Что такое рефинансирование ипотеки на коммерческую недвижимость?

Рефинансирование ипотеки – это услуга по получению нового кредита для погашения предыдущего. Перекредитование целесообразно далеко не всегда. В этой статье речь пойдёт про данную услугу с коммерческой недвижимостью. Будет дан подробный план действий для тех, кто решит воспользоваться ею.

Цель и суть рефинансирования 

Заёмщик узнает о возможности взять кредит, который проще в погашении, чем полученный ранее. Он оформляет его, рассчитывается со старым долгом и осуществляет выплаты на более выгодных условиях. Далее весь процесс будет детально рассмотрен. 

1. Заёмщик находит банк, в котором он может получить кредит с меньшим обязательным платежом, пониженной ставкой. 
2. С кредитором подписывается договор о рефинансировании коммерческой ипотеки.

3. Полученные средства идут на погашение старой задолженности.

Получается, что банк выкупает имеющееся обременение. Владельцем недвижимости остается заёмщик, но залоговое обременение переходит к новому кредитору. Некоторые банковские учреждения согласны на оформление договора без обременения, но в таком случае ставка окажется выше.

Когда стоит рефинансировать ипотеку, а когда нет? 

Услугой следует воспользоваться в случае, если кредитная нагрузка чересчур высока. Большинство экспертов уверены в том, что рефинансирование выгодно в случае, если разница между процентными ставками составляет как минимум 1,5%. Но есть и исключение. К примеру, человек уже выполнил большую часть долга, теперь осталось преимущественно тело. Услуга окажется уместной, если ежемесячный платёж будет ниже существующего.

Заёмщик мог взять ипотеку в маленьком банке под завышенный процент. Ему пришлось сделать это из-за низкого кредитного рейтинга. Если данный показатель вырос, то есть смысл обратиться в крупное банковское учреждение для рефинансирования коммерческой ипотеки для физических лиц.

Также услугой часто пользуются после появления в семье ребёнка. Рекомендуется рассмотреть льготные ипотечные программы. Ранее они распространялись только на семьи с 2 и более детьми, но после 2018 года привилегии получили и те, у кого родился первенец. Некоторые банки индивидуально рассматривают каждую ситуацию и предлагают условия.

От рефинансирования лучше отказаться, если прошло уже более половины срока кредита. При аннуитетной схеме вы уже заплатили практически все проценты банку. В структуре долга большая часть отводится телу кредита. Перед рефинансированием следует обратить внимание на договор. Возможно, что в нём указан штраф за досрочное погашение.

Варианты программ от банков 

Специализированное предложение есть у «Совкомбанка». Здесь процентная ставка по рефинансированию составляет 8,29%. На сайте можно воспользоваться калькулятором. Максимальный срок старого кредита должен составлять 30 лет. Также соответствующее предложение есть у «Дом.РФ». Здесь процентная ставка начинается от 12.5%. По новому договору можно получить от 1 до 50 млн рублей. Предельный срок – 180 месяцев.

Возможно ли переоформление внутри одного и того же банка?

Официальных запретов на такую услугу нет. Также ни у одной финансовой организации нет в перечне правил пункта о том, что клиентам нужно отказывать в рефинансировании. Но на практике ситуация существенно отличается.

Банк редко решается на погашение долга самому себе, ведь это потеря прибыли. При этом, если вы заметили у банковского учреждения программу рефинансирования, то обязательно проконсультируйтесь со специалистом. Возможно, что выйдет заключить договор и получить более выгодные условия.

Дополнительные расходы 

Следует учитывать, что при рефинансировании вы понесёте дополнительные траты, связанные с:

• сбором новых документов; 
• оценкой залога независимой организацией: некоторые банки самостоятельно проводят оценивание;

• страхованием различных рисков;

• единовременной комиссией, рефинансирующей организации за уменьшение процентной ставки;

• снятием обременения с первого кредитора;

• госпошлиной за регистрацию нового залогового договора.

