Для чего необходимо оспаривание кадастровой стоимости нежилых помещений

Собственники редко интересуются кадастровой стоимостью своей недвижимости. При этом от данного показателя зависит сумма налога на земельный участок или помещение. Если размер начисленного налога показался вам чрезмерно большим, возможно, дело в завышенной кадастровой стоимости недвижимого имущества. Как её уменьшить, и возможно ли это в принципе? В этой статье объясним, как определить, что этот показатель завышен, расскажем, всегда ли стоит обращаться в суд и как оспорить кадастровую стоимость нежилых помещений.

На что влияет кадастровая стоимость?

Размер кадастровой стоимости зависит от того как регион оценивает недвижимые объекты в пределах собственной территории. Её назначают зданиям, сооружениям, помещениям, земельным участкам, объектам незавершённого строительства, гаражам, машино-местам и другой недвижимой собственности.

Кадастровая стоимость нежилых объектов отражается на размере:

• налоговых выплат: на землю, недвижимое имущество, прибыль от продажи недвижимости; 
• арендных платежей, если их рассчитывают, ориентируясь на кадастровую стоимость;

• возможной стоимости объекта при продаже;

• штрафных;

• государственной пошлины, уплачиваемой при наследовании имущества.

Размер кадастровой стоимости зависит от площади здания или сооружения, использованных при строительстве материалов, года постройки, состояния и других параметров.

Как понять, что цена завышена

Существует два способа понять, что ценник завышен, а значит, кадастровую стоимость можно оспорить. Разберём оба варианта.

1. Проанализировать цены на рынке самостоятельно. Нужно отобрать похожие объекты в любом каталоге недвижимости, выписать их цены и рассчитать средний показатель. Для этого необходимо сложить цены всех предложений и полученную сумму поделить на их количество. Если кадастровая стоимость вашего нежилого помещения превышает полученный результат больше, чем на 20-30%, целесообразно подать заявление в Росреестр на пересмотр суммы. 
2. Прибегнуть к услугам профессионального оценщика. Для работы ему понадобится выписка, документы на объект, подробное описание или личный осмотр недвижимости. Специалист оперативно обнаружит ошибки в расчётах при их наличии и сделает заключение о том, есть ли необходимость оспаривания кадастровой стоимости нежилого помещения.

Причины, почему стоимость может быть завышена

Кадастровая стоимость может оказаться завышенной по причине того, что при её расчете специалист опирался на ошибочные или неполные сведения об объекте. Это может случиться из-за технической ошибки или банальной описки при внесении сведений о недвижимости в ЕГРН. Возможно, при указании площади были переставлены цифры или добавлен лишний ноль – не 20 а 200 соток или 51м² вместо 15. Возможно, дело в неверно указанном материале стен сооружения и так далее.

Выявление подобных ошибок важно для владельцев недвижимости как для оспаривания кадастровой стоимости нежилого помещения, так и для того, чтобы не столкнуться с проблемами в будущем при продаже собственности.

Ещё одной причиной некорректной суммы оценки может стать неверная методика расчетов или игнорирование значимых параметров: аварийного состояния объекта, ограничений на его использование и других факторов.

Когда можно оспорить цену, а когда нельзя?

Прежде, чем прибегать к оспариванию цены, рекомендуем взвесить все за и против и понять: стоит ли это потраченного времени и денег.

Необходимо:

• уточнить, имеете ли вы право на оспаривание. Этим правом обладают владельцы недвижимости или её долей, бывшие собственники, желающие произвести перерасчёт налогов за период владения, арендаторы нежилых помещений, если арендные платежи зависят от кадастровой стоимости; 
• определить основания для данной процедуры;

• выяснить, не истёк ли срок давности для подачи заявления;

• выбрать специалистов, которые будут заниматься сопровождением процедуры;

• определить примерную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью и выгоду от сниженного налога или аренды. Нужно сравнить размер вероятной экономии и средств требующихся для оспаривания.

Пошаговая инструкция, как оспорить кадастровую стоимость

Разберёмся, как правильно произвести снижение кадастровой стоимости коммерческой недвижимости. Чтобы правильно провести процедуру, следуйте предложенному алгоритму

Основания для спора

Основаниями для оспаривания кадастровой стоимости нежилых помещений являются:

• оценка, проведённая на основании недостоверных сведений; 
• необходимость установления рыночной стоимости объекта.

