Как предпринимателю проверить коммерческую недвижимость перед покупкой

Покупая коммерческую недвижимость, необходимо произвести её тщательную проверку. Подобные сделки связаны со множеством рисков, и только скрупулезный анализ объекта и его собственника поможет их избежать. Расскажем, на что необходимо обратить внимание, дадим инструкцию пошаговой проверки коммерческой недвижимости перед сделкой, объясним, как узнать собственника, как получить информацию о кадастровом номере нежилого помещения по адресу и многое другое.

Почему важно проводить проверку перед покупкой?

Приобретение объектов недвижимости требует серьёзных вложений. Особенно если приобретается крупный дорогостоящий склад, офисный или торговый центр. Тем не менее, даже покупая небольшой павильон, необходимо быть начеку.

Главная причина, почему необходимо тщательно проверять коммерческую недвижимость – это огромное число мошенников и изворотливых предпринимателей, стремящихся прикарманить деньги доверчивого покупателя. Существуют и другие риски, которые подстерегают покупателя коммерческой недвижимости.

К ним можно отнести:

• нарушения, допущенные при строительстве, которые непременно скажутся на эксплуатации и приведут к проблемам с проверяющими органами;
• проблемы с документами на объект: в процессе перевода жилой недвижимости в коммерческую или временного объекта в капитальный могут быть допущены нарушения;

• наличие обременений: объект может оказаться арестованным, заложенным.

Кого выбрать: юриста или риэлтора

Раньше проверка коммерческой недвижимости на стадии переговоров и оформления сделки купли-продажи как правило осуществлялась риелторами. Сегодня стороны всё чаще прибегают к услугам юристов.

Дело в том, что риелтор это специалист по продаже нежилых помещений, а юрист специализируется в области права. Для риелтора всегда выгодно, чтобы сделка произошла, именно в этом заключается суть его деятельности. Интересы юриста лежат в области обеспечения юридической чистоты сделки независимо от того, состоится она или нет.

Пошаговая инструкция как проверить недвижимость

Приобретая коммерческую недвижимость, рекомендуем воспользоваться следующей инструкцией. Проверяя помещения по адресу, можно собрать о нём все необходимые сведения. Для того, чтобы узнать собственника нежилого помещения, выяснить наличие ограничений и запретов, способных воспрепятствовать заключению сделки, необходимо получить сведения из реестра нежилых помещений.

Анализ выписки из ЕГРН

В выписке из ЕГРН имеется очень много значимой информации. К сожалению, реестр может содержать массу технических и реестровых ошибок, поскольку периодически происходит объединение и обновление электронных баз. Все данные стоит проверить не один раз. Наличие любых ошибок может привести к невозможности зарегистрировать право собственности, привести к затруднениям дальнейшего использования объекта.

Коммерческая недвижимость является не только активом, но и одним из инструментов бизнеса, который предоставляется в аренду, под залог, отдаётся в доверительное управление. Необходимо изучить не только актуальные обстоятельства, но и предшествующие: историю данного объекта.

Необходимо выяснить:

• какие сделки были совершены в отношении данного объекта; 
• существуют ли непогашенные обязательства по предыдущим сделкам и насколько велико их влияние на последующую судьбу недвижимости;

• налагались ли прежде на объект аресты, если да, то в ходе каких судебных разбирательств, завершены ли процессы по этим спорам;

• наличие корпоративных разногласий в отношении решения о продаже.

Подобные факты не всегда могут послужить основанием для Росреестра для наложения ограничений на сделки с недвижимостью, но о них могут быть специальные отметки. Поэтому важно изучить всю историю операций с конкретным объектом.

Оценка правоустанавливающих документов

К правоустанавливающим документам на объект недвижимости относят договоры купли-продажи, дарения, наследования, акты введения в эксплуатацию, проектную, разрешительную документацию и другие.

Необходимо проверить кадастровый номер нежилого помещения, выяснить:

• кто действительно является собственником;
• выполнены ли все обязательства по договору, к примеру, выполнена ли оплата;

• существенные условия;

• не произошло ли занижения стоимости при банкротстве предыдущего собственника;

• есть ли в помещении электричество, отопление, водоснабжение; нет ли на объекте обременений.

Проверка наличия особых условий

Иногда недвижимости может быть присвоен особый статус. Здание может являться объектом культурного наследия или особо охраняемым объектом. Такие помещения сопровождаются дополнительной документацией – охранными обязательствами, паспортами охранных объектов. Они содержат специальные требования к их эксплуатации, которые могут быть трудно выполнимыми или слишком затратными для будущего владельца. Особый статус оказывает влияние на процесс подготовки к сделки на условия самого договора.

Анализ технической документации

Объект должен сопровождаться всеми необходимыми разрешениями на эксплуатацию. Произведённые перепланировки должны быть узаконены. Чтобы удостовериться в этом, ознакомьтесь с полученными от продавца: разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, разрешением на строительство, техпаспортом с поэтажной экспликацией.

Необходимо сравнить существующую планировку с указанной в предоставленных документах. Обратите внимание на наличие у владельца строительных разрешений, чтобы не купить офис в самовольно надстроенном этаже.

