Классификация офисной недвижимости: офисы A, B, C, D

Выбор офисного помещения – важный шаг для любой компании, поскольку он влияет на восприятие бизнеса сотрудниками, партнёрами и клиентами. От класса помещения зависит множество факторов: от инфраструктуры и планировки до стоимости аренды и дополнительных удобств. В этой статье рассказываем об особенностях различных классов офисных помещений.

Основные принципы классификации офисов 

Локация 

Чем ближе офисное здание к центру города или важной транспортной развязке, тем выше его класс. В некоторых случаях именно этот параметр может стать решающим для получения более высокой категории. Если расположение здания неидеальное, владельцы часто идут на шаги, чтобы улучшить привлекательность объекта. Например, могут организовать бесплатные шаттлы от ближайших станций метро.

Не менее важным фактором является и окружение. Если по соседству расположены промышленные зоны, электростанции или рынки, то получить высокий класс будет крайне сложно. Хорошее соседство с другими современными офисами или деловыми центрами, напротив, способствует росту рейтинга.

Тип здания 

Элитные офисы обычно размещаются в новых комплексах, которые изначально проектируются как бизнес-центры, с учётом всех современных требований и стандартов. Помещения более низких классов, как правило, расположены в старых зданиях, иногда даже построенных в советские времена.

Если здание эксплуатируется более 5-7 лет, его категория может быть пересмотрена и понижена. Например, офисы класса A со временем могут перейти в категорию B. Этот процесс связан с ухудшением состояния здания, устареванием инфраструктуры и ремонта. Для поддержания высокого класса здания владельцам приходится регулярно инвестировать в его обновление и улучшение.

Планировка и отделка 

В идеале здание проектируют и строят с самого начала так, чтобы большая часть его площади была максимально полезной. Лестницы, лифты и санузлы располагаются в центре, а рабочие зоны – вокруг них. В такой планировке удобно перемещаться между зонами, и сотрудники интуитивно ориентируются в офисе.

Проектировщики должны учитывать потребности людей с ограниченными возможностями. Удобные пандусы, специальные лифты и широкие проходы не только создают комфортную среду, но и могут добавить зданию дополнительные баллы, что позволит отнести его к более высокому классу. Отделка также влияет на класс бизнес-центра: современный ремонт с использованием дорогих и качественных материалов поднимает рейтинг и привлекательность офисов.

Инфраструктура 

Внутри офиса должно быть комфортное пространство, где сотрудники смогут не только работать, но и отдыхать. Для бизнес-центров среднего класса вполне достаточно небольшой столовой, магазина и аптеки. В элитных зданиях для работников создаётся более разнообразная инфраструктура: конференц-залы, открытые террасы для работы и отдыха, магазины, кафе, банки и даже фитнес-центры.

Безопасность 

Бизнес-центры высокого класса выделяются среди других усовершенствованной системой безопасности на всех уровнях. Это включает в себя не только пожарные сигнализации и камеры видеонаблюдения, но и усиленную охрану, а также голосовые аварийные оповещения. Здание находится под постоянным контролем: офисные помещения, парковка и зоны отдыха – всё для обеспечения максимальной безопасности и спокойствия сотрудников и посетителей.

Коммуникации и системы жизнеобеспечения 

Инженерные системы, хотя и остаются невидимыми для глаз сотрудников, играют ключевую роль в обеспечении их комфорта. Именно от этих систем зависит, насколько уютно и эффективно будет работать в офисе. К ним относятся: отопление, системы кондиционирования, бесперебойное водо- и электроснабжение, стабильный интернет и многие другие важные элементы.

Управление зданием 

Когда управление в офисе отлажено, любые проблемы решаются оперативно и без лишних затрат времени. В уборных не заедают двери, а в рабочих кабинетах – не перестают работать розетки. Чтобы всё функционировало без сбоев, владельцы обращаются к управляющим компаниям или создают собственные службы. Если такой возможности нет, все эти задачи они берут на себя, обеспечивая порядок и комфорт для арендаторов.

Зачем нужна классификация офисных помещений? 

Класс офисного помещения напрямую влияет на комфорт сотрудников: удобно ли добираться до работы, есть ли пространство для отдыха и место для обеда. Кроме того, он влияет и на восприятие компании клиентами: чем лучше рейтинг, тем выше статус.

