы неоднократно задерживали арендную плату, портите имущество или используете недвижимость не по назначению.

Ограничения в перепланировке 

Вы не можете полностью переделать помещение под свои задачи. Существенные изменения, например, капитальный ремонт или перепланировка, невозможны без согласия владельца.

Нет накопления стоимости 

Регулярные арендные платежи не формируют актив в собственности компании.

Финансовый анализ: аренда vs покупка

Сравнение арендных платежей и стоимости покупки

Стоимость аренды или покупки квадратного метра зависит от многих факторов: локации, проходимости, общей площади, ремонта и класса бизнес-центра. Например, если вы хотите снять видовой офис в бизнес-центре «Башня Федерация», готовьтесь заплатить от 65 000 до 170 000 рублей за метр. Покупка недвижимости в этом комплексе стартует от 1 050 000 рублей за квадрат.

Арендный бизнес в БЦ «Башня Федерация»

• Площадь: 40 м² 
• Этаж: -1
• Стоимость: 1 213 000 ₽/м²
• Арендная плата: 333 000 ₽/месяц
• Особенности: готовый бизнес с действующим договором аренды

Средняя ставка метра в офисах класса А в Москве – около 50 000 рублей за аренду и 500 000 рублей за покупку. Стоимость помещений под ритейл также различается в зависимости от расположения: например, вы можете снять торговую площадь в 5 минутах пешком от станции метро «Юго-Западная» по ставке от 30 000 рублей за квадрат, а аналогичная недвижимость у станции метро «Белорусская» будет стоить от 250 000 м²/месяц. Покупка в среднем обойдётся 250 000 ₽/метр и 2 500 000 ₽/метр соответственно.

Помещение под ритейл у станции метро «Белорусская»

• Площадь: 20 м² 
• Адрес: улица Грузинский Вал, 28/45
• Этаж: 1
• Стоимость: 4 100 000 ₽/м²
• Особенности: коммерческое помещение в 1 минуте пешком от станции метро «Белорусская» с высоким потоком пешеходного и автомобильного трафика

Окупаемость инвестиций в коммерческую недвижимость 

Чтобы определиться с выбором, просчитайте срок, за который вложения окупятся или арендные платежи фактически сравняются с полной стоимостью объекта. Выбирайте варианты, окупаемость которых 10-12 лет – это средние значения на рынке. Примеры:

Арендный бизнес в Таганском районе

• Стоимость: 48 000 000 ₽
• Годовой арендный платёж: 5 141 000 ₽
• Доходность: 11%
• Срок окупаемости: 10 лет

Помещение под ритейл в Беговом районе

• Стоимость: 41 400 000 ₽ 
• Годовой арендный платёж: 3 600 000 ₽
• Доходность: 9%
• Срок окупаемости: 12 лет

Коммунальные платежи: что нужно учитывать? 

Важно учитывать не только размер ежемесячной ставки, но и все сопутствующие расходы. К эксплуатационным расходам или OPEX относятся все затраты, которые поддерживают помещение в рабочем состоянии. В этот перечень обычно входят коммунальные платежи, охрана, техническое обслуживание, текущий ремонт, амортизация оборудования, а также услуги по уборке и поддержанию инженерных систем. Такие траты могут стать отдельной статьёй расходов для собственника или арендатора.

Критерии выбора: площадь, местоположение и стоимость 

Площадь 

Размер помещения стоит выбирать с учётом численности сотрудников, характера деятельности и планов по расширению. Пространства должно хватать для оборудования, рабочих мест или зоны обслуживания клиентов. Желательно заранее продумать возможность перепланировки или адаптации помещения под специфику вашей работы.

Местоположение 

Обращайте внимание не только на удалённость от центра и станций метро, но и на транспортные развязки, близость автобусных остановок и наличие парковок. Дополнительным бонусом станет соседство с торговыми точками, учебными заведениями и другими объектами, которые могут привлечь поток людей.

Стоимость 

Берите в расчёт не только цену покупки или аренды, но и эксплуатационные траты: коммунальные платежи, налоги, обслуживание. Итоговая сумма зависит от класса здания, его состояния и расположения. Обратите внимание на строящиеся объекты: чаще всего купить коммерческую недвижимость на колыване выходит значительно дешевле.

Подходящие типы помещений для различных бизнесов 

Офисы и рабочие пространства 

Выбирайте офисное помещение, отталкиваясь от своих финансовых возможностей, задач и удобства сотрудников и клиентов. Так, небольшой команде на старте подойдёт компактный вариант до 50 м² в бизнес-центре класса В. Крупным организациям, которым важно поддерживать имидж, стоит выбирать из офисов класса А от 500 м². Также обращайте внимание на инженерные системы, например, для комфортной работы в помещении должен быть кондиционер и хорошая отопительная система.