Это означает, что можно не тратить время на поиск ошибок. Можно сразу обратиться за установлением рыночной стоимости. Выбирая оптимальный вариант, нужно взвесить все сильные и слабые стороны обоих.

Определение рыночной цены

Чтобы подтвердить факт завышения кадастровой стоимости, нужно доказать, что она превышает рыночную стоимость. Для этого стоит прибегнуть к услугам частного оценщика или оценочной компании. Предприниматель или организация должны иметь лицензию на проведение оценки. Хорошо, если у специалиста имеется аккредитация от одного или нескольких банков. Это является подтверждением его профессионализма и серьёзного подхода к работе.

Услуги оценщика платные, поэтому лучше вначале договориться о предварительной консультации. Проанализировав документы, специалист сделает вывод о целесообразности оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Если он сочтет реализацию процедуры оправданной, то приступит к проведению оценки. Продолжительность процедуры зависит от оперативности работы специалиста по оценке и государственных органов. Обычно на подготовку отчёта и заключения уходит от 4 до 5 дней.

По итогам оценки вы получите на руки:

• заключение о результатах независимой оценки рыночной стоимости имущества и отчёт о вычислении суммы, в случае если имеются существенные расхождения в размере кадастровой и рыночной стоимости недвижимости; 
• заключение о выявленной недостоверной информации, содержащейся в едином реестре, если при определении кадастровой цены использовались некорректные сведения.

Эти документы помогут подтвердить наличие оснований для оспаривания стоимости, отражённой в реестре. Отчёт оценщика должен отвечать определенным требованиям иначе заявление не будет принято к рассмотрению. Он должен:

• предоставляться в электронном формате;
• содержать выписку из ЕГРН о характеристиках объекта и зарегистрированных правах на него;

• быть составлен не ранее, чем за 6 месяцев до дня подачи заявления;

• быть подготовлен оценщиком, не работающем в ГБУ, в которое направляется составленный им отчёт.

Подготовка документов

Снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости возможно только при предоставлении в Росреестр всех необходимых документов. Поэтому стоит позаботиться о сборе всех необходимых бумаг заранее.

К комплекту обязательных документов следует приложить:

• копию выписки из ЕГРН, в которой указана кадастровая стоимость; 
• отчёт, составленный оценщиком, или заключение о наличии в Росреестре недостоверных сведений о недвижимости. Данные документы предоставляет независимая оценочная компания или лицензированный частный оценщик;

• российский паспорт владельца недвижимости. В момент подачи заявления с него будет снята копия, после чего государственный регистратор вернёт документ обратно;

• копии правоустанавливающих документов на недвижимость: договора купли-продажи, свидетельства о праве собственности, выписки из ЕГРН, дарственной. Росреестр принимает к рассмотрению документы, не имеющие исправлений, помарок, повреждений. Измятую копию могут отказаться принимать. Также не будут приняты документы, содержащие данные, не соответствующие действительности.

Заполнение заявления и обращение в Росреестр

Бланк для заявления на снижение кадастровой стоимости коммерческой недвижимости можно взять в ближайшем отделении Росреестра. В него необходимо внести все сведения об объекте недвижимости, чью кадастровую стоимость вы планирует оспорить. В нём требуется указать основание для оспаривания, некорректные данные, повлиявшие на итоги расчётов. Обязательно нужно поставить дату подачи заявления и подпись с расшифровкой: фамилию и инициалы. Необходимо указать контакты собственника для связи: мобильный телефон, e-mail, адрес регистрации или проживания.

После принятия заявления сформированная экспертная комиссия приступит к его рассмотрению. Обработка заявления займёт 7 рабочих дней со дня подачи. При наличии веских оснований в пересмотре кадастровой цены может быть отказано. К примеру, при резком падении рыночной цены после проведения оценки кадастровой стоимости.

Решение комиссии

Если заявление будет принято к рассмотрению, в течение 7 дней с момента его подачи будет назначена дата заседания. Собственник имеет право присутствовать на нём лично.

Подготовка заключения занимает 1 календарный месяц со дня принятия заявления. Комиссия рассмотрит отчёт, подготовленный оценщиком, учтёт положение дел на рынке на момент определения кадастровой стоимости, в случае, если причиной обращения стали некорректные сведения, повлиявшие на результат расчётов, пришлёт инженера.