Однако не только компании заинтересованы в классификации офисов – арендодатели тоже получают от неё выгоду. Она помогает определить рыночную стоимость аренды офиса. Сегодня существует четыре класса офисных помещений: A, B, C и D, каждый из которых имеет свои особенности и уровень комфорта.

Каковы характеристики офисов класса A? 

Преимущества офисов класса A 

Бизнес-центры класса А сразу бросаются в глаза. Это стильные здания с современной отделкой, расположенные в центральных районах города. Чаще всего они находятся рядом с метро и остановками общественного транспорта.

Одно из важных преимуществ офисов класса А – многофункциональность. Обычно в них располагаются зоны отдыха, кафе, ритейл-зона и другие удобства для сотрудников и посетителей.

Что отличает офисные помещения класса А от других: 

• Современные инженерные коммуникации. В таких офисах заботятся о качестве коммуникаций и систем жизнеобеспечения, устанавливая только самые современные и надёжные решения, многие из которых полностью автоматизированы. 
• Удобная планировка. Высота потолков в таких помещениях не менее 3 метров, а шаг колонн составляет 7x7 метров. Соотношение площади общего пользования и вспомогательных зон не должно превышать 12%. На территории бизнес-центра можно найти не только конференц-залы и удобные рабочие места, но и зоны для отдыха, кафе, аптеки и многое другое, что создаёт идеальные условия для работы и досуга.
• Авторский дизайн. Для строительства офисных помещений выбирают только высококачественные и дорогостоящие материалы, а проект разрабатывают лучшие архитекторы и дизайнеры.
• Новейшие системы безопасности. В здании установлены передовые системы безопасности: современные пожарные и охранные сигнализации, видеонаблюдение и система контроля доступа. Всё это управляется через единый пульт, что обеспечивает высокий уровень защиты и удобство контроля.
• Удобная закрытая парковка. При этом за всей парковочной зоной осуществляется круглосуточное видеонаблюдение.

Что представляет собой класс B офисов? 

Основные характеристики офисов класса B 

Класс B не свидетельствует о низком качестве ремонта, инфраструктуры или других характеристик бизнес-центра. Часто в этот класс попадают помещения категории A, чьи архитектурные и инженерные характеристики перестали отвечать современным стандартам. В таких случаях владельцам проще понизить класс здания, чем вкладываться в капитальный ремонт.

Также к категории B относят офисы, которые не полностью соответствуют требованиям премиум-класса, например, те, что находятся немного дальше от центра города. Тем не менее, офисы класса B довольно популярны на рынке. Их выбирают компании, которые не ориентируются на поддержание престижности, а ставят в приоритет создание удобных рабочих условий для своих сотрудников.

Различия между классом A и классом B 

• Локация. Бизнес-центр класса B может располагаться дальше от центра или деловых узлов города.
• Отделка. Для ремонта выбирают качественные, но недорогие строительные материалы.
• Парковка. В деловых центрах класса B парковочных мест меньше.
• Безопасность. Специалисты службы безопасности находятся только на входе в бизнес-центр.
• Удобство. Обычно в таких зданиях недостаточно лифтов, из-за чего возле них могут скапливаться работники в утреннее, вечернее или обеденное время.

Какие особенности офисов класса C и D? 

Характеристики офисов класса C 

Помещения класса C обычно арендуют стартапы и небольшие компании, для которых главная цель – минимизация затрат. Часто такие офисы размещаются в зданиях, которые изначально не проектировались как бизнес-центры.

Бизнес-центры класса С обычно находятся далеко от метро, остановок и удобных транспортных развязок. А инфраструктура в них организована недостаточно хорошо: маленькая неохраняемая парковка, отсутствие зон отдыха и магазинов.

Обслуживают такие офисы обычно не управляющие компании, а владельцы. Из-за этого вопросы с мелким ремонтом, перебоями в работе инженерных сетей и интернета могут решаться долго: скорость и качество решения полностью зависит от собственника офиса.

Офисы класса D: что нужно знать? 

Офисы класса D часто располагаются в старых зданиях, например, на территории бывших НИИ, фабрик, заводов или административных учреждений. Внутри они часто имеют неудобную планировку, устаревший ремонт и старые коммуникации.

Чаще всего офисы класса D находятся в менее привлекательных районах. Главное их преимущество – крайне низкая арендная плата. Если вы рассматриваете такое помещение для покупки или аренды, учтите, что оно потребует вложений.

Как выбрать офис в зависимости от его класса? 

