Как осуществить дарение коммерческой недвижимости между близкими родственниками

Дарение – гражданско-правовая сделка, при осуществлении которой владелец недвижимости передаёт её одаряемому безвозмездно. Последний обязан уплатить налог на доход физлица. При этом дарение коммерческой недвижимости между близкими родственниками не подлежит налогообложению.

Кратко: кто по закону является близким родственником?

Доходы, полученные при дарении коммерческой недвижимости, не облагаются налогом, если даритель и одаряемый, согласно Семейному кодексу РФ, являются представителями одной семьи или близкими родственниками.

Не придётся платить НДФЛ, если дарственную на коммерческую недвижимость близким родственникам составляют на:

• супруга;

• родителей;

• детей;

• усыновителей;

• усыновленных;

• дедушку или бабушку;

• внуков;

• полнородных и неполнородных (имеющих только одного общего родителя) братьев и сестёр.

Понятие коммерческой недвижимости, подлежащей дарению

К нежилой относится недвижимость, непригодная для постоянного проживания людей, имеющая отдельный вход и используемая для торговли, производства или для административных учреждений.

К коммерческой недвижимости можно отнести:

• производственные и складские помещения;
• офисные помещения, аптеки, спортивные залы, торговые площади;

• коворкинги, бизнес-центры, ангары, гаражи;

• помещения без определенного назначения.

Также можно подарить долю в нежилом помещении. Ориентируясь на данное определение, можно привести в пример правовой коллапс с определением статуса апартаментов. Эта недвижимость не является жилой и относится к коммерческим объектам несмотря на то, что люди могут проживать в ней на постоянной основе.

Нежилой статус помещения можно подтвердить, опираясь на генеральный план застройки или же план реконструкции, если таковая имела место. В документе отображается статус каждого помещения, находящегося в здании. Получить план можно в управляющей компании. Он выдаётся собственнику или при запросе судебных инстанций. Информация о статусе помещения отражается и в свидетельстве на право собственности, поскольку оно составляется на основе подтверждающих документов, в том числе и генерального плана.

Особенности такого вида договора

Договор дарения коммерческой недвижимости близким родственникам, не облагаемый налогом, оформляется в 3 этапа. Необходимо:

• подготовить документы к сделке;

• подписать договор дарения у нотариуса;

• зарегистрировать переход права собственности от дарителя одаряемому в Росреестре. Дарственная составляется либо самим нотариусом либо юристом.

Чем отличается от дарения жилых помещений

Договор о передаче в дар нежилого помещения близкому родственнику практически не отличается от подобных договоров. Одаряемый может пользоваться имуществом только после регистрации в ЕГРН. Также в любых случаях, кроме тех, когда объект дарится родственнику, налоги за полученное помещение нужно будет уплатить.

Порядок действий по проведению сделки между близкими родственниками

Процедура дарения включает:

• принятие дарителем решения о передаче своего недвижимого имущества в собственность одаряемому;

• согласие получателя на принятие дара. Он может отказаться от коммерческого объекта в любой момент;

• если передаётся совместная собственность, необходимо согласие от совладельцев. Договор оформляется в письменном виде. Если помещение является частью многоквартирного дома, документ заверяется нотариусом.

Размер госпошлины

После подписания договора переход права должен быть зарегистрирован в ЕГРН. При этом уплачивается госпошлина в размере 2000 рублей.

Какие документы нужно оформить?

Сделка дарения коммерческой недвижимости требует не только непосредственно договора, но и других документов: выписки из ЕГРН – для подтверждения права дарителя на объект; заключения оценщика или справки о стоимости конкретного объекта. Пригодятся для нотариального заверения; нотариально заверенного согласия совладельцев; квитанции об оплате пошлины.

В некоторых случаях могут потребоваться и другие документы. Оформление договора о дарении коммерческой недвижимости близкому родственнику не может состояться без: паспортов сторон; дарственной в 3 экземплярах; правоустанавливающих документов на объект дарения; квитанции об уплаченной пошлине.