Заказ оценки стоимости объекта

Процедура оценки необходима для определения кадастровой стоимости объекта и сравнения её с рыночной. Этот показатель важен для:

• вычисления размера налога на недвижимость;

• подсчёта налоговой суммы при купле-продаже, аренде, обмене недвижимости; оформления прав наследования;

• определения рыночной стоимости при обмене недвижимости на эквивалентную;

• оформлении договора на дарение данной недвижимости.

Наличие прав третьих лиц

На следующем этапе необходимо произвести проверку третьих лиц, являющихся правообладателями данного объекта. Если у продавца несколько совладельцев, заключить сделку о купле-продаже можно будет только с согласия всех собственников. Такая ситуация часто является следствием того, что при переводе недвижимости из жилого фонда в нежилой у прежний жилец сохранил юридическое право проживать в данном объекте.

Этот риск особенно часто сопровождает помещения, расположенные на первых дома многоэтажек. Кроме того, важно учесть право наследования. Собственник может захотеть реализовать объект, полученный по наследству, не убедившись в отсутствии других наследников. В подобных случаях сделку могут признать незаконной.

Чек-лист проверки нежилого помещения на стадии строительства

В ходе проверки коммерческой недвижимости эксперт проверяет кадастровый номер нежилого помещения по адресу, подвергает анализу:

• способ создания конкретного объекта; документацию, правовые особенности; 
• законность владения недвижимостью продавцом; полномочия продавца или его законного представителя на возможное отчуждение объекта;

• существующие обременения и ограничения;

• наличие судебных споров в отношении объекта;

• возможные последствия приобретения данного помещения.

Как узнать законность перепланировки?

Если на объекте производилась перепланировка, её законность можно подтвердить или опровергнуть по итогам изучения техпаспорта, для получения которого необходимо узнать кадастровый номер. Если помещения, санузлы отражённые в плане, совпадают с реальными, сомнений в законности перепланировки нет. Если отличия есть, она выполнена незаконно, что может впоследствии привести к наложениям штрафов.

Какие выявленные факторы должны насторожить покупателя

После проверки коммерческой недвижимости следует оценить полученные данные и выявить наиболее тревожные. Рискованным является приобретение помещения, которое часто продавалось в течение короткого срока, находится в залоге у банка, является собственностью нескольких лиц, в котором проведена незаконная перепланировка и так далее.

Пошаговая инструкция, как проверить собственника нежилого помещения

Узнать, кто является собственником нежилого помещения, можно с помощью выписки, которую нужно заказать в Едином государственном реестре недвижимости. Запрос можно сделать лично, посетив ближайшее подразделение Росреестра или многофункциональный центр, а также на их сайтах или на госуслугах.

Физическое лицо

Необходимо ознакомиться с важными характеристиками собственника нежилого помещение, к примеру: с его семейным положением: может понадобиться согласие супруга, со справкой из наркологического, неврологического диспансера, чтобы быть уверенным в осознанности решений, принимаемых продавцом.

Юридическое лицо

Если сделка планируется с юридическим лицом, требуется подробное изучение:

• учредительных документов, внутренних положений организации; 
• лиц, имеющих право на принятие решения. Это может быть собрание акционеров, генеральный директор;

• правильно ли проведена процедура назначения или избрания лиц, в чью компетенцию входит реализация недвижимых объектов;

• финансового положения продавца, чтобы учитывать риск банкротства;

• информации о наличии судебных споров, которые могут негативно повлиять на исход сделка.

Кратко: как составить договор

Правильно составленный договор не позволит через несколько лет признать сделку недействительной или ничтожной. Очень важно при составлении документа:

• подробно описать объект, обязательно указав его адрес, площадь, кадастровый номер нежилого помещения по адресу и другие параметры;
• указать его стоимость. При этом не стоит её занижать, так как в случае признания сделки ничтожной назад возвращается лишь стоимость, указанная в договоре; отразить данные о том, был или не был составлен акт приёма-передачи. В акте можно зафиксировать состояние объекта, обнаруженные недостатки;

• добавить информацию о гарантиях и заверениях: о том, что в отношении здания не ведутся споры, оно не находится в залоге, на него не притязают третьи лица;

• указать проверенный кадастровый номер нежилого помещения;

• описать другие важные особенности и условия. 

Проверенная коммерческая недвижимость

Предлагаем вашему вниманию несколько вариантов коммерческой недвижимости, проверенной опытными экспертами:

• Помещение в БЦ Stone Ленинский, 69 м². Расположено на 1 этаже 23-этажного здания. Реализуется без отделки. Панорамные окна, существует возможность проветривания. Сдача планируется в 4 квартале 2025 года. Находится в 4 минутах ходьбы от Ленинского проспекта и от площади Гагарина; 
• Помещение в БЦ Stone Towers, 2070 м², без отделки, имеются наземная и подземная парковки. Расположено в 5 минутах пешего шага от метро «Савеловская», в 15 минутах ходьбы от станции «Белорусская».

Заключение

Если вас интересует проверка коммерческой недвижимости, запишитесь на бесплатную консультацию к экспертам агентства РосРитейл по телефону +7 (499) 681-61-50. Мы поможем получить информацию о кадастровом номере нежилого помещения по адресу, расскажем, как по адресу узнать кто является его собственником.