Выбор офиса зависит от потребностей сотрудников, целей и возможностей организации. Если для вас важно поддержание имиджа компании, офисы класса А будут идеальным выбором. Они обеспечат вам не только высококачественную инфраструктуру и удобное местоположение, но и продуманную планировку, современный дизайн и соответствие всем последним стандартам.

Если же ваша цель – создать комфортные условия для сотрудников, при этом не переплачивая за аренду, стоит обратить внимание на офисы категории В. Это оптимальный вариант для компаний, которые ценят удобство и функциональность, но не стремятся к элитному статусу.

Если вы только начинаете свой бизнес и хотите существенно сэкономить, выбирайте офисы классом ниже. Однако имейте в виду, что такие помещения могут требовать дополнительных вложений.

Перспективы рынка офисной недвижимости 

В 2024 году рынок офисной недвижимости побил свои прошлые рекорды. Общий объем новых сделок аренды и купли-продажи офисов составил 1 900 000 м², что на 3% больше, чем в 2023 году, когда был зафиксирован рекорд в 1 840 000 м². Эти показатели свидетельствуют о стабильном спросе и динамичном развитии рынка, несмотря на изменения в экономической ситуации.

Офисная недвижимость в Москве 

«Stone Римская» 

«Stone Римская» – офисный квартал класса А из 2 башен высотой до 23 этажей. Вы можете приобрести офисные и ритейл-помещения площадью от 55 м². Есть лоты со стандартной прямоугольной планировкой, с другой геометрией и варианты с лоджиями. Здания объединены общим стилобатом, где разместилась вся инфраструктура: столовая, где можно вкусно и недорого пообедать, кафе и рестораны, террасы для отдыха и работы на свежем воздухе, а также конференц-зал для презентаций, обучений и собраний.

Вы можете не переживать о безопасности: доступ в бизнес-центр осуществляется через Face ID, смартфон или гостевые пропуска по QR-коду. На подземном уровне построили двухуровневый паркинг на 290 машино-мест. БЦ «Stone Римская» расположен районе Лефортово в 10 минутах пешком от станций метро «Площадь Ильича» и «Римская». До Садового кольца вы доберётесь за 15 минут, а до выезда на ТТК – за 5 минут на машине.

Стоимость: от 26 610 000 рублей.

Сдача: 4 квартал 2028 года.

Twist 

Twist – 9-этажный бизнес-центр класса А на 42 офиса. Вы можете выбрать офисные и ритейл-помещения площадью от 93 м². Также доступны лоты с просторными террасами, где вы можете создать лаундж-зону для отдыха сотрудников или рабочее пространство под открытым небом.

Первые два этажа занимает инфраструктура: рестораны и кафе с летней верандой, где можно не только пообедать, но и провести деловую встречу, столовая, магазины и бутики. На крыше стилобата создали зелёное пространство для отдыха и летний коворкинг, а на крыше здания – сад с качелями, где приятно отвлечься от работы, любуясь панорамой города.

Бизнес-центр находится в паре минут пешком от станции метро «Савёловская», на перекрёстке ТТК и Бутырской улицы. В подземной части организовали двухуровневый паркинг для гостей и работников комплекса.

Стоимость: от 76 150 000 рублей.

Сдача: 4 квартал 2025 года.

«Stone Ходынка 2» 

«Stone Ходынка 2» – бизнес-центр класса А из трёх зданий высотой до 23 этажей, объединённых общей стеклянной галереей, в Хорошёвском районе. Здесь вы можете приобрести офис или помещение под ритейл площадью от 71 м².

В стилобатной части комплекса создали богатую инфраструктуру: вы можете отдохнуть в кофейне, пообедать в ресторане с летней террасой, прогуляться по арт-галерее или провести деловую встречу в бизнес-гостиной с лаундж-зоной и библиотекой. Для проведения обучение, презентации или общего собрания можно забронировать современный конференц-зал.

Бизнес-центр относится к Ленинградскому деловому коридору – одному из самых востребованных офисных кластеров Москвы. До ближайшей станции метро «ЦСКА» вы дойдёте за 10 минут, а в паре минут пешком от комплекса находится ТРК «Авиапарк».

Стоимость: от 39 130 000 рублей.

Сдача: 3 квартал 2028 года.

Заключение 

Если вы хотите купить офисную недвижимость, закажите обратный звонок на нашем сайте: специалист подберёт для вас лучшие предложения.