Содержание и образец договора дарения

Закон не предусматривает унифицированной формы для дарственной, но договор, подаваемый в Росреестр, должен содержать полную и достоверную информацию о сделке:

• ФИО сторон, их даты рождения, данные паспортов, адреса регистрации;
• дату заключения договора;

• дату вступления договора дарения в силу – сразу же после подписания или в обозначенный день – при оформлении договора обещания дарения в последствии;

• данные о коммерческом объекте недвижимости: точный адрес, площадь помещений, число комнат, дата получения права собственности дарителем, кадастровый номер;

• намерение владельца осуществить передачу имущества одаряемому безвозмездно;

• условия, при которых сделка может быть изменена либо расторгнута.

Договор дарения коммерческой недвижимости оформляется в 3 экземплярах и заверяется обеими сторонами сделки. У каждого из участников остаётся по одному экземпляру, на основании третьего регистратор вносит изменения в ЕГРН. Образец договора дарения нежилой собственности

Вопрос налогообложения

В случае, если в роли одаряемого выступает близкий родственник, недвижимость, переданная ему в дар, не является его натуральным доходом и не облагается НДФЛ.

Когда близкое родство не поможет

Встречаются случаи, когда у близких родственников имеется статус ИП, и они намереваются избежать налогообложения при дарении коммерческой недвижимости от одного индивидуального предпринимателя к другому.

Например, сестра, оформленная как ИП, передаёт недвижимость в дар своему брату, также зарегистрированному как ИП. При этом он несколько лет выступает в роли арендодателя, полученной от сестры собственности.

В таких случаях налоговая может доначислить дополнительную сумму к единому налогу при УСН, пени, а также штраф. По мнению налоговиков при использовании подаренного имущества в предпринимательской деятельности одаряемый не освобождается от уплаты НДФЛ.

Нужно ли заполнять налоговую декларацию?

Согласно налоговому законодательству, на физлица не возлагается обязанность отражать в декларации 3-НДФЛ доходы, освобожденные от НДФЛ, включая и доходы по описываемым операциям. Сообщать в налоговую информацию о том, что физлицо получило в дар объект недвижимости, не нужно.

Кратко об оспаривании договора дарения

Законодательство РФ предусматривает возможность оспаривания дарения коммерческой недвижимости между близкими. Это достаточно сложная процедура со своими нюансами.

При её проведении ориентируйтесь на следующую информацию:

• акт дарения может быть оспорен при подаче искового заявления в судебные органы;

• оспаривание не может быть произведено при истечении срока исковой давности, который в зависимости от разных факторов составляет от 1 до 3 лет;

• принятие положительного решения по оспариванию возможно только при наличии оснований и доказательств для их подтверждения.

Обращаться в судебную инстанцию для оспаривания передачи недвижимости между близкими родственниками в дар оправдано лишь при существенных нарушениях законодательства. В противном случае ничего кроме финансовых и временных затрат эта процедура не принесёт.

Несколько вариантов коммерческой недвижимости

Предлагаем вашему вниманию несколько объектов коммерческой недвижимости, которую можно приобрести для подарка родственникам:

• помещение площадью 201 м², расположенное по адресу Москва Русаковская, 25с1 . Находится в 10 минутах ходьбы от станции метро «Сокольники». Подойдёт для магазина, банка, парикмахерской, салона красоты, супермаркета;

• помещение площадью 101 м² на Большой Почтовой улице. Находится в 8 минутах пешком от станции метро «Электрозаводская». Подойдёт для магазина, кофейни, салона красоты, аптеки, сувенирной лавки;

• помещение площадью 36 м² на 1-ой Леонова, 16. Расположено в 1 минуте ходьбы от станции метро «Ботанический сад». Оптимальный вариант для офиса.

Заключение

Если вы планируете купить коммерческую недвижимость родственнику и нуждаетесь в консультации, свяжитесь со специалистами РосРитейл по телефону горячей линии +7 (499) 681-61-50. Эксперты подробно объяснят все нюансы покупки коммерческой недвижимости и особенности налогообложения в вашем случае.