Пошаговая инструкция, как рефинансировать ипотеку 

Чтобы успешно оформить кредит на более выгодных условиях, следует выполнить ряд действий. В первую очередь вам понадобится произвести необходимые расчёты. Они помогут удостовериться в том, что сделка действительно выгодная. Если условия вам подходят, то следует приступать к следующим этапам. Далее они будут детально расписаны.

Алгоритм переоформления долга 

Начинать следует с оформления документов. Вам обязательно потребуются:

• паспорт заёмщика; 
• документ, подтверждающий регистрацию;

• бумага, подтверждающая трудовую занятость заёмщика и его финансовое состояние.

Банку необходимо передать сведения по старому кредиту. Для этого следует предоставить кредитный договор со всеми данными. Банковское учреждение может запросить дополнительные данные. К примеру, остаток ссудной задолженности с начисленными процентами. Также интересует наличие или отсутствие задолженностей в течение последних 12 месяцев.

Далее нужно отправить заявку и дождаться решения банка. Обычно весь процесс занимает 1-3 дня. При получении одобрения следует подать документы в банк. На это вам даётся 90 дней. Оценка залогового имущества отнимает 3-5 суток. Рассмотрение банком документов по кредиту и недвижимости продолжается до 4 рабочих дней.

Далее в «новом» финансовом учреждении вам понадобится подписать договор и получить деньги для погашения старых заёмных обязательств. В «старом» банке нужно подать заявление о погашении кредита раньше установленного срока. После следует снятие залога и регистрация нового.

Условия и требования к заёмщику и недвижимости 

Клиент должен удовлетворять следующим пунктам:

• быть совершеннолетним; 
• иметь российское гражданство;

• не иметь просрочек в течение определённого промежутка времени;

• устанавливается определённое максимальное количество созаёмщиков.

Требования к недвижимости обычно касаются её расположения. К примеру, она должна находиться в определенном регионе или в России. Если проверка не выявит нарушений, то рефинансирование ипотеки на коммерческую недвижимость будет одобрено.

Какие понадобятся документы 

Вам обязательно понадобятся:

• паспорт заёмщика; 
• документ о занятости и финансах;

• СНИЛС заёмщика.

Заключение договора 

Чтобы на конечном этапе не возникло проблем, предварительно нужно правильно заполнить заявление. В «новом» банке нужно подписать 2 договора: на залог недвижимости и выдачу займа. После вы получите документ, подтверждающий закрытие кредита. Старый залог снимается, а новый регистрируется.

Причины отказа, и как решить их 

1. Плохая кредитная история. Избегайте просрочек по обязательным платежам в будущем и подавайте новую заявку.
2. Внесение корректировок в объект недвижимости. Вероятно, что была произведена незаконная перепланировка. Можно вернуть всё к изначальному виду или оформить всё по закону.

3. Несоответствие условий существующей программы рефинансирования. Возможно, следует выбрать иное предложение.

4. Отказ от страховки. Это обязательное условие для одобрения в большинстве финансовых учреждений.

5. Намеренное занижение стоимости залога. Нужно провести объективную оценку.

Популярные вопросы и ответы на них 

Как выбрать банк для рефинансирования?

Нужно учитывать следующие параметры: величину процентной ставки в годовом выражении, «суровость» требований, максимальный период: для бизнеса важно растягивать сроки.

Какие дополнительные документы нужны для одобрения?

Вам понадобится предоставить: выписку из ЕГРН, справка об отсутствии задолженности за коммунальные платежи, договор страхования недвижимости.

Во сколько обойдётся рефинансирование ипотеки для предпринимателя?

Процедура укладывается в достаточно широкий коридор. Следует учитывать эти траты при подсчёте выгодности услуги. Обычно рефинансирование обходится в 20-50 тысяч рублей. Всё зависит от индивидуальных обстоятельств и особенностей недвижимости.

Заключение 

Теперь вам известно, как осуществляется рефинансирование ипотеки вашей коммерческой недвижимости. Рассмотрите актуальные предложения от банков и произведите расчёты. Возможно, что есть смысл приступить к сбору документов и подаче заявления.