Переуступка прав аренды нежилого помещения в Москве: полное руководство

Переуступка прав аренды различных коммерческих помещений — распространённая практика в бизнес-сообществе Москвы. Одно из главных достоинств таких сделок — новый арендатор закрепляет за собой предыдущую стоимость аренды. В материале рассказываем, что такое переуступка прав аренды, основные преимущества и тонкости оформления такой сделки.

Что такое переуступка прав аренды коммерческой недвижимости? 

Переуступка прав аренды коммерческой недвижимости — это буквально передача прав аренды от действующего арендатора к новому. Чаще всего такую схему используют в сфере объектов торговой недвижимости или готового бизнеса. Например, арендатор точки в торговом центре планирует переезжать и ищет себе замену.

Отличия между субарендой и переуступкой прав аренды 

Основное отличие этих понятий в том, что при субаренде нынешний арендатор пересдаёт помещение третьему лицу, но при этом остаётся главным съёмщиком со всеми обязанностями и правами. Разумеется, сделка должна проходить с согласия арендодателя. При переуступке прав аренды все права и обязанности арендатора передаются другому лицу: в том числе заключается и новый договор.

Преимущества и недостатки для арендаторов и новых арендаторов 

Главное преимущество такого типа сделки для новых арендаторов — возможность получить высокопроходимую точку по выгодной арендной ставке. Также нужно учитывать, что лучше всего рассматривать помещения, которые уже оборудованы под ваш бизнес. Это поможет сэкономить и время и сильно снизит вложения в ремонт.

Из явных недостатков отметим, что при переуступке прав аренды новый арендатор получает не только помещение и все права на него, но и обязанности. В последние могут входить и долги предыдущего арендатора. Для старых арендаторов в сделке по переуступке прав также есть преимущество – таким образом можно избежать нарушения условий договора по сроку аренды помещения. Например, когда больше нет возможности использовать помещение по назначению или стратегия и бизнес-план арендатора изменились, но и платить неустойку не хочется.

Правовые аспекты переуступки прав аренды нежилого помещения 

Подобные сделки регламентирует статья 615 Гражданского кодекса РФ. В законе подробно расписаны нормы и правила проведения переуступки прав аренды.

Отдельно отметим, какие именно пункты нужно обязательно включить в договор:

1. Подробные сведения о предмете и участниках сделки.
2. Детально прописать ответственность трёх сторон, порядок действий при несоблюдении оговоренных условий: например, размер штрафа, неустойки, досудебное урегулирование конфликтных ситуаций, возможность расторжения договора в одностороннем порядке.

3. Размер и порядок оплаты: ежемесячно, ежеквартально или ежегодно. Также стоит прописать, как именно нужно будет вносить оплату и куда.

Процесс переуступки прав аренды в Москве 

Для оформления переуступки прав на нежилое помещение нужно пройти несколько этапов:

1. Получить согласие арендодателя. Внимательно прочитайте договор, если этот пункт указан — то нужно получить письменное согласие со стороны арендодателя на переуступку. 
2. Составить доп. соглашение. После получения одобрения сделки от арендодателя нужно заключить дополнительное соглашение к действующему договору с третьей стороной.

3. Оформить все документы. Для этого нужно подготовить пакет документов: договор переуступки, заявление об изменении сторон договора аренды и другие требуемые документы.

4. Зарегистрировать документы. После того, как заключили доп. соглашение и оформили нужный пакет документов — всё это нужно зарегистрировать в специализированных государственных органах.

5. Уведомить арендодателя. Как только все документы прошли регистрацию, арендатору нужно уведомить арендодателя, что прошла переуступка прав аренды на его нежилое помещение.

Необходимые документы для заключения договора переуступки 

1. Договор аренды. Нужно предоставить первоначальный договор аренды на нежилое помещение, так как именно он будет выступать в качестве основного документа для оформления переуступки прав аренды. В договоре должна быть прописана информация о сторонах договора, условия аренды, сроки действия, права и обязанности обеих сторон. 
2. Заявление на переуступку. Арендатор должен подать заявление на переуступку прав аренды: стоит указать основные детали о сделке и обязательно добавить данные нового арендатора.

3. Согласие арендодателя. Перед сделкой нужно получить письменное согласие владельца помещения на изменение арендатора.

4. Документы нового арендатора. Со своей стороны он должен предоставить документы, удостоверяющие личность и подтверждающие финансовые гарантии. Обычно это паспорт, выписка из банка, налоговые декларации и другие документы, которые могут подтвердить легальный статус и платёжеспособность.

5. Оценка нежилого помещения. Этот документ может потребоваться в случае, если нужно установить актуальную рыночную стоимость аренды.

Финансовые аспекты переуступки 

При переуступке прав аренды коммерческого помещения могут возникнуть некоторые налоговые и финансовые обязательства для всех сторон сделки.

• НДФЛ. Если права на аренду нежилого объекта передаёт физического лицо, то придётся уплатить налог на доходы физлиц. Обычно, это 13%.
• Регистрационный сбор. Это обязательный платёж, размер определяет действующее законодательство.

• Нотариальные расходы. При оформлении сделки понадобится помощь со стороны нотариуса для заверения документов и подтверждения легальности сделки.

Расчёт арендной платы после переуступки 

После переуступки прав стоимость аренды не должна измениться — в этом и заключается одно из главных преимуществ подобной аренды для нового арендатора.

Риски и подводные камни при переуступке прав аренды 

Один из главных рисков, которые ждут нового арендатора — получение долгов от предыдущего арендатора. Потому что при таком типе сделки переходят не только права, но и обязательства. Рекомендуем перед оформлением тщательно проверить все документы и обязательно пообщаться с арендодателем. Ещё лучше — обратиться к специалистам, которые возьмут юридические моменты на себя.

Примеры переуступки прав аренды коммерческой недвижимости в Москве 

Офисные помещения и торговые точки — самые распространённые типы коммерческой недвижимости, по которым чаще всего передают права на аренду. Обычно это связано с тем, что нынешнему арендатору стало невыгодно платить за аренду, он приобрёл собственное помещение, или же его бизнес изменил стратегию, и офлайн-точка им больше не нужна.

Заключение 

Хотите арендовать коммерческое помещение или купить ГАБ? Закажите обратный звонок в форме ниже, и наши брокеры с вами оперативно свяжутся. Вы получите консультацию по объектам под ваш запрос, а также полное сопровождение сделки.