Розничная торговля и общепит 

Магазины чаще располагаются на первых этажах жилых домов или в торговых центрах с высоким пешеходным трафиком и удобным подъездом. Для ресторанов и кафе стоит выбирать помещения в оживлённых районах рядом с офисами или жилыми кварталами. Обратите внимание на удобство парковки и возможности свободного подъезда.

Производственные и складские объекты 

Выбирайте производственные цеха в промышленных районах вблизи крупных транспортных узлов с удобными подъездными путями для грузового транспорта. Для таких площадок важны высокие потолки, достаточная площадь, надёжное электропитание и системы безопасности. При выборе склада, обратите внимание на помещения в торговых комплексах: к ним обычно обеспечивают удобный подъезд. Проверьте помещение не только на удобство, но и на соответстве отраслевым стандартам: работоспособности всех коммуникаций и систем.

Коммерческая недвижимость в Москве 

«Stone Ходынка 2» 

«Stone Ходынка 2» – бизнес-квартал премиум-класса из трёх башен высотой до 23 этажей c общей стеклянной галереей в Хорошёвском районе. Вы можете выбрать офисы с площадью от 65 м², из окон которых открываются живописные виды на город и парк «Ходынское поле», и помещения под ритейл от 64 м².

Заходя в одну из башен, вы оказываетесь в просторном двусветном лобби с потолками до 8 метров, которое плавно ведёт в стеклянную галерею. Этот переход позволяет перемещаться между зданиями, не выходя на улицу. В галерее расположены кофейня, ресторан с летней террасой, арт-галерея, а также бизнес-гостиная с лаундж-зоной и библиотекой, где можно провести деловую встречу. Для организации семинаров и совещаний доступен современный конференц-зал.

Комплекс входит в Ленинградский деловой коридор – один из наиболее востребованных офисных районов столицы. В пешей доступности находится торгово-развлекательный центр «Авиапарк», а спортивные комплексы «Мегаспорт» и «ЦСКА» расположены примерно в 20 минутах езды. До станции метро «ЦСКА» вы дойдёте за 10 минут, а до Ленинградского проспекта доберётесь за 7 минут на машине.

• Стоимость офисов: от 27 960 000 рублей.
• Стоимость помещений под ритейл: от 40 980 000 рублей.
• Срок сдачи: 4 квартал 2028 года.

«Stone Савёловская» 

«Stone Савёловская» – бизнес-центр класса А в районе Марьина Роща. В проекте 2 здания высотой до 24 этажей c торговой галереей. Вы можете купить офисы площадью от 67 м² или приобрести целый этаж площадью от 1 880 м². Также доступны лоты под ритейл с отдельным входом или в торговой галерее на первом этаже. Потолки высотой 3,7 метра и панорамное остекление обеспечивает естественное освещение в течение всего дня. Из окон офисов открывается живописный вид на башни Москва-Сити и телецентр «Останкино».

На территории бизнес-центра создали парк в европейском стиле с зелёными зонами, кафе, ресторанами и зонами для отдыха. В обеденное время можно поиграть в пинг-понг, размяться на воркаут-площадке или выпить кофе у арт-фонтана. А поработать на свежем воздухе удобно в зелёном коворкинге на крыше стилобата.

Для владельцев автомобилей построили подземный и наземный паркинги на 500 машино-мест со станциями зарядки для электромобилей. Бизнес-центр находится в 10 минутах пешком от станции метро «Савёловская», в 5 минутах на машине от ТТК и в 15-20 минутах от Москва-Сити.

• Стоимость офисов: от 37 810 000 рублей. 
• Стоимость помещений под ритейл: от 46 990 000 рублей.
• Срок сдачи: 3 квартал 2028 года.

Как принять правильное решение о покупке или аренде? 

Для стартапов или компаний с небольшим горизонтом планирования аренда может быть оптимальным выбором: она даёт гибкость и снижает финансовую нагрузку. Покупка станет выгодным вариантом для устойчивых компаний с долгосрочными планами: недвижимость принесёт до 11% годовых и окупится за 10-12 лет.

Взвесьте все плюсы и минусы каждого варианта, проконсультируйтесь с профессионалами из агентства недвижимости и проведите анализ рынка, чтобы принять подходящее решение для вашего бизнеса.

Заключение 

Выбор между арендой и покупкой коммерческой недвижимости зависит от целей и финансовых возможностей вашего бизнеса. Если вы хотите купить коммерческую недвижимость в Москве, закажите обратный звонок на сайте, персональный менеджер подберёт варианты под ваш запрос.