Решение комиссии по вопросу перерасчёта может быть как отрицательным, так и положительным. После рассмотрения обращения специалисты направят принятое решение в Росреестр, а государственный орган уведомит о результатах собственника. При позитивном решении Росреестр самостоятельно произведёт расчёт кадастровой стоимости на основании новых сведений и обновит размер суммы. Если владельцу недвижимости отказали в принятии заявления или перерасчёте суммы, он имеет право восстановить свои права через суд.

Подготовка иска, документов и обращение в суд

Согласно новым правилам, с 1 января 2023 года собственник должен сначала обратиться в комиссию при ГБУ, которое занималось оценкой, и только после её отказа он имеет право оспорить кадастровую стоимость в суде. Для подачи искового заявления у собственника есть 10 дней с момента получения им отказа.

Пакет документов для суда должен содержать:

• исковое заявление с указанием ответчика, причины обращения, доказательств, что требование истца о пересмотре кадастровой стоимости является правомерным, доверенного лица, если планируется привлечение юриста;
• копии российского паспорта собственника и правоустанавливающих документов на недвижимость;

• доказательства правомерности поданного заявления – выписку из ЕГРН, отчёт независимого оценщика, решение комиссии, отказ Росреестра о принятии заявления в письменном виде;

• квитанцию об оплате госпошлины за судебное заседание. Её размер для физических лиц – 300 рублей, для юридических – 2000 рублей.

Когда ждать решения суда, и когда изменения вступят в силу

Судебный процесс по снижению кадастровой стоимости коммерческой недвижимости может длиться от 1 до нескольких месяцев. Принятые изменения вступят в силу в течение 1 месяца. Это время предусмотрено для подачи апелляции. В случае положительного решения Росреестр будет обязан произвести перерасчёт. Изменения кадастровой стоимости в реестре произойдет с 1 января после года, когда было вынесено постановление. Следовательно уже начиная с 1 января можно обращаться в налоговую для перерасчёта размера налога на недвижимость.

Как быть, если у нежилого помещения несколько владельцев?

Если недвижимость находится в собственности сразу у нескольких человек, снижением кадастровой стоимости нежилого помещения может заниматься один из них. Дело в том, что Росреестром оценивается сразу вся недвижимость, а не её отдельные доли. Участие остальных владельцев требуется в случае их несогласия с информацией, отражённой в заявлении. Если мнения собственников расходятся, они все должны присутствовать на заседании комиссии.

Возможные проблемы при оспаривании стоимости

Данные, содержащиеся в Росреестре, планово обновляются каждые 5 лет, а в отдельных регионах каждые 2-3 года. Заявление, поданное непосредственно перед очередной плановой переоценкой, могут отклонить по причине обновления кадастровой стоимости в скором времени.

Оспаривание кадастровой стоимости в суде может быть неуспешным, если не будут предоставлены достаточные доказательства о несоответствии кадастровой стоимости рыночной и о наличии у собственника весомых оснований требовать пересмотра цены. В этом случае можно подать заявление на апелляцию в вышестоящие судебные органы, прикрепив к нему более веские основания. Это может быть выписка из государственного реестра, решение независимого оценщика.

Кратко о перерасчёте налога при изменении кадастровой цены

Согласно пункту 2 статьи 403 НК РФ, снижение кадастровой стоимости коммерческой недвижимости в течение действующего налогового периода не влияет на определение налоговой базы в данном и предыдущих периодах за исключением случаев, когда:

• иное предусматривает законодательство, например, статья 18 Закона № 237-ФЗ; 
• пересмотр кадастровой стоимости недвижимости связан с установлением рыночной стоимости объекта. Тогда сведения об обновлении цены учитывают с даты их применения для целей налогообложения.

Ранее исчисленный налог на имущество пересчитают максимум за 3 последних налоговых периода. Для перерасчёта необходимо обратиться в налоговый орган с заявлением и документами, подтверждающими изменение кадастровой стоимости – копией решения суда, выпиской ЕГРП.

Заключение

Пересмотр кадастровой стоимости помещения поможет сократить ненужные переплаты на налоговые выплаты или арендную плату. Если вы ищите в аренду помещение для офиса или торговой точки в Москве закажите обратный звонок или позвоните на горячую линию +7 (499) 955-46-03. Представим наиболее выгодные варианты, поможем подобрать оптимальный объект для вашего бизнеса, организуем просмотр в этот же день.